宋超

　　 1月4日，重庆市代市长黄奇帆发表署名文章，阐述重庆促进房地产健康发展的思考，其中提到公共租赁住房建设。

　　 “4日文章发表，5日召集市级相关部门开会专题研究(调控思路确立)，14日审议通过。”重庆国土资源和住房保障管理局局长张定宇说。

　　 14日，重庆市市政府常务会听取并通过了重庆市国土房管局《关于实施主城区公共租赁住房保障的汇报》。“这是今年市委、市政府提出的重大战略措施。”黄奇帆在1月14日会上说，“建2000万平方米、33.5万套的公共租赁房，需要建设用地多达3万亩，按照目前市场上最低土地出让金200万/亩，重庆财政收入就将拿出600亿元。”

　　 未来10年，重庆将建设提供总计规模为4000万平方米左右租赁房，主城区和远郊区县各占一半。

　　 “我们先联合重庆市地产集团，研究公共租赁住房资金运作。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力透露，“正式规划方案最迟3月底出台。”

　　 地方上大规模做公共租赁住房重庆率先破局，张定宇表示，这意味着重庆房地产调控构想落地。

　　 重庆公共租赁房模式

　　 与廉租房和经济适用房政府投建不同的是，公共租赁房的保障则有政府主导，政府性投资主体负责建设。

　　 “先行试点初步确定由重庆市地产集团为建设主体，以后会扩展至重庆市城投集团。”张定宇会上说，“投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权并享有升值收益，但无房屋的定价权和转让权。”

　　 按照城乡规划，到2020年，重庆主城常驻人口将达到1000万，户均2.5人算，约为400万户。按20%的家庭保障性住房需求，还差67万套，每套建筑面积初定为40-80平方米。

　　 在租赁房的保障对象上，重庆初步确定，主城区(包括区县城区)具有稳定职业和收入，家庭人均年收入定于上年度市区人均可支配收入一定比例的无房户以及新参加工作和引进的各类专业人才等，并无户籍限制。

　　 重庆几年前就已经建设推出针对各工业园区的“园区蓝领单位公共租赁房”。

　　 “但重庆城市化进程加快，住房保障压力很大。”孙力说，“今年打算建设推出200万平方米，明后年推800万，区县计划顺延开展，到2020年实现总体规划目标。”

　　 公共租赁住房的租金则先由承租人统一标准缴纳，财政根据个人收入水平给予比例补贴，租金随市场价变动，最高补贴会达市场租金60%，孙力说。租金主要包括贷款利息、房屋维护管理费用和空置损耗。

　　 重庆地产集团初步测算，先期启动200万平方米，每平米建设成本资金为2000元，首批公共租赁房建设需40亿资金；重庆市房管局也支持地产集团以土地抵押来融资筹措资金。

　　 除此之外，重庆市房管局建议市政府协调银行部门给予必要优惠政策，实现公共租赁住房建设滚动推进。

　　 措施出台背后

　　 对于重庆推出公共租赁住房保障的原因，张定宇解释，到2012年，城区的危旧房、棚户区、城中村改造将完成，经济适用房也将淡出，且中等收入家庭也需要通过政府保障获得一段时间购房缓冲。

　　 今年初，重庆针对房地产确立了“抓两头、稳中间”的调控总思路。计划建立高端有市场(10%高档住房)、中端有支撑(60%中低价位住房)、低端有保障(30%的政府配置类住房)的住房供应体系；目的就是实现重庆新增人口住房供应按体系分布控制在1：6：3的比例之中。

　　 2009年1-11月重庆房地产开发企业完成投资1039.06亿元，同比增长25.9%，直辖以来首次突破千亿元大关；去年重庆房价也是连续10个月增长。

　　 若按国际通行标准，主城区双职工房价收入比6.5为合理，2007年比例为5.33，2008年为5.64，2009年为5.94，“虽在调控目标之内，但房价调控压力进一步增大。”张说。

　　 2005年—2009年，重庆主城区年均商品住房供应量和销售量在1500万平方米左右。从短期看，一年推出200万平方米的公共租赁房，占市场住房供应总量比例较小；申请公共租赁房的家庭中，只有小部分可能在当年进入市场购房；公共租赁房能通过对租赁住房市场的影响，抑制部分投资性购房需求，张定宇表示。

　　 “从长期看，公共租赁住房就像‘缓冲器’，解决了资金积累与购房压力之间的矛盾，绝大多数租户通过一段时间的过渡，形成有效需求，”张定宇说，“未来，比如等到70%的人能够买房时，公共租赁房那时也可销售，以调节房价上涨节奏。”