□本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

　　近日，宏观调控政策又开始向土地增值税方面开刀。上海市地方税务局1月5日下发了《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，主管税务机关确定需要进行清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。无独有偶，临汾市地税局也针对房地产税收管理现状，制订了《土地增值税督查实施方案》，对尧都区、侯马市等县（市、区）地税局的清算情况进行了督查。对于上海等城市在政策上先行一步的举措，广州业内人士指出，在收紧了信贷、土地政策之后，土地增值税或成为下一个宏观调控手段。

　　影响

　　一旦清算或令楼价跌

　　宏观调控对于楼市可谓一波接一波，一旦开始土地增值税清算，不仅对开发商，而且对房地产市场也将产生巨大影响，可能由此导致楼价下跌。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，按照土地增值比例的不同征收不同的税率，最高税率可以达到60%。如果真正清算，很多房地产商将面临“大出血”。广州粤沛地产副总经理黄春给记者算了一笔账，以一套房成本价5000元/平方米计算，如果卖价为1万元/平方米，也就意味着利润空间是5000元/平方米，按照规定，增值额占扣除金额比为100%~200%，税率50%，也就是说开发商必须交纳的土地增值税为5000X50%=2500元/平方米。

　　黄春表示，如果土地增值税再次清算，对于楼市更是大地震，开发商将面临空前压力，尤其是一些中小开发企业，很可能在这次清算中被“彻底清算”。而对于楼价来说又有何影响？中原地产项目总经理黄韬表示，由于增值税征多少是看你的赢利有多少，那么开发商很可能通过提高成本，降低楼价来“避税”。一些资金压力大的开发商更会以低价来促销，以便资金足够充裕。

　　广州不排除清算可能

　　业内人士表示，上海等城市开始了土地增值税清算，包括广州在内的一线城市也不排除清算的可能。据悉，土地增值税清算并非“空穴来风”，1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。2007年1月16日晚国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％~60％不等的土地增值税，并进行清算管理，这意味着从1993年就出台的土地增值税开始实行严格征收。

　　但由于土地增值税征收的难度较大，广州自上述通知出台以后，一直实行的是增值税预收制，额度为房价的1%。直到2008年，土地增值税清算动真格，清算了一大批开发商的土地增值税。但事后又不了了之。

　　开发商

　　上有政策下有对策

　　土地增值税清算将让宏调之下的楼市雪上加霜？但有开发商表示，即便有那么一日，也是上有政策，下有对策。开发商可以通过多种形式来减税，甚至避税。国税局一名官员对此也表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。中央财经大学教授刘桓也指出，“土地增值税每年清缴数字较难统计，全国规模大约在上千亿。当然如果严格征收增值税，翻好几倍也不一定。”

　　对策1：平卖给员工

　　房产开发公司想要直接卖房子给客户的话，增值税就很难避掉。但是如果开发商先把房子卖给自己公司的员工，然后员工再以二手房流转出去卖给外面的买家。同时，通过报低成交价来避税，这样不仅不需要交纳太多的二手营业税，公司也可以节省不少土地增值税。在这一过程中，开发商是按照成本价卖给员工，由于在税法上只要没有低于开发成本价都不属于赠送，员工不需缴交赠予税或所得税。

　　风险：黄春提醒消费者，这种做法实际上就是假按揭，在法律上风险很大。尤其是在广州，通过阳光家园网可以监测到每个楼盘的销售情况。当公司以不低于成本价卖给员工时，少数几套还可以，但大量出货肯定会引起政府部门的注意。

　　对策2：以租代售

　　有开发商表示，既然增值税是在确定房子卖掉以后才征收的税，可以考虑只租不卖，长期收益，这样就能完全不需要缴交土地增值税。具体的做法是，开发商可以直接与房屋购买者签以租代购合同，客户每月缴交开发商房屋租金，租满一定年限的时候就有资格按房屋成本价正式签署购房合同。

　　风险：黄韬分析认为，以租代售非常考验开发商的资金链，如果有资金压力的开发商，只是通过收取租金来维持公司运作显然不够。同时，对于买家来说，以租等购的方式需要慎重考虑，如果在租房的过程中，错失了买房的机会，损失只有自己埋单。

　　对策3：提高开发成本

　　提高开发成本被开发商称之为“最容易操作”的避税方式。据了解，开发成本包括建筑成本、销售成本、管理成本及人工等多个方面。目前广州的建筑成本约为1400元/平方米，如果开发商提高到2000元/平方米，而卖价仍然维持之前的标准，土地增值税自然可以减少相当一部分。

　　风险：黄韬认为，提高开发成本将直接作用到楼价上。开发商对楼盘的卖价应该根据市场供求关系来决定，如果一味为了避税，恶意提高或者降低楼价，对于开发商的品牌也会造成一定影响。

　　小知识

　　土地增值税实行四级税率

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。

　　土地增值税实行四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%~100%，税率40%；增值额占比100%~200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

　　开征土地增值税的历史并不长，1820年在德国出现，1898年在中国青岛德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。土地增值税征收时间最长，征收范围最广的是我国台湾地区，土地增值税是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。