□本报记者 李良 万晶

　　■ 中证地产评论

　　2010年，万科能否稳坐地产商的龙头宝座？这无疑是今年地产业内最乐意于“八卦”的话题。

　　这种猜测并非空穴来风。在去年一波销售狂潮后，万科在地产业的霸主地位已然遭遇来自绿城集团的强力挑战，紧随其后的，还有虎视眈眈的保利地产等一众地产大佬。而在今年1月份的销售额增长率上，绿城则以同比7倍多的惊人增幅盖过了其他地产巨头，其延续去年四季度以来的锐气不禁令业内浮想联翩：莫非地产业老大的“巅峰对决”会提前至虎年上演？

　　规模龙虎斗

　　在去年第四季度异军突起，一举以510多亿元拿下地产业销售额第二把交椅的绿城集团，今年的开局同样咄咄逼人。

　　绿城集团最新发布的销售简报显示，1月份，该集团销售额为人民币24.1亿元，较去年同期增长高达745%，共实现合同销售面积(不包括车库、库房)13.8万平方米，较去年同期增长334%。截至2010年1月31日，集团尚有人民币12亿元未转合同的协议销售额。

　　除了上述数据外，一则隐含的信息也令业内非常关注：简报还显示，1月份绿城集团共有11个新项目或项目分期推出新房源销售，总推盘面积约14万平方米，而该月份销售面积就达到13.8万平方米，这意味着，尽管政策风声日紧，但绿城集团的产品却依然保持旺销的势头。

　　绿城集团那逼人的锐气，矛头显然直指“老大”的宝座。此前，绿城集团的掌舵人宋卫平多次在多个场合，隐语或者直白地表达了对万科多年稳坐的地产业头把交椅的觊觎，而最终决战的时间，宋卫平曾将其定为2011年。不过，如果绿城集团的这种销售势头能够持续，那这场巅峰对决的时间，就可能提前至今年。因为，虽然都在奔跑，但万科的速度明显比绿城慢了许多。

　　万科2009年销售额达634亿元。公司发布的1月份简报显示，1月份公司实现销售面积为52.3万平方米，销售金额为62.6亿元，分别比去年同期增长83.3%和185.9%。虽然在总量上依然高于绿城，但其在增长率上却大大落后于绿城集团。事实上，绿城的高增长率也大大超越去年紧随其后的保利地产。保利地产公告显示，1月份，公司实现签约面积和签约金额同比增长分别为119.67%和141.67%。这或许能让绿城能更专注于挑战万科的霸主地位。

　　而让业内期待这场龙争虎斗提前的另一个重要因素，则是在去年的圈地运动中，绿城集团疯狂砸钱拿地，储备了丰厚的“原料”：有数据显示，2009年，绿城新增土地面积为406万平方米，可建面积大约为780万平方米，其中，2009年绿城通过招拍挂方式花费的拿地金额大约为313亿元。今年1月份，绿地拿地热情不减，再度增加了四个项目计划，共耗资59.8亿元。按照宋卫平的说法，这些土地的开发，将使得绿城冲击年度千亿规模的销售额，并将在这个等级上与万科一决雌雄。

　　不过，对于绿城的咄咄逼人，万科的态度依旧是云淡风轻。万科总裁郁亮多次表示，万科重点将从追求规模增长，转向追求质量效益增长，而万科的灵魂人物王石则数度向媒体表达了对这场规模战的“蔑视”。此外，对外界颇为关注的万科拿地策略，万科董秘谭华杰则向记者表示，拿地策略不应押注房价暴涨预期，土地是房屋开发不可或缺的原材料，而对万科来说仅仅是原材料。万科的土地储备理念体现了定投的概念，锁定了每期的买入金额，价格越低的时候，买入的数量就越多，在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。万科内部把握土地获取量时，是以总获取金额作为核心的约束变量。

　　关注着这场龙虎斗的易居中国分析师薛建雄认为，作为绿城集团而言，放言2011年打败万科在他们已有策略里肯定是相对保守的，否则不会在时间上如此明确，所以今年绿城在销售额上超过万科的可能性是存在的。不过，他也指出，由于绿城去年新增土地储备价格较高，未来会影响其销售速度，业绩高增长的潜力会存在一定问题，因此，即便其在短期内夺得销售额的头把交椅，但其持续性却会受到市场较大考验。

