□经济视点报见习记者 王 璐

　　　 老朱最近陷入烦恼之中，身为河南省某房地产开发公司的老总，近日，一则文件《郑州市商品房预售款监管办法》的出台让他感到有些棘手。

　　按照《郑州市商品房预售款监管办法》规定，以后开发商在办理商品房预售许可前预测绘后，要先与商业银行签订统一格式的《监管协议》，并且要在协议中载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款账号及按揭贷款银行等相关信息。除此之外，开发商还要为商品房预售款建立专用存款账户。

　　这个存款账户受到监控，只能用于购买该项目必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度及法定税费。

　　以后要用这笔钱，老朱就得事先编制用款计划、经过楼盘项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请，监管银行提出用款意见后，这笔款，他才能动。

　　而不久前的12月17日，财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　这一切都似乎传达了一个信号，国家将对开发商的资金链严格监管。一位投资人士分析：“这场游戏的规则是强者更强，弱者更弱。如果没有新的资金注入，资金短缺的开发商被淘汰出局只是时间问题。市场选择的是那些资金雄厚，周转能力强的企业。”

　　　 各方反应不一

　　 方先生是郑州某房地产营销公司的总经理，他的合作方正是老朱。由于今年的销售成绩不错，一直以来他们维持着良好的关系。但是他已接到老朱的电话通知，务必加速楼盘的销售进度，如果三个月内不能收尾，就中止合作关系。

　　智恒房地产营销代理公司策划部经理惠小磊告诉记者：“紧跟开发商的资金考验，是市场对营销代理公司的能力之考。开发商为了缓解资金压力，必然会要求代理公司加快楼盘的销售速度。在这样的背景下，营销代理公司也会面临更大的压力。”

　　郑州市房管局市场管理处副处长董国彩告诉记者，实行商品房预售款监管政策，一方面能够有效防止房地产开发企业在预售商品房项目未竣工前将预售资金挪作他用，从根本上保障预售款的安全，确保新建商品房项目的后续建设，另一方面能够有效规范商品房预售行为，促使房地产开发企业规范经营、公平竞争，形成良好的市场秩序和环境。

　　从以往的经验看，不加监管的商品房预售款确实惹出了不少麻烦。有些企业拿着这些钱去买地、建设其他项目、搞其他经营活动、甚至拿去炒股，以致开发商拖欠农民工工资、拖欠工程款、延期交楼、延期办证甚至工程烂尾的报道时常见诸报端。

　　当然，并不是所有人都如老朱，因这个政策而绷紧了神经。

　　准备购房的张先生说，预售款的专款专用让楼盘有了保证，对于消费者来说，无异于定心丸。

　　 影响有待检验

　　 董国彩表示，12月20日起，郑州市市内五区受理预售商品房项目，将开始按照规定实行预售款监管。各县（市）、上街区房管局，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局将在2010年2月28日之前实施。

　　早在2007年，深圳市就开始探索对商品房预售款进行监管的办法。2008年年底，住房和城乡建设部在天津专门召开全国部分省市房地产交易资金监管工作会议，要求未建立交易资金监管的省市抓紧该项工作的推进。显然，郑州并不是个例，监管商品房预售款是大势所趋。

　　业内人士指出，对预售款进行监管，势必在客观上延长资金周转周期，加之之前五部委出台开发商拿地首付不得低于50%的政策，这些都无疑提高了开发商的资金门槛。开发商为尽快回笼资金，降低价格开始“抢卖”，还是市场上楼盘供应量减少，供求矛盾再次拉大？只有等着市场检验。