马光远

　　2009年年底，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的“国四条”。此举意味着，中国房地产公共政策再次“拐入”了调控周期。

　　但对于“国四条”的政策效应，一段时间以来，外界疑虑重重，相对于开发商的胸有成竹，调整二手房营业税的政策引起了购房者的极大恐慌，导致二手房交易量价的再度飙升。政策制定者也许没有想到，抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标，这种效果，在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。

　　笔者认为，长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑，在过于追求短期效应的指导思想下，导致政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在，如何厘清政府和市场的各自责任，如果不搞清楚这些基本的政策前提，导致的结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向的博弈政策，导致政策失灵的尴尬。

　　1998年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20%的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度，另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。

　　这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标，而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。

　　2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。

　　由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而政策的效果却不尽如人意，不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重，而且房价上涨的势头在2008年之前并没有出现拐点。

　　然而，2008年的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌，交易萎缩等现象，2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代，在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。2008年新的“国六条”贸然出台救市让政策的民意基础基本破产，也导致民众当前对“国四条”普遍不信任的尴尬局面。

　　也就是说，从1998年住房商品化改革以来，中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。无须讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的。具体而言，房地产政策的重大结构性缺陷突出表现在三个方面：其一，政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；其二，在市场与政府的责任方面，混乱不清，毫不客气地说，市场做得远好于政府，拿保障性住房为例，政府严重缺位，导致2007年以前近70多个地级市没有廉租房，近10年投资于廉租房的资金不足100亿元；其三，各级政府坐拥庞大的土地利益，不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策，严重违背经济发展的基本规律。

　　笔者认为，房改已经10年，中国房地产市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而房地产政策的发展却远远滞后。作为一个庞大的支柱性产业，应该科学合理地构建一个完善的政策体系。中国房地产市场的发展和房价的理性回归，不能再重复过去那种应急式的短期疾风暴雨的政策。笔者建议决策层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，并充分体现民众的基本参与原则，下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系，这是挽救中国经济，挽救中国房地产市场的唯一之道，我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。

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