CBN记者 徐伟豪

　　未来美国加息的可能性非常大，这将使浮动利率的优级房贷还贷者的负担进一步加重，从而导致违约情况更多地出现

　　詹姆斯可能不是你一般想象的那种痛苦的卖家。他原先在一家风险投资公司工作，每天开着跑车上下班。但他最近以75万美元的价格卖出了他在加利福尼亚州圣荷塞市的住宅。而这幢房子，他是2007年初以120万买下的，卖出时还欠着银行85万的按揭款。

　　虽然赔了好多钱，但詹姆斯对这个结果已经没什么抱怨了——全美100个大城市的平均房价目前已从其最高峰下降了约40%。詹姆斯所在的风投公司也已于去年底散伙，他已经3个月没有固定收入了。现在房子脱手，他反倒轻松，准备来中国寻找新机会。

　　美国房产市场资讯公司First American Core Logic的最新报告显示，截至2009年11月，美国有25%的房屋为“溺水屋”（Underwater），即有1/4房屋的市场价值低于房主所欠的按揭款。遭房地产危机打击最重的几个州的“溺水屋”比例为：内华达州65%，亚利桑那州48%，佛罗里达州45%，密歇根州37%，加州35%。

　　下一场危机“主力”

　　像詹姆斯那样拥有良好信贷记录的房主可能正是美国房市下一场危机的受害者。

　　据美国货币管理局和储蓄机构管理局去年12月21日公布的数据，还款逾期60天以上的优级房贷数量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，达到83.8万户。而2009年第一至第三季度，优级房贷的违约、止赎数量已超过次级房贷。

　　美国两大半官方房贷机构——房利美和房地美的财报，也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年三季度的信贷损失及客户的贷款违约率持续上升，其中还款逾期90天以上的比例升至3.33％，大大高于上年同期的1.22％和2009年二季度的2.78％；此外，新增坏账76亿美元，同比上升了46％。

　　房利美也预测，受抵押贷款坏账等因素的影响，未来一年内，该公司的信贷损失可能进一步扩大。

　　美国优级房贷的对象是家庭年收入在4万～15万美元的中产阶级，占美国总人口的约70％，但金融危机导致中产阶级大量失业，收入减少甚至“绝收”，因此房贷还款逾期乃至断供导致止赎的情况大量出现。

　　创造了标准普尔/凯斯-席勒房价指数（S&P/Case-Shiller）的经济学家凯斯说：“失业不分收入阶层。富人、穷人和中等收入者都受到影响，而他们大多都贷款买房。”

　　摩根大通北美房贷部分析师托尼·罗(Tony Luo)对《第一财经日报》表示，优级房贷的中产阶级客户不像次级房贷客户那样几乎没有稳定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相当一部分人还贷已有一段时间。即便止赎，放贷的公司收回房屋后拍卖，损失也不可能大到那儿去，但是“一旦出现大面积违约，对金融机构会造成不小的冲击”。

　　美国现在的利率处于最低水平，政府为了挽救岌岌可危的住房市场，对按揭购房者出台了许多优惠政策。而未来美国加息的可能性非常大，这将使浮动利率的优级房贷还贷者的负担进一步加重，从而导致违约情况更多地出现。

　　中产阶级缘何硬扛

　　詹姆斯其实完全不用费这么大周折卖了房子还倒贴钱给银行，他完全可以直接把房子交给银行止赎。

　　与詹姆斯一样，美国大概有几千万个中产阶级房主在水深火热中煎熬，但止赎的并不多，其中有这样几个因素在起作用：

　　首先，担忧信用评分下降。这也是詹姆斯的主要顾虑。美国的信用评分是套在消费者头上的“紧箍”，可以说是无处不在。而美国又是人人借钱消费，贷款利率的高低取决于信用评分的高低，因此美国人在乎其信用评分是可以理解的——房主弃房而去，将彻底摧毁其信用评分。

　　在一般情况下，美国的房主若拖欠一个月的按揭，其信用评分就会减去100分。而且无论政府还是银行，都有意无意地夸大信用评分的作用和失去信用的可怕，以保持社会的正常运转。

　　其次，受到社会道德的约束。大部分美国人是信守承诺的，尤其是在经济方面。自己签的合同，尽管已经到了要白白往里扔钱的阶段，也不愿撕毁合同。和中国人一样，美国人的社会交往圈子——朋友、邻居、同事，都会使他感到压力，他若抛下房子一走了事，将是他在为人和经济上的双重失败。而奥巴马去年就职后也一直在宣扬“房主应该对自己的房子负责”。

　　最后，对房市复苏抱有希望。只要一个小区没有太多的房子止赎，那么其房价就不会下降太多。即使周边地区的房价已经降了很多，但也有房主视而不见，只找同一社区内一两幢卖出了好价钱的房子作为参照，以求得心理安慰，并且坚信房市会在一两年内复苏。

　　房市复苏仍有希望

　　美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，2009年11月，全美旧房销售量为654万套，为2007年7 月以来的最高水平，比上月也增长了7.4%。

　　曼哈顿的房地产中介哈斯蒂德不动产公司（Halstead Property）销售总裁亚比·盖勒特（Abby Gellert）对本报记者表示，纽约附近地区，未来一年内可能会出现一部分优级房贷的止赎房，但这些房子会很快被一抢而空，不会对整体房市带来多大影响。

　　据估计，奥巴马政府给予首次买房家庭减税8000美元的政策，去年惠及了35万～40万户购房者。这一优惠政策已被第三次延续至今年4月。另外，为了刺激有房者再买新房，美国政府又宣布了每户6500美元的减税政策。这些优惠政策都是前所未有的。美国财政部也在去年底宣布，将取消对房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。

　　由此，这一系列旨在维护房地产市场稳定的措施，最大程度地降低了优级房贷危机爆发的可能性。

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