时代周报记者  纪旭

　　至少在三年前，鲁能集团就意图整合旗下地产业务，但迟至今日才吹响集结号。

　　2009年12月25日，广宇发展公告称，公司拟向山东鲁能集团非公开发行股份购买其拥有的7家房地产公司的股权。

　　据悉，广宇发展此次非公开发行的价格为9.88元/股，发行数量最多不超过7亿股。本次收购完成后，广宇发展将实现在重庆、济南、海南、宜宾等地的初步布局，扩大市场占有率，公司资产规模、股东权益规模以及收入和净利润水平将有较大水平的提升。

　　“此举意味着鲁能旗下房地产项目终于开始整合。”深圳市专家工作联合会特聘专家、本是资产管理公司总咨询师崔元星评价道。

　　鲁能集团对外联络部主管徐敏伙告诉时代周报记者：“随着鲁能地产项目注入上市公司，鲁能集团将更加突出房地产核心业务，实现规模化发展。”

　　显然，鲁能地产即将完成一次跳跃。作为鲁能集团的“核心”—地产业务的整合能否一帆风顺？

　　打造强势地产兵团

　　有机会成为一线开发商的鲁能地产，却始终止步于一线品牌之外。

　　徐敏伙告诉时代周报记者，作为鲁能集团6大产业集团之一，鲁能置业集团全面操控着鲁能地产业务。资料显示，鲁能置业有20多年房地产开发经验，在全国范围内的地产项目土地面积初步估算应在2500万平方米以上。截至2007年底，该公司总资产为212亿元。

　　而中投证券一份报告披露，鲁能集团在全国拥有土地储备约7619万平方米，建筑面积约4870万平方米。

　　正因为如此，2008 年鲁能置业集团被评为中国房地产百强企业“成长性”第3位、“规模性”第4位。但2009年12月29日，在中国房地产测评中心发布的“2009年度中国房地产企业销售排行榜以及销售面积排行榜”前20名榜单上，鲁能地产却榜上无名。

　　“鲁能地产旗下资产分散。”熟悉鲁能地产的崔元星告诉时代周报记者，鲁能地产的一级开发比较早，但各项目公司相对独立，没有形成整体开发实力。

　　“以海南为例，鲁能地产进入海南17年，但三亚和海口的公司是相对独立的，去年成立的鲁能城，目的就是把鲁能在海南的各开发公司整合起来。”

　　海南一位地产界人士向时代周报记者透露，鲁能是进入海南进行一级开发较早的开发商，但除了在三亚开发了山海天酒店项目之外，前期基本上处于“倒卖土地”状态，其在海南真正大规模开发大约从2006年才开始。

　　徐敏伙也向时代周报记者证实，过去鲁能在各地的地产公司整体优势发挥不够，“多数都是‘单兵作战’”。这种“散兵游勇”式的开发模式，极大地制约了鲁能地产的开发能力，这是鲁能集团虽然拥有巨量土地储备，但开发及销售的面积却少之又少的主要原因。

　　广宇发展收购旗下7家公司的权益和剩余权益，“将强化鲁能地产的内部管理，增强整体竞争力，借机规范‘鲁能地产’品牌。”徐敏伙告诉时代周报记者。

　　显然，鲁能集团急于摆脱“单兵作战”的桎梏，开始整合旗下地产业务，让鲁能地产整体上市，借助广宇发展这个资本平台，打造一个强势的地产军团。

　　受累私有化风波

　　如果鲁能集团地产业务整体上市成功，将会是一个怎样的地产军团呢？

　　国信证券地产分析师区瑞明告诉时代周报记者，这次鲁能集团向广宇发展注入二级开发用地建筑面积950 万平方米，一级开发用地1 万亩，广宇发展的二级可开发用地迅速从334 万平方米迅速提升至1122 万平方米，“比招商地产多一点，但土地不如招商地产值钱。”

　　不仅如此，集团资产整合后，鲁能集团将注销上述7家地产公司，另外5家地产公司因存在障碍暂不注入，待条件成熟后择机注入广宇发展。

　　区瑞明表示，鲁能集团拥有建筑面积4870万平方米的土地储备，这些资产如果全部置入广宇发展，土地储备面积将超过万科和保利，与内房股的土储王碧桂园和恒大的土储不相上下，“未来想象空间很大。”

　　但是受累于“私有化”风波，鲁能集团的地产整合之路并不顺利。

　　资料显示，广宇发展原名为天津南开戈德股份有限公司，成立于1986年5月，1993年12月在深交易所上市交易。2004年年中，由鲁能集团旗下公司恒源置业控股的南开生化成为广宇发展的第一大股东。当年12月，鲁能集团将重庆鲁能65.5%的股权注入广宇发展。

