胥会云

　　楼市重镇上海昨推落实“国四条”的调控新政，系列措施在支持自住需求的同时，力求打压投机性需求。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上海楼市新政总体上还是保护和支持合理自住需求，这是明年调控的主流，“所以明年房价将以平稳和盘整为主基调，全年均价不太可能下跌。”

　　多管齐下，有保有压

　　昨日，上海市发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(下称《实施意见》)，称将从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

　　为遏制投机性需求，《实施意见》对营业税、契税、个人所得税等均进行了调整。比如营业税征免时限由2年恢复到5年；契税从凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率，调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，且须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，才能享受1%的税率。

　　杨红旭表示，营业税以及契税等的调整，都是上海自己因地制宜出台的优惠政策，这些优惠政策的取消，有助于抑制投资需求。

　　最重要的调整，杨红旭认为是对二套房贷的管理。《实施意见》称，对投资投机性购房，将严格执行差别化信贷政策。目前二套房贷可比照首套房享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策，调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

　　“这一条非常关键。”杨红旭说，此举将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。杨红旭称，此次上海对税费和信贷优惠的减少力度，大于中央，也会大于绝大多数城市。所以，明年的投资投机需求必然有所萎缩，而且也将在一定程度上导致自住需求的同步减少。

　　不过，鉴于目前国内商业银行的监管体制，杨红旭对这种房贷政策的实施力度持观望态度。

　　昨日，工商银行上海分行有关工作人员对CBN记者表示，目前，工商银行严格执行二套房贷政策，二套房贷款利率是基准利率的1.1倍，首付款比例为40%。

　　在遏制投机的同时，《实施意见》称，要严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。同时加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设。

　　在日前举行的上海市经济工作会议上，上海市委书记俞正声也强调，要增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。同时要保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积，明年要保证至少2000万平方米的住宅开工面积。

　　效果待观察

　　近段时间以来，上海市相关领导对调控房地产市场的言论频繁。在日前举行的上海市经济工作会议上，上海市委书记俞正声表示，一年来房价、地价上涨过快，均处于历史高位，潜在风险加大。

　　俞正声表示，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害。必须采取坚决措施，保障民生需求；必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　杨红旭认为，《实施意见》中一些举措比较笼统，效果难测。

　　比如，《实施意见》要求从紧掌握住房公积金贷款政策。杨洪旭就表示，此条没有具体措施，效果不好判断。不过他也认为，上海市政府对公积金政策的控制要强于房贷政策，如果房价继续高涨，估计明年会出具体措施。

　　记者昨天致电上海公积金管理中心，工作人员表示，目前还未收到贷款从紧的通知，且这只是一个指导性的意见，需要等待上海公积金管理中心出台具体措施。

　　另外，关于加大土地供应，杨红旭认为，现实中暂时还难以找到有效的实施路径。而《实施意见》中提到的进一步加强房地产市场监测监管，杨洪旭也认为“比较笼统”。

　　“不过，研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩，这条有新意。”杨红旭说，“国四条”中提及要完善招拍挂制度，估计明年上海将尝试推行“综合标评制度”，不再是简单的“价高者得之”。这有利于抑制高地价，但同时也要防止“灰色交易”问题。

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