李丽 周亚玲

　　位于北京CBD中心位置的中服地块是公正挂牌，还是有指向性地为某一个地产商量身定做？

　　焦点落在时间流程上，按照北京市国土资源局要求，竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，挂牌时间自2010年1月29日9：00开始，到2010年3月5日15：00结束，期间隔着春节假期，时间之紧迫使大部分企业望而却步。

　　一家大型金融机构的老总说：“如果只是组成联合体，名义上的，不用我们掏钱就无所谓。是朋友的话，我们可以很快同意和开发商组成公司，一起去拍。但如果要我们掏真钱，几十亿的钱，内部决策整个流程走下来，两三个月都不够。”

　　但是，一位中信证券的人士却表达了相反的观点：“一般国企的决策时间为两周，如果仅仅是谈判，2周到1个月。这个时间段虽然有些紧张，还是可以谈拢的。”

　　竞买条件

　　中服地块全称是北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区NE19-a地块，总用地面积61720.897平方米，建筑用地面积48749.64平方米，已为CBD最后一个黄金地块。

　　北京市土地整理储备中心一位领导说：“要加一个金融单位进招标联合体，是CBD管委会提出的，他们希望能有大型金融企业进驻到CBD里做总部，是CBD的产业定位需要。同时我们不希望这个项目散售。”面对“为什么不把‘不准散售’直接写进文件里，为什么一定要一个金融机构来保障项目品质”的提问，对方不置可否。

　　北京市国土局负责招标的办公室显然已经被问过很多遍这方面的问题，口气有些许不耐烦：“为什么是联合体？规定就是这么规定的，没有为什么。”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说：“这条规定把很多房地产企业挡在了门外，让很多企业丧失了公平竞争的机会。虽然CBD有金融中心的定位，也不需要必须拉一个金融机构参与竞买。”

　　“国际顶尖品质写字楼”要经历漫长的资金回收期，即便是内地的龙头地产公司，都会倍感压力，除非它拥有一家超大规模的集团公司先行孵化。上市公司能将写字楼估值的资本效应放得最大，因此有丰富的超高档物业的开发经验，又拥有超大资本背景的集团公司做孵化器的上市公司或许会是最适合的选择。

　　远洋的打算

　　面对业界的诸多质疑，远洋地产选择了沉默。然而，这仍然无法掩饰远洋地产的潜在优势。

　　早在2002年，远洋地产就与北京市朝阳区CBD管委会联合成立了北京商务中心区开发建设有限责任公司，负责CBD区域的土地开发。2004年11月，北京市国土局授权北京商务中心区开发建设有限责任公司作为CBD核心区一级开发主体。

　　1月13日，远洋地产称，中国人寿从中国中化股份手中收购该公司股权，从原来第二大股东上升为拥有24.08％股权的第一大股东。因此，外界猜测中国人寿入主远洋似乎是为满足竞买条件而进行的前期准备。

　　但保监会主席吴定富1月曾公开表示，保险资金投资不动产细则有望于近期出台，届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目。北京市国土局亦对记者强调，股东是金融机构的房地产公司并非联合体的概念，联合体必须是两个独立的单位。另据一位接近远洋的人士称，人寿入主远洋之前，两家公司已经谈判好久了，绝不会是临时性的决定。

　　至于远洋地产是否要和中国人寿一起来竞买中服地块，一位知情人士表示可能性不大：“中国人寿已经是远洋的大股东了，远洋去拿地，相当于中国人寿去拿地，中国人寿何必还要出马呢？对于远洋来说，找一家大型金融机构还是非常容易的。”

　　2009年，远洋地产先后获得了300亿元的银行授信和外国银行财团7亿美元的贷款，同时还成功发行了26亿元公司债。但是，除2009年12月拿下亦庄新城地块外，手握重金的远洋地产在公开土地市场上并没有太多斩获，这也被业内怀疑是在集中精力为中服地块做准备。

　　远洋地产总裁李明透露，去年远洋地产超过50%的新增土地储备都是通过并购得来，今年公司计划拿出200亿以上的资金用来吸收新的土储，目前可动用的资金在400亿元以上。

　　远洋确实为这块地准备了很久，至于这块地的竞买条件是否为远洋 “定制”，这位人士给出了否定的答案：“政府有自己的考量，不会为某一个开发商定制规则，这样做的政治风险非常大。朝阳市政府不会这么做，远洋作为国企也不会趟浑水。”

　　除此之外，他认为潘石屹“世界上只有一家公司符合条件”的说法非常不专业：“现在50亿的金融机构与30亿具有一级开发资质的房地产企业非常多，这个条件其实非常容易达到，绝对不会只有远洋去竞买这块地。”

　　一位地产行业的资深人士说：“其实这个条件是为了阻挡民企来竞争的。中服地块属于CBD的核心区域，将来建设的项目都是北京市地标式建筑，对建筑水平和资金的要求很高。民企的风险要比国企高，政府肯定是要交给一个放心的企业。”

　　一家高档写字楼开发商指出，主管部门的意见会很大程度决定花落谁家。在这场超级地王的较量中，主管部门更为看重的并不仅仅是现金，而是日后庞大商业区的管理状况，及对当地政府的商业、税收的贡献。而且中服地块仅仅是核心商务区未开发地块的1/5，还有4/5需要继续开发。这块地的开发程度对后续开发有着非常重大的影响。

　　一位地产集团的高层表示：“这块地起拍价已经超过50亿元了，最后成交价肯定要超过100亿，可能会达到130亿。如果大家厮杀过于惨烈，超过150亿，这块地就没赚头了。”

　　一位金融集团的老总也表示：“地产就是一个圈子。按照我们的经验，如果在北京的地面上拍一块地，大家都知道是谁做一级开发，而且还有一些遗留障碍，也知道可能一级开发那家有意向要拿，如果不能以实惠的价格拿到，或者开发后利润会非常非常高的话，大家基本会心照不宣地不去拿了。但如果半路要杀出个程咬金，一定要拿这地，并且拿到了，那一级开发商也不是说真的就能难倒这个程咬金。但因为中服地块耗资巨大，还有遗留问题做潜在风险，我个人判断绝大多数的开发商不会去参与拍卖的。”

　　来源：经济观察网

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