梁柯志

　　在2010年不确定的经济走势下，房地产与信贷如何走。

　　1月7日，在广州中山大学举办的一地产论坛上，市场各方代表就2010年是否要“遏制资产价格”还是要“通胀”进行辩论。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟称，2010年，如果要遏制房地产和股票价格的上升，同时又要兼顾通货膨胀是不可能的。对于2010年信贷的增长，钟伟认为，全年信贷增量最高不超过7.2万亿。

　　而对于房地产，钟伟预期2010年全国商品房的销售面积同比是零增长，房价将在今年中期出现拐点。

　　完成7.2万亿元增量尚有难度

　　钟伟称，今年信贷增长是7.2万亿元，很有可能达不到这样的水平。在他看来，2009年全年信贷增长大概是9.5万亿元，如果扣除1.5万亿—1.7万亿元的票据贴现，真实的信贷只有8万亿元。而且，从2009年下半年信贷的供给来看，银行体系要完成2010年信贷7.2万亿元的增量尚有难度。

　　就在1月6日，央行公布，至2009年11月末，广义货币供应量M2增长29.7%，比上年提高15个百分点；1－11月新增人民币贷款9.21万亿元，同比多增5.06万亿元。

　　如此预计，与中国今年经济基本面相关。

　　钟伟分析，大约在2009年的7月份经济增长环比的动力开始枯竭，2010年中国经济的运行没有更大的油门只是延续了已有的惯性。

　　2009年已经过去了，四个季度的经济增长分别是6%、8%、9%、10%，全年的经济增长大概是8.4%，预测2010年投资增速维持在20%，消费增长是16%，工业增加值是16%-18%，而四个季度的经济增长分别将达到11%、11%、9%、8%，因此中国经济总体的增长大概是9.5%。不过，值得关注的是，2009年是逐季走高，而2010年则是整体振荡向下。

　　对于通货膨胀，钟伟认为2010年的CPI大概是3%到3.5%，具体而言，在众多影响CPI的因素中，可以确定的是食品价格的上涨，同时伴随着粮食连续的丰收；其次是市政、水电公共价格的上升，还有大宗商品向下游延伸的价格上升，而不确定的是中央政府对资产价格的态度还有公众对通货膨胀的预期。

　　国内CPI从去年的负增长转到明年的3%—3.5%，基准利率可能提高0.75%—1%，这就导致2010年加息的次数可能在2-3次左右，甚至在上半年加息将是马上需要面对的现实问题。

　　除此之外，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，目前，全国所有地方政府的投融资平台的总负债已经超过了一年全口径的地方财政的收入，负债率是100%，其中绝大部分来自于房地产相关行业，占土地收入和各种税费一半以上。如果说城市化还要加速，可能结果是将地方政府投融资平台负债率扩大到200%。

　　“一批地产企业资金链断裂”

　　钟伟认为，对通货膨胀的定调，中央经济工作会议上只有一点提到了通货膨胀，就是管理通货膨胀的预期。似乎通货膨胀在2010年不是严重的事情，尽管官方预计的数据是3%-3.5%，如果看一下生活中通货膨胀的压力已经明显的存在了。

　　但是，钟伟认为，虽然经过两年的经济增长，目前的综合指数3600点也应该没有严重的泡沫，不过，从四季度经济工作会议后，对于房地产和资本市场的政策出台的比较频繁，各种的治理措施已经出台。

　　在此情况下，钟伟测算，2009年全国商品房的销售面积接近8亿平方米，销售增长54%，金额增长85%，因此对2010年的预期是全国商品房的销售面积同比是零增长，销售金额仍然会同比略微增长5%左右，价格的上涨主要体现在2010年的上半年，如果从同比和环比的角度来看，2010年第一季度商品房价格的环比将会从正的增长向零转变，从第二季度结束第三季度开始商品房价格同比也将由正的增长转为负的增长，全年同比略有正的增长，但是远远不足2009年。

　　钟伟认为，如果要遏制房地产和股票价格的上升，同时又要兼顾通货膨胀是不可能的，货币是水，商品和服务是面包，如果没有资本市场和房地产市场巨大的海绵吸收足够大的流动性，通货膨胀会更严重的。

　　不过，清华大学经济管理学院博士杜丽虹表示，习惯用城市化的进程解释房地产市场火爆是没有问题的，由此中国也有很多的购房刚性需求，但是，当房价过高的时候，所有的刚性需求都是无效的需求。

　　此外，货币化推动房价上涨，从长期来说是正确的判断，若干年后中国的房价可能上涨到10万元/平方米，不过，这并不妨碍在未来的二三年内中国房地产出现大的调整。

　　杜丽虹进而分析，如前两年，市场判断说股市会从6000点上涨到一万点，不过，这也不妨碍股市后来下调到1600点。因此，如果房地产企业不关注短期的风险，假如2010年全国房地产的销量减半而且持续二年，将会有一批地产企业出现资金链断裂。

　　来自银行监管层的代表、《广东银行业》主编王敏认为，过去一年的房地产市场经历了冰火两重天，从2008年房地产基本上进入了严冬，新开工项目停止了，量价齐跌，不到一年的时间，房地产业已经是房价飙升，量价齐升，但是房价上涨快的已经让老百姓追不上。

　　王敏认为，最近几年房地产价格起起落落，过于频繁，亦希望有常态化的政策。

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