田新杰

　　 1月8日，在福建老乡世茂集团董事长许荣茂开发的上海艾美酒店，宝龙集团董事长许健康接受本报记者专访时坦言，与许多开发商凭借囤地升值赢得利润截然相反，宝龙需要不断缩短开发建设周期、加快资金周转率。

　　 宝龙集团总部刚迁至上海，并在上海举办了多场大规模业内招聘会。招兵买马的背后，许健康显然希望上市后能在以上海为中心的多个区域扩张。

　　 聚焦二三线城市

　　 《21世纪》：和万达等一些其他国内成名的商业开发商相比，宝龙明确定位于二三线城市。和万达相比，宝龙模式的特点和优劣在哪里？

　　 许健康：2003年开始介入商业地产，宝龙一直关注二三线城市，甚至四线城市。由于地价相差悬殊等方面的原因，二三线城市在土地成本、相关税费等方面具有优势，因此投资风险相对较低，

　　 通过IPO，宝龙集资净额20多亿元港元，其中约六成将用于在内地收购新的土地储备以供开发，以及偿还最近购得新项目中的部分尚未缴付的土地出让金。包括继续拓展至更多的二三线城市，开发城市广场项目，在城乡结合部地带打造更多的新城商业中心。目前我们已在全国14个城市开发17个宝龙城市广场，并有福州、青岛、郑州等项目实现运营。

　　 万达进入商业地产领域更早，也很成功，在前期销售部分住宅物业和少部分商业物业快速回笼资金进而长期运营大部分商业等关键环节，双方的模式相似。拿更好、规模更大的项目，是大部分商业地产模式的共性。

　　 《21世纪》：中央经济工作会议关于将快中小城市和小城镇建设的相关政策导向，您如何看待其中的机遇？

　　 许健康：国家相关的政策，对宝龙是个良机，我们已经在根据新政策背景探索投资策略，酝酿在各地县级四级城市的发展模式，新市场很庞大。宝龙明确，投资建设地方发展需要的项目，同时尽量避免拆迁，缩短投资周期。单个项目建筑面积的规模底线将基本坚持10万平方米。

　　 囤地不适合宝龙

　　 《21世纪》：1月4日，宝龙公告宣布将延长收购明发中心的最后期限至2010年6月30日。上市后，母公司是否还将有一系列的资产注入计划？

　　 许健康：上市后继续收购明发中心，是为了减低上市公司与母公司的同业竞争，明发中心是宝龙集团与独立第三方共同开发的项目，零售建筑面积58265平方米，收购代价为6亿元。由于合作伙伴明发集团有限公司延缓交付相关物业，收购完成日期预期将出现延期。

　　 除了明发中心外，宝龙集团的可上市资产均已打包上市，可预见时间内，没有更多资产注入的计划，今后宝龙集团的新地产业务拓展也都将在上市公司平台上进行。另外仅有两家宝龙集团自有经营的酒店，并不在上市公司待注入资产之列。

　　 《21世纪》：2010年是宝龙上市后全国扩张的第一年，但市场大势是房地产调控政策接踵而至，是否会影响宝龙的战略推进？

　　 许健康：对土地市场的各项政策，主要的出发点是打击囤地、督促闲置存量土地的消化，调节土地市场供求关系。这对宝龙不会形成负面影响，恰恰宝龙的发展模式适合这样的新市场环境。

　　 成功的商业地产发展模式，并不适合囤地。住宅开发商通过囤地升值，但对以自有长期经营为特点商业地产模式来说，只有快速开发，建成物业后经营起来，通过出租，才能赚钱，从这个角度来说，商业地产应该是尽可能缩短开发周期，尽快进入经营阶段。

　　 宝龙的要诀就是“快”。只有快速开发，才能抓住商机。宝龙将通过在经营模式标准化前提下，不断缩短项目的开发建设周期，加快资金的周转率。我们希望的理想建设周期是：一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。

　　 《21世纪》：您如何看待今年的楼市？

　　 许健康：内地楼市在新一轮调控下，短期会出现调整，但长远而言，市场的信心并没有受到大影响。房地产企业需要学会适应国家的调整节奏和市场的周期波动，踏准步点。