唐文祺

　　这是一个以“价格论英雄”的年代。一方面，不断攀升的房价利润为开发商源源不断地输入资金；另一方面，在价高者得的游戏规则之下，犹如被打了“鸡血”的开发商，频频激情拍下“地王”，反过来更进一步助长了地价的涨势。

　　在地价、房价齐齐上涨的态势下，赚得钵满盆满的开发商，在一手卖房一手买地的置换游戏中，究竟还能获得多大利润？在房价上涨速度已赶不上地价涨速的情况下，开发商的暴利正面临着被压缩的风险。

　　房价上涨赶不上地价

　　地价与房价的因果影响，始终如同“先有鸡还是先有蛋”的辩证关系一般难以理清。在2010年，开发商需要更多考虑的问题，是如何在拿地成本与销售所得之间达成利润平衡。

　　“拿地，拿地，还是拿地。”这已是一家全国性房地产企业的首要考虑问题。在2009年，这家房企以凌厉之势在全国多个城市下子布局，有些地块还成为了当地“地王”。不过与去年不同的是，今年这家房企想得更多的，则是能够拿到“便宜的地”。“公开招拍挂土地价格太贵了，我们希望通过其他途径来获取土地。”

　　这并不是个别现象。另一家上海本地房地产企业也在低调四处寻觅土地，进入其眼帘的，除了今年上海土地出让公告中的各幅土地之外，还有市场中流转的二手项目。“我们可能更侧重于三级市场上的机会，不过这些项目通常都有问题，解决起来也蛮棘手的。”

　　这些企业的态度变化，来自于市场的微妙转变。以上海为例，佑威房地产研究中心提供的数据表明，2010年1月，上海市商品住宅成交面积为70万平方米，与2009年12月相比，大幅减少了51%。这也是自2006年以来，每年1月份环比降幅最大的一年。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，1月份商品住宅成交量出现大幅减少，虽然与进入传统楼市淡季有关，但是，主要原因还是由于近两个月来密集出台的楼市调控政策。随着春节假期的临近，成交量已无出现大幅反弹的可能性，预计近期每周商品住宅成交应该仍旧维持在20万平方米以下。

　　根据2009年上海土地公告日期，《第一财经日报》记者曾进行过测算，截至2009年12月31日，2009年上海出让公告土地161幅，总计出让金额1017.88亿元。根据1356.68万平方米的建筑面积进行核算，去年上海平均楼面地价约7503元/平方米。而在2006年、2007年及2008年，平均楼面地价仅为2794元/平方米、4320元/平方米，以及3443元/平方米，这意味着2009年上海的平均地价较此前的市场高峰期2007年也已高出近74%，较2008年的平均地价则上涨超过一倍。

　　而从上海2009年的房价走势看，较2008年的涨幅也仅在50%左右。显然，房价上涨的速度被远远地抛在了地价的后面。

　　地价成本的持续攀升正在日渐压缩开发商的利润。以绿城集团为例，该公司去年的销售均价高达13000多元/平方米。与此同时，绿城去年购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米。这意味着绿城的拿地成本与其同期的销售均价已相差无几。如果房价涨速仍无法跟上地价，那么，未来开发商的利润被压缩将成为现实。

　　销售回笼快于土地支出

　　2009年叱咤土地市场的各家房企之中，保利地产（600048.SH）显得尤为引人注目。在其刚刚发布的2009年度报告中透露，2009年期内预付账款为122.3499亿元，较2008年同期增长了75.55%，究其原因，主要是“预付地价和项目合作款增加”所致。

　　与2008年相比，去年一年之中，该企业的营业收入为229.866亿元，与2008年的155.199亿元相比，增加了48.11%。而经营活动产生的现金流量净额比2008年减少了84.92%。对此，公司方面称，主要是因为销售回笼大于土地支出增长幅度。与此同时，公司年底净负债率为49.26%，较上年降低60.13%。

　　以此类推，虽然各家房企的年度业绩报告尚在陆续出台之中，但如果将几家重点企业在2009年的销售额与经营性现金流量进行比对，不难发现大多处于相同状态。

　　截至2009年9月30日，万科A（000002.SZ）在期内经营活动产生的现金流量净额为112.4121亿元，而2008年同期则为-19.8914亿元。而主营业务收入方面，2009年万科达到295.4384亿元，2008年同期则为225.4191亿元。无独有偶，金地集团（600383.SH）的主营业务收入同样有着同比增长表现，而经营活动产生的现金流量净额，则由2008年9月30日季度期内的-11.1449亿元，提升至15.8046亿元。

　　显而易见的是，在2009年一轮房价高涨的驱动之下，对于开发商而言，即使花费了较大成本支出买地，但在资金方面仍然显得游刃有余。陆骑麟认为，对于房价而言，由于开发商资金相对充裕，短期内出现房价大幅下调的可能性相对较小。