□金岩石

　　据说，房地产市场中的地价是“面粉”，房价是“面包”。究竟是“面粉”推高了“面包”的价格，还是“面包”拉动了“面粉”的价格？

　　房地产企业获得土地时支付的价格是会计成本，土地成本占被调查企业所售房价的比重在10%-40%。若把房产预售时的土地价格定义为土地的重置成本，土地价格在预售房价中，通常会占到预售房价的60%-70%。在这两个土地成本之间有40%左右的土地溢价，于是有了一个中国特色的税种：土地增值税，所以在土地成本即“面粉”的溢价中产生了开发商和政府之间的第一次利益分配。

　　“面粉”的溢价从何而来？土地的开发性溢价是在城市化的进程中产生的，政府作为最大一级开发商，对土地开发项目的审核必然推高土地成本，因此产生了土地会计成本与重置成本的巨大差价！制度性溢价来源于中国特色的土地所有权制度，开发商在获得土地开发权后转换了土地使用方向，开始经营土地及其关联资产的交易权，从而产生中国特色制度性溢价，使土地重置成本在商品房预售前大幅上升。

　　“面粉”溢价在政府和开发商之间分配后，地价成本在房价的占比自然上升，导致房价作为“面包”价格随之上升。当土地重置成本在“面包”价格中的占比高达60%-70%时，房产利润空间极有限，所以新建住宅主流销售产品是毛坯房，这直接强化了商品房投资品属性。商品房一旦不是为了“居住”而是为了“珍藏”，房产作为“面包”的价格就出现了两个投资性溢价。房价越高，杠杆效应越强，房子成为“支点”，贷款成为“杠杆”。

　　“面粉”和“面包”合一又产生了新的溢价：奢侈品溢价和稀缺性溢价。由于“面粉”的价格在政府和开发商的博弈中上升而挤压了“面包”的利润空间，开发商的选择有二：一是不做房子炒毛坯，二是房产溢价做社区。于是，一流企业做社区，二流企业做房子，三流企业“炒”地皮。从“面粉”到“面包”可以分为三个层次，在普通的毛坯房价格之上又出现了新的泡沫，使房产的精装修和社区的园林化成为豪宅市场的竞争手段。（作者系国金证券首席经济学家，本报特约评论员）

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