荆宝洁

　　 同一楼盘在短短不到一年的时间里，售价暴涨一倍以上，作为商品，其价格是否严重背离了价值？

　　 中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军如是回答：房屋和一般的消费品不同。以普通消费品杯子为例，制作杯子有成本，企业利润处于相对合理的区间，价格波动较小。一旦杯子变为投资品、收藏品，其价格和成本就没有太大的关系。而生产房屋，同样具有成本，劳动力成本、建筑成本、资金成本。但房屋和杯子不同的是，房屋同时具有投资属性。

　　 很显然，在过去的一年里，房屋的投资性属性被无限放大。“如果用投资品来衡量房屋，则价格上涨越高越好。投资品是不管市场有没有泡沫的，只要能卖出去、有人接棒，投资市场就可以成立。”赵锡军说。

　　 住房依旧是商品，有些因素会影响生产成本，有些因素则直接决定楼盘价格上涨。赵锡军指出，就商品本身而言，决定住房价格的因素有很多，包括土地成本、楼盘附近地铁的建设、景观、户型、商业配套、品牌开发商开发、教育配套等。而任何一个元素的变化，都会一定程度上影响住房价格。

　　 21世纪不动产分析师孟奇在接受本报记者采访时表示，供应不足与需求释放过猛造成2009年房地产市场供求关系紧张，是价格暴涨的最主要原因。尤其是新房市场，在需求释放推动价格上涨的同时，依然无法满足的需求只能流入二手房市场释放，从而又带动二手房价格的上涨，二手房价格的上涨反过来又给新房在定价上带来很大的信心。

　　 仲量联行研究部主管覃晓梅回忆说，2001年至2005年期间，北京的房价很平稳，最多不过增长10%，但2005年以后就发生了变化。“最大的影响是土地出让方式的变化，8·31以前开发商可以以很便宜的价格取得土地，但如今地价涨了数倍，房价也会相应上涨。”

　　 尽管国土资源部曾反驳高地价推高了房价，研究报告亦显示，在绝大多数楼盘中，土地成本只占房屋成本的30%，但是，“地王的产生，客观支撑了市场看涨的预期。”覃晓梅说。

　　 市场自有其运行规律。人们试图抓住这规律，预测却总是徒劳落空。

　　 回顾疯狂的2009年楼市，美联物业市场研究部总监张大伟总结称：首先：需求层面，2008年经济低迷，大量需求被抑制，2009年释放。其次：国际经济层面，国际经济陷入深度危机，看好中国经济，大量国际资本开始流入价值洼地——中国内地，而中国经济发展的三驾马车只剩下拉动内需。第三：国内经济层面，2009年国家4万亿的大手笔投资，很大一部分用于基础设施建设，同时，由于投资管道狭小，楼市升值预期强烈，货币分渠道流向楼市。第四：行业政策层面，政府在2009年年初就开始陆续出台一系列松地根、松银根的政策和手段，有效地刺激投资热情，撬动需求释放，包括商品房限外令解禁、商品住宅资本金比例大松绑、房贷七折优惠、二套房贷政策放宽、二手房税费下调等。第五：北京市场层面，作为首都，人口红利远比其他城市明显，奥运之后，城市配套更加完善，城市形象和地位也再度提高，关注度相应上升。置业人群也变得更加多元化。