1986年上海就曾发布相关实施细则 原规定依照房产原值或租金计征

　　

　　商报记者 徐健 袁晨晨

　　近几年来，关于物业税开征的消息不绝于耳。进入2010年，物业税再次被推到风口浪尖上，北京更是率先放出风声，最早将于明年年底对商业地产开征物业税，引起市场热议。无独有偶，近日，坊间又有消息传出，上海住宅市场可能将避开较为严谨、繁复的物业税程序，转而采用另外一种方案，即恢复一个原有税种——房产税，来取代物业税。

　　北京开征最早要到明年年底

　　2009年5月，《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”今年1月，有媒体报道，国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。

　　据有关媒体披露，今年1月26日，在北京市两会上，北京市地税局相关负责人在政协小组讨论会上表示，北京最早将在明年年底开征物业税。“由于当前有些房产的性质没有完全界定清楚，因此开征物业税绝非一件轻而易举的事。”他解释，对于该税种征收与否和征管操作问题，将由国税总局制定下发，再由北京地税执行。据他了解，即使在国税总局方面，也尚未形成确切的征收方案。

　　即使按最快的流程，国税总局与财政部方面达成一致方案，也至少需半年多时间，之后方案上报国务院，国务院再报全国人大批准，还至少要八九个月的时间。因此，如果明年底北京能对商业地产开征物业税，已是最快了。

　　曾参与物业税征收前期调研的北京市政协委员洪亚敏说，关于物业税如何征收已有多个方案。基本方式是按市值估价，打折后按一定比例计税。比如，市价每平方米2万元，可以打7折或者5折，以5折作为基数，再按一定比例征收，预计会按1％左右计征。与此同时，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓，以及北京市政协常委、北京市地税局原局长、中国国际税收研究会副会长王纪平在谈到税率时分别预测，物业税起征税率应该为0．5％－1％。

　　上海开征房产税需与时俱进

　　或许是物业税的法定程序较为严谨繁复，近来，上海市场上又有消息传出，上海可能将避开物业税，转而在住宅领域采用另外一种方案来征收，即恢复一个原有税种——房产税，进而取代物业税。

　　事实上，房产税在上海税务法规上由来已久。

　　商报记者了解到，早在1986年时，上海市政府就曾发布《上海市房产税实施细则》，表明房产税在上海市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，房产税由房产所在地的税务机关征收。

　　据介绍，房产税的纳税义务人为产权所有人、承典人、公有房产经营单位、房产代管人或使用人。产权所有人、承典人不在上海市或产权未确定及租典纠纷未解决的，则由其代管人或使用人缴纳。房产税依照房产原值（房产原值包括房屋不可分割的附属设备）一次减除20％的余值，从价计征税率1．2％；房产出租的则以房产租金收入从租计征房产税，税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳，其中，个人每半年缴纳一期，上半年在4月份，下半年在10月份，而个人出租非居住用房还可以分月、分季或全年一次缴纳。

　　时至今日，已20多年过去，在物业税风传之际，上海却有消息传出，计划恢复征收房产税，从而取代审批程序复杂的物业税。在商报记者看来，与物业税相比，房产税的征收确实相对简单，但这毕竟是数十年前的一个税种，虽然已经有了一定的征收依据，但是，近几年来，上海房地产市场迅猛发展，已当之无愧地成为全国龙头，如今的上海房地产市场行情与20年前相比，已经发生了天翻地覆的变化。而按照房产税的征收方法，出租房屋以租金为税基，每年征收12％的房产税，租金水平随着市场而变化，紧贴市场行情，这一点相对容易令人接受；然而另一方面，房产税是以房屋原值为税基，按年征收1．2％，这在实际操作上就存在问题。经过十几年的发展，上海房价水平持续攀升，二手房市场不断发展壮大，同一个小区内，众多业主购入住宅的价格千差万别。以闸北大宁的歌林春天为例，2002年时，歌林春天一套面积100平方米的两房总价在50万元左右，当时的房价约为5000元／平方米。如今，8年时间过去，歌林春天的房价水平已经上涨至30000元／平方米左右，粗略估算，一套100平方米的两房购入价在300万元左右。同一个小区内的同一个房型，房屋原值相差整整5倍，如果单纯按照房屋原值来开征房产税，这两套房源每年需要缴纳的房产税也是大不相同，如此一来，便很难避免“不公平”现象产生，这也是房产税开征将要碰到的最大难处。

