政策转向、市场不利

　　叶开

　　昨日，被称为“世纪土地大竞拍”的广州亚运城项目最终以255亿元的天价被富力、雅居乐、碧桂园三家民企组成的联合体收入囊中，而京城自去年下半年就频频传出入市信号的中服地块依旧难产。

　　此前，业界预期中服地块的楼面地价可能达到3万元/平方米，而总价可能达到80亿~100亿元，这将成为北京新的双料地王。

　　北京土地整理储备中心副主任王兵本月初表示，由于中服地块所在位置位于CBD的核心区域，政府想把其打造成一个地标性建筑，对它的产业定位、规划造型、建筑质量等方面要求都比较高。

　　中服地块目前的总规划面积为32.7万平方米，规划用途为商业金融、公寓、公交场站。王兵认为，中服地块的成交价格需要数十亿元，同时这块地的开发也至少需要数十亿元。拿地的开发商应具有百亿资产的实力。

　　不过，在北京土地整理储备中心的网站上，该地块的拟入市时间从“2009年三季度”变成“2009年12月”后便一直未有动静。目前，到2009年年底只剩下7个工作日，按照北京土地招拍挂流程的相关规定，即便中服地块能够在年底之前入市，但其成交也必定在明年。

　　此前，中服地块去年三季度就曾传出要入市的信息，但去年土地市场境况不佳，流拍事件接连出现，客观上也对其入市交易产生了影响。

　　而今年北京土地部门曾计划在三季度将其推向市场，但再次搁浅。

　　眼下，中央政府针对楼市的新一轮调控又给中服地块入市增加了难度。为了遏制开发商炒地囤地，五部委近日出台规定，要求拿地企业土地出让金的首付款最低五成。这意味着，总价可能达到百亿的中服地块，首付款也将高达50亿左右。

　　除了政策变数外，商业地产的市场前景也使得中服地块入市变数犹存。

　　近日在融科创意产业中心奠基仪式上，融科智地副总裁王翔告诉CBN记者，目前虽然随着经济的复苏，商业地产的租金开始止跌反弹，但与住宅市场的爆发相比，商业地产的前景仍然需要进一步观察。

　　统计数据也显示，在土地市场火爆的2009年，住宅用地更受到开发商的哄抢，地价不断走高，而商服用地的风光则相对暗淡。

　　在国土部近日通报的“2009年前三季度土地市场动态监测情况”中，三季度商服用地出让平均价款995元/平方米，相比去年的1202元/平方米下降了17.2%。

　　王兵也表示，今年北京出现的地王多是住宅项目，作为商服用地的中服地块最终其成交价格如何，要看市场的具体情况。