每经记者 白强 发自北京

　　 与投资不动产带来的收益相比，监管部门对风险的管控更为关注。不日将进入会签程序的“保险资金投资不动产试点细则”（以下简称细则）或在近期浮出水面。据消息人士透露，在首批不动产投资试点中，保险公司的风险管控将被放在首位。另外记者了解到，保险资金初次涉足不动产的投资比例或将控制在资产总额的5%以下。

　　投资比例拟定5%

　　 “在新修订的细则中，保险公司可以运用保险资金，以物权、股权、债权等方式投资不动产。”上述消息人士对记者表示。

　　 中央财经大学教授郝演苏对记者表示，细则的出台只不过是给保险资金投资不动产一个“名分”。实际上，很多保险公司早通过多种渠道涉足了不动产的投资。例如，中国人寿以58.19亿元港元的价格入股远洋地产；中国太保以自用名义斥资近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。

　　 在保监会近日颁布的《保险资金运用管理暂行办法（草案）》中就曾明确规定，保险资金的不动产投资可分为基础设施类不动产和非基础设施类，但是并未提及具体的投资比例。

　　 “投资比例肯定不会高于股票的投资比例，也就是说不会超过5%。”参与细则意见征求的一位保险资产管理公司高管对记者透露。根据保监会发布的数据，截至2009年11月，保险资产总额为3.9万亿，若按照5%的比例推算，未来可能将有1900亿元的保险资金涉足房地产市场。

　　 前述消息人士还对记者表示，为了避免保险资金参与房地产炒作，监管部门严禁保险资金直接参与房地产开发。

　　 “这主要是为了加强风险的管控。毕竟现在的地产市场存在着泡沫，这与保险资金安全性的要求是不相符合的。”上述高管对记者表示。

　　风险管控是首位

　　 “由于不动产投资对于保险资金来说还是一个陌生的领域，所以此次试点监管部门将会把风险管控放在首位。”上述消息人士对记者透露，保险公司必须在近两个年度偿付能力充足率达到120%以上才有资格申请参与试点。

　　 另外，参与试点的公司必须具有董事会授权同意的不动产投资计划的决议。决议需列明本次投资可能承担的风险。与此同时，试点机构还须具有完善的不动产投资计划的决策机制、风险控制机制、业务操作流程、内部管理制度、内部审计制度和责任追究制度。

　　 “试点的保险机构还应当确定投资议事规则、决策程序和管理人员，完整记录每项投资的决策过程和结果。”前述消息人士透露。

　　 据悉，为了抵御风险，细则对试点公司的专业人员也作出了明确的要求。参与试点的保险公司具有不动产投资经验的人员不少于5人，其中5年以上不动产投资经验的不少于1人。

　　 “人才储备对于保险机构来说已经不是问题，但是房地产毕竟是个新领域，保险机构只能在实战中学习。”前述高管称。

　　保险机构积极备战

　　 虽然细节尚未出台，但是保险公司都不甘落后的积极备战。

　　 去年5月，人保集团就通过旗下的人保控投与经营商务地产开发为主的金融街控股签订了战略协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发等方面进行合作。中国平安绕道旗下的平安信托和物业公司,涉足了北京、上海多处不动产。近日，生命人寿也不甘落后，与佳兆业签订框架协议，将成立策略联盟，未来双方将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作，拓展商业地产的投资机会。

　　 东方证券分析师王小罡认为，不动产投资期限长、收益稳定，匹配保险资金的负债需求。按照目前上海的情况来看，投资商业地产的回报率在5%～8%，相比保险资金现在5.5%的投资回报率要高。