调控政策使买方观望 买卖双方产生议价空间

　　

　　商报记者 徐健

　　虽然1月份申城二手房成交数据尚未出炉，但商报记者从上海多家知名中介机构获得的信息显示，受政策调整和传统淡季影响，1月份上海不少公司的二手房业务有了环比约三成的降幅。也就是说，2010年1月，上海全市二手住宅成交量环比已经出现大幅回落。

　　整体成交大幅萎缩

　　易居臣信市场研究中心统计，该公司1月份二手房成交量下滑近三成，市场整体处于回调趋势中。前期陆续出台的调控政策令买方观望气氛浓厚，成交周期明显拉长。而据中原研究咨询部在180家分行了解到的情况，目前位于内环内中心区域的黄浦、徐汇，中外环间的普陀和宝山，二手房成交量均出现大幅萎缩。

　　与此同时，市场上部分房东认为房价已走出上升通道，“出手”时期已到，个别区域还因此在1月份迎来了一波挂牌小高潮。信义房屋建国西路店马经理介绍说，随着政策陆续出台，目前已有部分欲改善型业主认为到达了适合出手的时机，因此选择在此时挂牌。以市中心为例，据信义房屋数据统计，进入2010年，上海市中心区域卢湾、黄浦和静安二手房挂牌量猛增，截至1月25日，三区挂牌量总和与2009年12月相比上涨33．5％。其中卢湾区挂牌量环比上涨15％，黄浦区挂牌量环比上涨近20％，静安区挂牌量环比上涨更是高达88％。

　　降价区域成交量突出

　　值得一提的是，多家大型中介机构均向商报记者透露，在目前的上海二手房市场，买卖双方能否议价、议价空间有多大，已成为成交能否实现的关键因素。

　　信义房屋分析师表示，改善房需求在市中心二套房中占比很高，政策的收紧对这部分购房者影响较大。从实际交易过程中也看出，新政出台后，小部分买家迫于房贷压力放弃了购房，大部分买家则寄希望于在政策调控的压力下房价会有所下降；而房东则普遍看好后市，不愿降价出售。这样的拉锯使得交易过程拉长，甚至交易失败。信义房屋建国西路店马经理介绍，最近该门店有两笔交易没有成功，均是由于房东不愿降价。

　　易居臣信市场研究中心在分析1月成交行情时指出，从1月份二手房市场来看，凡卖方议价空间较大，价格回调先于整体市场的板块，成交量走势均相对坚挺。以易居臣信古美店为例，1月份以来，闵行区古美板块不少挂牌房源出现10％左右的议价空间，如平南新村一套挂牌总价100万元左右（单价在16000－17000元／平方米）的房源，其议价空间可达10万元左右。与此同时，板块内次新楼盘的房源，挂牌价也开始出现下调。如万源城内的二手房，1月份挂牌价在23000－24000元／平方米，较去年12月份下滑了5％－10％；周边望族新苑、东苑古龙城等知名楼盘当前挂牌价在21000－23000元／平方米，业主也普遍表示接受议价。据易居臣信古美店方面介绍，该门店1月份二手房业绩相比去年12月份并未出现明显下滑。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心亦介绍，一些已有议价空间的板块，房源性价比的提升正吸引着买家的入市，并促使板块交易量逆势上扬。21世纪不动产上海锐丰肇家浜路店朱经理告诉记者，目前浦东周浦二手房业主的最大让价幅度约为10％，房源性价比的凸显吸引了买家入市。加上商业配套不断完善及大浦东合并、地铁11号线开通等利好因素，周康板块1月的二手房交易量环比增加了近两成。

　　中介看好春节后市场

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，1月交易量环比下降并不说明上海的房地产市场就此步入低点，后市行情依然值得期待。21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，今年1月该公司二手房成交套数较去年同期增长了8％，且远高于2008年1月的成交套数，总体交易量保持在历史同期的较高水平。

　　该公司出具的分析报告指出：“始于去年12月中旬的政策调整对交易双方的心理影响需要时间予以消化。并且春节前后本身即为楼市交投的淡季，成交环比下降可能属于一种正常的季节性现象。从楼市政策继续支持合理住房消费及目前市场行情判断，今年3、4月份的交易量有望在自住需求支撑下得以较快回升。”

　　易居臣信市场研究中心亦认为，调控政策密集出台后，当前的二手房市场正在重新寻求一个买卖双方都能接受的平衡点，这样的过程也即是市场消化新政的过程，预计其周期将在两个月左右，按此推测，二手房市场成交量有可能在3、4月份重新出现上涨。

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　　老公房交投相对活跃

　　值得关注的是，低总价老公房在楼市成交低迷的1月依旧表现活跃。在价格合理、业主卖房诚意较大的情况下，老公房成交周期明显较短。美联物业方面指出，1月份，老公房这类税费减免占比较高的房源，成为低迷行情中的一个亮点，成交量未受政策太大影响。

　　据美联物业延长分行经理杜新红透露，在今年要求首付提高、各类税费恢复5年界限征收的情况下，税费相对较低、总价不高的老公房成为近期购房者眼中的“香馍馍”。1月份板块内老公房的成交占到了该月成交总额的70％，较去年12月提高了近一倍，买家多以自用为主。

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