　　踏准节奏才能称王

　　作为资本驱动型行业，房地产业的竞争主要体现在对要素资源的掌控力以及对市场形势的判断力上。一家成功的房企，必然能在调控变局与市场趋势间，寻找两种能力的平衡点。2009年房地产市场的火热，成就了一批“激进扩张型”房企实现业绩爆发，也让行业竞争格局出现了许多微妙的变化。但是，2010年后，政策收紧“先期而至”，楼市调整概率也在加大，此时，谋求业绩提升的房企，更应踏准扩张的节奏。

　　对于房企而言，每一轮市场调整都意味着行业的洗牌，每一波行业景气都将催生一批领军企业。在2008年市场大调整中资金链濒临断裂的绿城、恒大等企业，经过2009年后，迅速跻身房地产第一集团行列，并拉近了与行业老大万科的差距。而在土地储备方面，保利、中海等公司的扩张势头也明显快于万科。

　　业内专家指出，市场格局演变的背后，是各大房企对资金、土地等要素资源的争夺；而驱动市场竞争和要素争夺的动力，则是在宏观调控预期下，房企自身的应对策略以及对市场趋势的判断。具体来说，便是现金与土地的不同匹配。

　　当预判市场形势趋热时，房企对土地必然会趋之若鹜；而预判市场形势趋冷时，房企经营便转向“现金为王”。这在2008-2009年的市场风格“大转换”中体现得十分明显。不过，市场的机遇永远只给那些具有“先见之明”且准备充分的企业。

　　如果说，2009年的房地产“大牛市”出乎预料，业绩大爆发的房企多少有点“撞大运”的感觉。那么，未来房地产市场理性回归后，房企如何实现对资源的合理掌控、如何研判市场，就更是核心竞争力的体现。

　　缺乏对市场正确预判的扩张是盲目的，2006年顺驰资金链断裂就是前车之鉴。而保守预判形势，则可能错失资源掌控良机，2010年后万科便存在老大地位不保的“隐忧”。显然，行业竞争格局的变化已经深刻影响到房企的进退取舍。

　　对于资本市场而言，愿意看到的是伴随业绩提升的规模扩张；因此，上市房企倾向于“融资囤地冲规模”；但是，对于企业经营者而言，可能更愿意看到形成一种持续增长的生意模式。

　　SOHO中国董事长潘石屹的看法具有代表性。他认为“土地并不是房企的核心问题，关键是品牌和商业模式，房地产公司的未来持续能力在于土地储备价值的持续供应能力，而不仅仅是土地面积的供应能力。”

　　虽然从长期来看，我国的房地产业仍处于繁荣期，但市场的调整和波动仍需要在扩张中加以防范。去年，许多房地产上市公司借资本市场大举拿地，蕴含的风险不言而喻。“牛市不常有”，在常态市场及政策调控中，保持对市场的深刻理解以及对风险的高度警惕，才能把准扩张的节奏，这或许是比融资和拿地更重要的竞争力。(林喆)

　　理念碰撞

　　事实上，在绿城立意和万科在规模上一较高下的背后，是经营理念的尖锐碰撞。

　　在宋卫平看来，虽然万科和绿城都做住宅，但二者却存在档次上的差别。他明确表示，绿城的最大优势在于品质，在产品品质上，目前的地产业中绿城可能没有对手。总体而言，绿城在住宅领域一直走的是高端路线：高价拿地——造高品质住宅——高价销售。而万科则秉承多年来的稳健策略，“在细分客户的基础上，形成住宅产品体系，建立住宅标准，通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比，在各项目进行未来可能住宅的研发。”始终是万科在住宅领域的运作准则。换个说法，就是绿城着力于为富人们造房，纯商业意味更浓。

　　这种差异化在2009年二者的销售均价上可以看出来。根据去年销售情况统计显示，绿城2009年的销售单价达到约1.4万元/平方米，而万科则在9000元/平方米左右。而也正是这种单价上的差距，使得宋卫平对赶超万科信心十足，毕竟，如果当前市场销售环境保持稳定，绿城存在用更少的面积获得更大的销售额的潜力，这无疑会大大加快绿城角逐龙头宝座的速度。

