陈序

　　对中国房地产市场和房地产股票的前景预测离不开对中国央行货币政策，尤其是利率调整的预期。很多人为国民经济计，不建议提高利率，以免伤及经济持续复苏的势头。但是，试图绕开提高利率一途解决由压低利率催化的问题，可能是徒劳。

　　看看加拿大的情况。加拿大六大城市的房价指数连续第七个月上涨，显示房价回到了衰退前的峰值水平。2009年的平均房价触及纪录水平，当年12月新屋开工数飙升至2008年10月以来的最高水平。以上旺景均缘于接近于零的关键利率造成抵押贷款利率格外低。购房者像所有其他消费者一样，不可能长期对抗廉价资金的诱惑。

　　尽管整体经济也在复苏中，但加拿大房价比经济指标上涨快得多。2009年，加拿大房价上涨超过20%，个人收入却下降了近1%，总体就业率比上年下降了1.4%。2009年二季度，以房屋抵押贷款为主体的家庭债务是可支配收入的1.42倍，创造了纪录高点。像一切从衰退中刚刚走出的经济体，加拿大央行不愿采取任何可能有损经济的措施。该行代表说，如果现在上调利率为楼市降温，实际上把加拿大经济泡进冷水。有这样的表态撑腰，加拿大楼市看来有得火一把。

　　其实，加拿大央行的苦恼也是其中国同行的难题。同在经济复苏进程中，央行会始终受到来自本国企业为保持自身竞争力反对加息的压力。但如果处在低位的利率迟迟得不到调整，中国实际利率再度会跌回到零甚至负数，这无疑将加强房地产作为投资品的吸引力。

　　房地产在中国投资品中的吸引力已属致命级别。一般而言，房地产价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定，市场衡量房地产未来租金收入的参考指标是城市化率。中国的城市化率只有46%，还没理由不预期中国经济增长将继续快速增长。其次，房地产向来是对冲物价上涨的一种保值型投资，当通货膨胀预期越高，投资者就会将更多资产转为房地产。过去20年中，中国人已经看到，房地产投资是比储蓄更好的家庭财产保值手段。数据显示，未来几年中国的消费者价格涨幅很可能升至5%水平。

　　此外，中国制度环境本身造就了房地产的独特价值。一方面，北京实行资本项目和汇率管制。人民币不能自由兑换又被普遍认为低估，当然产生了升值预期。人民币升值会提高境外资本在中国房地产市场的投资以美元计算的回报率。2006至2009年间，中国房地产相关投资占外商直接投资的10%至15%。另一方面，中国地方政府约三分之一的收入来自卖地。据新华社报道，2009年中国地方政府土地出让收入达1.59万亿元，同比增长60%。房地产开发被视为中央和地方两级经济的重要支柱，深谙中国政治的投资者从不深信北京会听任房价崩盘。

　　房地产投资优点这么多，不投就是傻瓜。惟一能在市场陷入非理性时阻止傻瓜是提高资金使用成本，即上调利率。现在看来，如果中国央行在通货膨胀率上升时不能以足够快的速度上调利率，泡沫将不可收拾。形势非常，我相信中国央行会尽快决断。

　　（作者系资深媒体人，电邮：chenxuchenxu@msn.cn，本专栏每周一至周五刊出。）

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。