　　开征房产税应平衡相关问题

　　反观物业税，2003年，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，就我国税收体制改革提出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　此后不久，物业税“空转”工作开始在部分地区试点。“空转”是指虚拟意义上的资金循环。虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政、房产以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等10省市开始物业税“空转”运行。

　　目前空转的物业税征收有两种计算模式。以房屋用途来区分：如果房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收税基的1．2％为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12％的物业税，空转中并没有设定起征点。

　　毫无疑问，在抑制高房价、抑制投机购房方面，物业税确实是个好方法。但是，物业税＝土地使用税＋房产税，对于现在的普通购房者来说，他们付出的购房款中已经含有土地出让金，如果严格开征物业税，必须顾及一系列的历史遗留问题，操作难度相对较大。上海市首批特聘市府决策咨询专家、上海房产经济学会副会长印堃华曾表示，中国房地产特征之一——土地属于国家，而物业税是针对土地所有者的税收，作为“承租人”的购房者，似乎并不应该来缴纳所谓的“物业税”。上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健也认为，在现行的土地出让金制度中，运行的土地出让金方式实质上已类同于“一次性征收土地使用税”，如果物业税涉及土地支付方，便有重复征税的嫌疑。

　　而近来在上海呼声很高的房产税属于地方税种，与物业税开征的难度相比，房产税确实简单易行，对平抑房价过快上涨也能起到实效。然而，不得不说的是，房产税制定的年代过于久远，若不经改良、改善，恐太过“粗放”——在实际操作方面，与市场现实存在较大的出入，对各种各样的购房者也有失公允。

　　如参考世界各国的物业税来看，美式版本中，拥有房产后每年缴不动产税给州政府，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1％到2％之间；在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0．3％到1％征收；在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

　　可以看出，可借鉴的成熟方案很多，但这些方案都不可能完全适合我国房地产市场。最终，房产税的改良还将面对两个问题，即如以房屋原值作为计税依据，似太过“粗放”；但如果按照国外方案进行修改，改得太过精细，又会使征税成本大大提高。因此，如要确实开征房产税，应该要辩证地执行，从而在上述两方面取得一个平衡。

　　相关链接

　　专家：物业税开征为时尚早

　　事实上，有知情人士透露，由于物业税征收的关键环节涉及财产制度、新旧房子划断、征收面积和逐户逐家统计备案等一系列错综复杂且尚存不够明确的问题，“空转”试验并不十分顺利。

　　“地产大炮”任志强因此认为，由于土地制度、房屋产权都存在差别，在目前中国各种财产权利并未解决平等问题之前，实施对财产权利征税的“物业税”完全是不太现实的短视行为。他表示，物业税虽好，但征收物业税之前必须先解决土地制度的差别、房屋产权的差别和财产权利的差别等一系列问题。他指出，中国的土地主要分为国有城镇土地和农村集体土地，而城镇中的土地大体又分为三种情况：一是历史遗留的自然拥有的土地，既无划拨手续，也无出让手续；二是行政划拨的土地，并未缴纳土地出让金；另外一种是缴纳了出让金的土地。这三种土地中都分别有已进行房改的住房与没有进行房改的住房。在这样的市场状况下，其结果是土地政策多样化，土地代价不同、收益不同、增值不同；住房政策类型多样化，房子代价不同、收益不同、增值不同。那又如何定义不动产的产权权利？又如何按一个统一的税法去收税呢？任志强表示，在不具备公平原则的条件下，也许任何新增添的税收都将制造更大的不公平。

　　中央财经大学税务学院教授刘桓在接受媒体采访时表示，开征物业税还需解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值评估以及与现有税费制度如何衔接等问题。具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。“今年在全国范围内开征物业税的可能性不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。