　　对于这两种不同的经营风格，业内看法也颇有不同。薛建雄表示，就个人而言，他比较欣赏绿城的做法，因为高品质的房屋确实容易受到客户的青睐，因此，在未来的竞争中，绿城具有一定战略上的优势。而绿城这种战略，实质上又可以绕开与万科、保利等实力雄厚的开发商的直接交锋，从而可以为自己挖掘出一块独特的发展领域。

　　而众厦地产战略研究中心总监林晓华则显然青睐万科的稳健步伐。他表示，万科以长线发展为主，可能并不追求短期利润率的大幅度提升，但在乎长期规模和利润率的稳定和发展，因此万科的长期业绩能够锁定，对应万科的股价也表现较为平稳，不会大起大落。“即便2010年市场较2009年下滑，万科的利润也会降低，但长期看来，还是一个稳定发展的水平。”林晓华说。

　　2月第一周

　　全国楼市成交量普跌

　　中国指数研究院最新公布的监测数据显示，2月第一周，34个重点城市中，成交量环比下跌的城市达21个，占比继续扩大。其中，福州楼市成交环比跌幅最大，达54.35%。武汉次之，环比下跌达53.57%。

　　一线城市中，北京、上海成交量上涨，深圳、广州成交量下滑明显。数据显示，2月第一周，北京商品住宅(期房加现房)成交4146套，成交面积为42.22万平方米，环比上涨24.58%。上海商品住宅成交2723套，成交面积为28.49万平方米，环比微涨4.02%。广州商品房成交1077套，成交面积11.78万平方米，环比下跌21.20%，深圳商品住宅成交588套，成交面积为4.96万平方米，环比下跌25.67%。多数二线城市新建商品房成交持续回落。其中仅有杭州、成都和南京的成交量环比有所上涨。

　　价格方面，北京房价依然坚挺，2月以来新盘成交价环比上升2.73%；上海、广州、深圳房价则有所松动。其中，上海新盘成交价环比下滑10.67%，广深房价则分别微跌0.34%和0.01%。二线城市商品房整体价格环比上涨。杭州房价上涨最为明显。2月以来新盘成交均价环比上涨33.34%。(林喆)

　　资金之累

　　不过，在绿城兴致勃勃地向地产业龙头宝座发起冲击时，一个可能致命的软肋或许会成为其梦想的拦路虎，这个软肋曾在2008年一度危及绿城的生存，那就是资金。

　　几个数字可以描述出绿城激进策略背后的压力：2009年，绿城总销售金额中归属于集团的权益金额为人民币334亿元，而当年绿城通过招拍挂方式花费的拿地金额大约为313亿元。这意味着，去年绿城回笼的资金几乎全砸在新增土地储备上，而开发这些土地的巨额资金恐怕又需要宋卫平施展他的财技了。

　　在1月底，宋卫平已经施展过一次财技，借道平安信托获得了13亿的委托贷款和2亿元的股权出让款。不过，这笔资金的利息也颇为可观：该笔委托贷款期限为自信托成立之日起的12个月，除非例外，可以延长三个月，若不延期，利息将按10%×15/13初始年利率来计算，年利息率约为11.6%。

　　但对于万科而言，资金压力显然要轻松很多。薛建雄指出，从表面上看。万科前期土地储备较多，去年拿地相对较少，而且高成本的地王拿得少，所以现金压力相对较小。而绿城是去年底，在地价最高的时候拿的大量地王，所以相对资金压力最大。至于另一个有力竞争者保利地产，尽管其也经常拿地王，但随着之后地价的上涨压力相对减轻，加上保利是央企，在政府层面的融资能力最强，所以三者之中，保利的资金压力可能是最小的。

　　林晓华则认为，如果2010年依然是房地产牛市，则绿城可保持高增长；如2011年市场下滑，绿城可能面临销售量的萎缩，加之其在港上市，再融资能力不如内地上市房企，资金链可能面临考验。

　　而2010年房地产政策的一个重要转变，就是卡住了开发商资金的脖子。在这种状况下，是高歌猛进者获胜，还是稳健前行者占优，一切仍存变数。不过，有一点毋庸置疑，在绿城的锐意挑战下，巅峰对决不过刚刚开始。

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