　　此后，市场预测，主营业务为地产的广宇发展将被注入鲁能集团的房地产资产鲁能置业，但整合一事迟迟不见动静。

　　2006年5月，作为国家电力系统的鲁能开始了一系列股权转让，鲁能从职工持股到私人公司的路径日渐清晰。

　　然而，鲁能的私有化备受市场的质疑，在国资委的干涉下，其私有化进程最终被取消。2008年2月，曾经控制鲁能集团一年多的北京国源联合有限公司和首大能源集团有限公司，以总价83.22亿元，将鲁能集团95.47%的股权转让给国家电网全资子公司山东电力集团公司、山东鲁能物业公司以及山东省电力工会委员会。转让完成后，山东电力集团控股77.14%，成为山东鲁能集团控股股东，鲁能回归国有。

　　这期间，鲁能置业陷入困境。“当时几乎所有的银行都不给鲁能地产贷款了。”一位业内人士说。鲁能甚至变卖了旗下部分优质地产业务，而其全国性扩张及借壳广宇发展上市的计划也被搁置。

　　鲁能集团内部人士告诉时代周报记者，鲁能集团总裁徐鹏在布置2009年工作计划中，并未提及有关地产业务的相关整合计划。鲁能地产整合一时陷入无望的僵局之中。

　　整合前路障碍重重

　　去年12月8日，广宇发展公告称，南开生化的93%股份无偿划转让给鲁能置业，转让后鲁能置业持有南开生化100%股份。这意味着，鲁能置业将通过南开生化持有广宇发展。此举被市场认为，鲁能地产整合重新启动。

　　但两天之后，广宇发展再次公告称，控股股东南开生化和股东恒源置业分别拟将其持有的广宇发展9839万股(占总股本的19.19%)和424万股(占总股本的0.827%)无偿划转给鲁能集团。本次股权划转前，鲁能集团为广宇发展实际控制人，划转完成后将直接持有广宇发展1亿股，占总股本的20%，成为第一大股东。

　　分析人士认为，鲁能集团直接控制广宇发展，或是为更好地操控广宇发展的资产重组。显然，鲁能集团不得不面对过去遗留下来的问题。而问题远不止于此。

　　据了解，鲁能集团近期正在整理旗下5家地产公司，便于“择机注入”上市公司。

　　目前在整理计划中的有5个公司是北京顺义新城建设开发有限公司、北京海港房地产开发有限公司、大连鲁能置业有限公司、大连神农科技有限责任公司和大连金石滩板道街项目有限公司。

　　据悉，北京顺义新城建设开发有限公司、北京海港房地产开发有限公司和大连鲁能置业有限公司因为信托公司持股，目前无法置入上市公司。其中，鲁能地产在开发顺义区马坡项目时，与英大信托公司以及北京财富房地产开发集团有限公司合作成立北京顺义新城建设开发有限公司，3家股东分别持股23.57%、57.14%、19.29%。

　　这些股权关系如果不能理顺，无疑将为鲁能地产的整合带来障碍。而降低注入资产负债率、提高未来的盈利能力，则也是摆在面前的棘手问题。

　　据统计，这次注入的7家地产公司资产负债率均处于高危状态。其中，6个公司的资产负债率均超过65%，其中海南三亚湾的资产负债率更是高达89.58%。

　　同时，上述公司的盈利能力也堪忧。财报显示，2009年1—9月，重庆鲁能归属母公司股东的净利润为3217万元；同期，宜宾鲁能亏损2259万元；鲁能亘富亏损1378万元；海南鲁能广大盈利6382万元；海南三亚湾盈利2366万元；海南英大亏损2511万元；海南盈滨岛亏损861万元。

　　如果说以鲁能集团的国有背景及强大的整合能力，可以化解这些面前的“激流”，那么那些深藏的“暗礁”也许会带来更大的危险。

　　此次注入上市公司的7家公司中，4家位于海南。1993年进入海南以来，鲁能地产在海南已经拥有19平方公里的土地项目。去年12月初，鲁能集团以其控股公司海南亿隆城建投资开发有限公司的名义拿下文昌“地王”。据透露，亿隆城建与文昌市人民政府签署了成片开发文昌铜鼓岭国际生态旅游区的有关协议，项目规划面积高达约86.64平方公里。

　　而为了整合海南地产资源，去年9月，海南鲁能城管理公司成立。但此次鲁能城管理的4家公司全部被注入广宇发展，鲁能集团将如何处理鲁能城与广宇发展的关系呢？广宇发展董事办公室的孙新莹对时代周报记者表示：“这不太好说”。

　　鲁能集团对外联络部主管徐敏伙则告诉时代周报记者，广宇发展本次重组范围没有鲁能城公司，将来是否委托鲁能城管理，将会由广宇发展履行相关决策程序决定。

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