今年我国房地产市场将出现量缩价滞的“滞涨”局面。房价是否下降及降幅多大，取决于加息周期的进程。随着加息周期的到来，存量房贷的月供也将逐步提高。在货币政策收紧前，可以利用税收政策促使投资性住房变现，使住房供求关系在合理的房价水平下达到均衡。

　　⊙温彬

　　去年中国房地产市场在各方“呵护”下率先复苏。全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，商品房销售面积和销售额双双创下历史新高。与此同时，各地房价也在争议声中不断刷新纪录。

　　然而，飙升的房价也引起各方关注。为了遏制部分城市房价过快上涨，保持房地产市场稳定健康发展，中央政府果断决策，在去年末提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。今年初又发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了调控楼市的11条具体措施。地方政府也根据当地情况出台了相应的房地产调控措施。

　　对于上述调控措施对房价前途的影响，经济分析与研究界人士现在出现了两种截然相反的判断：一种认为，我国正处于城市化加速发展阶段，住房的刚性需求旺盛，同时当前通货膨胀预期强烈，居民投资房产意愿不减，国外热钱也正觊觎中国房地产市场伺机而动。这些因素将推动中国房价继续上升，尽管未来的上涨幅度可能有所缓和；另一种认为，房价经过2009年的快速上涨，部分地区已存在严重泡沫，在新一轮调控下，房价下降是迟早的事。

　　在我看来，今年中国房地产市场很可能出现量缩价滞的“滞涨”局面。

　　从交易量来看，在相关优惠政策的刺激下，房地产的刚性需求、改善性需求、投资需求、投机需求在去年得到了充分释放，严重透支了今后几年的潜在需求，因此随着房地产刺激政策的退出，住房交易量必然随着需求的下降而减少。

　　从价格来看，由于各地加大保障性住房的供给，严厉打击开发商捂盘惜售等违规行为，房地产供需格局的变化将对房价上涨起到抑制作用，但房价是否下降以及降幅多大，将取决于加息周期的进程。

　　不过，对于当前中国房地产市场是否存在泡沫，各有关方面还是存在争议的。一般来说，房价收入比、房屋租售比、空置率等是常用的衡量房地产泡沫程度的指标。根据多家机构的测算，我国房地产市场上述指标均已大大超出国际警戒线，显示我国房地产市场的确存在泡沫的隐忧。

　　但即便如此，似乎仍挡不住民众对房地产的投资热情，通胀概念、人民币升值概念、世博会概念、海南国际旅游岛概念等均被拿来作为炒作对象。房地产投资者显然被行为金融学家罗伯特·希勒所称的一系列“故事”所包围。局部地区的房地产市场也呈现出在“动物精神”支配下的一派“非理性繁荣”景象。

　　然而，尽管有很多故事、概念在支持着房价的上涨，但目前房价的快速上涨主要还是信贷推动的结果。据统计，去年房地产开发企业资金比上年增长44.2%。其中，国内贷款增长48.5%；个人按揭贷款增长116.2%。两项相加约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。可以说，去年我国房地产金融政策处于历史上最宽松的时期。

　　从利率水平看，首套房贷利率在基准利率的基础上打7折，二套及以上住房也打着改善性需求的旗号享受着和首套住房一样的7折优惠利率；从按揭成数来看，首套住房的首付比例从过去的3成下调至2成，二套房首付比例要达到4成的规定也未得到严格执行。

　　宽松的房地产金融政策使部分投机者可以最大限度地利用金融杠杆炒作房产。因此，一旦货币政策调整收紧，融资成本提高、房价涨幅趋缓，势必导致房地产投资者“去杠杆化”，从而加速房价下跌和房地产泡沫的破灭。这样的教训数见不鲜。

　　远看日本，在20世纪80年代中期，由于通货膨胀率不断下降，日本的住房抵押贷款利率从1980年3月19日9.25%的历史最高位，连续10次下调至1987年2月23日的2.75%，宽松的货币政策催生了日本的房地产泡沫。1985年，日本全国地价同比增长2.4%，1988年同比涨幅达到21.7%。为了应对地价快速上涨，日本央行在1989至1990年间，连续5次大幅度提高利率，从2.75%提高到6.25%。紧缩的货币政策最终导致了日本房地产泡沫灰飞烟灭。日本地价从1992年开始进入连续15年的负增长。

　　近观美国，本世纪初，为了迅速摆脱新经济泡沫破灭对经济的冲击，美联储连续自2001年1月3日起连续13次下调联邦基金利率，利率水平由6.5%下降至2003年6月25日的1%，并一直延续到2004年6月29日再次启动加息进程。在低利率的刺激下，美国标普/CS住宅价格指数从2001年1月的112.39点一路上升到2004年6月的164.82点。之后，美联储为了抑制不断恶化的通货膨胀形势，开始连续17次提高利率，并于2006年6月29日将联邦基金利率提高到5.25%，与之巧合的是，标普/CS住宅价格指数也于同年7月达到了历史最高点206.52点。此后，尽管美联储又连续8次把联邦基金利率下调至0~0.25%的历史最低水平，也未能阻止次贷危机的爆发，标普/CS住宅价格指数一路下跌，2009年11月达到146.28点，较危机前的最高点下降了30%左右。

　　历史经验表明，靠信贷扩张催生的房地产泡沫是难以持续的。

　　今年我国面临的通胀形势不容乐观。年初上调法定存款准备金率以及货币市场利率阶段性走高预示着流动性状况正在趋紧，加息预期非常强烈。当前，针对房地产的优惠政策正在逐步取消，部分银行已经取消了房贷7折利率的优惠政策，并严格执行二套房贷首付比例4成的规定，这将直接导致新增购房者的融资成本上升。

　　同时对存量房贷而言，7折利率的优惠政策也面临取消的可能，即使保持利率优惠政策不变，随着加息周期的到来，存量房贷的月供也将逐步提高。因此，信贷紧缩和加息周期或将成为压倒中国房价的最后一颗稻草。而2011年是一个值得高度警惕的时刻。

　　鉴于此，我认为，在货币政策收紧前，可以利用税收政策(比如：开征物业税)促使投资性住房变现，使住房供求关系在合理的房价水平下达到均衡，避免加息周期刺破房地产泡沫。

　　(作者单位：中国银行国际金融研究所)

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