龙飞

　　“哪个开发商想在广州做大，就不可能不参与亚运村出让。”广州社科院研究员彭澎一语中的。

　　2009年最后一周，广州将整体出让亚运城项目。这是个涉及14个地块，总占地超过263万平方米的巨型项目。其规模甚至超出广州过往一年的总土地供应量，起拍价就高达165亿元。有意参与拍卖的房企包括万科、中海、保利、中信、富力、碧桂园、雅居乐。

　　志在必得者不止一家，战役提前打响。这些翻手云、覆手雨之辈在拍卖尚未正式开始前，就开始了多轮合纵连横、权谋造势。

　　“地主”的诱惑

　　在广州的城市发展历史中，六运会是一个不得不书的关键点。正是20年前的天河体育中心建设，成就了广州新的城市中心。人们都在期待着历史重演，而此次的主角是亚运城。按照广州的城市总体规划，以亚运城为中心的广州新城未来将是广州另一个城市中心，与现在的天河新城组成“双核”。

　　更令开发商疯狂的是，一向小心谨慎的广州市政府“聊发少年狂”，将面积相当于深圳蛇口的“未来城市中心”整体打包出让。资料显示，亚运城项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。“这是国内一线城市未来5到10年内仅有的大项目。”一位已经宣布参与拍卖的开发商表示，成为城市中心的“地主”对开发商而言，意味着金灿灿的未来。

　　亚运村项目土地出让金的缴纳比较苛刻，拍卖成功后3天内首先就要缴纳40%，剩余60%资金在未来两年内支付完毕。即使是按照起拍价算，12月25日开发商需要缴纳的资金就高达66亿元，再加上近5亿元的各项税费，首期开发商真金白银支付的资金就高达71亿元。

　　然而这令人咂舌的总价却未能让开发商却步。“总价虽然很高，但平均下来，项目楼面地价仅3700元/平方米。而且运作上并没有太多的阻挠。”一位开发商向记者表示，虽然还有众多市政配套设施需要开发商承建，但亚运村交到开发商手中时，已有8000套可供出售的房子。

　　彭澎此前曾撰文分析道，这8000套住宅，开发商亚运会前后如能顺利出手，则可回收80亿元（周边房价已接近1万元/平方米），从而迅速套回首期支付给政府的首付款。再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金，并按此滚动开发余下的14块土地，最终完成余下的384.88万平方米的开发量，保守估计整个项目开发商可收回400亿元左右。

　　杂乱的风声

　　如此“大”的蛋糕怎不令人心动。实际上在公布拍卖项目之后，市场就争议不断，一直有人质疑政府采取整体出让的方式是为某开发商量体裁衣。以至于广州房管局不得不在12月15日召开新闻发布会，澄清有关传言。并在发布会上细数了整体出让的各种好处，同时强调此次共三方参与拍卖。

　　虽然政府一直没有公布参与者名单，但业内早已传开，参与者分别是保利、中海、万科联合体；富力、雅居乐、碧桂园联合体；中海地产；中信地产。而知情人士告诉记者，最后时刻，中海放弃了以两个身份参与，打算将精力都投入到联合拍卖当中，于是拍卖成了三家之战。

　　“有人不顾游戏规则，四处向媒体放料，让政府压力大增，”在谈及此次政府不同寻常的发布会时，一位已明确表示参与拍卖的开发商向记者表示。该人士所指的是，此前有一个名为“中国土地投资协会”的组织向媒体透露，此次拍卖广州政府早已内定为保利，只是为了平衡各方利益才会选择联合开发，但其中保利占大头。

　　处于保利联合体一方的开发商明确表示，这是竞争者的策略罢了。

　　记者从“中国土地投资协会”的网页上了解到，这是一家2009年10月才成立的组织，主要由珠三角地区的开发商组成，其明确表示代表的就是利益联盟，协会的主要使命就是为不方便拿地或者拿地有困难的开发商出面。据称碧桂园、雅居乐等企业均为其中会员。

　　深深的潜伏

　　万科是最早参与其中的企业。在政府最早的“沟通会”上，参与者主要是万科与越秀城建。据知情人士透露，政府起初有意让广州的“亲儿子”越秀城建接手项目，但由于市场萧条，城建困于其他大型市政项目，资金腾挪有限，显得对项目若即若离。而在沟通会上，万科提出的价格在100亿元左右。上述人士表示，由于万科的早早介入，亚运城的一些规划设计都带有万科的影子。

　　而到了四五月间，市场骤然红火，有意参与项目的开发商也开始增多。其中保利表现得最为突出，“保利在广州的市场占有率位列第一。”保利地产副总经理余英说，但要保有这个地位，必须要拿到更多的土地。据余英透露，在6月市国土局举行的又一次亚运城项目沟通会上，广州的十几家开发商都参与其中，保利当时便明确表示出竞买意向。

　　7月中旬，在保利一个靠近亚运村项目的开盘仪式中，保利把亚组委、广州重点办部长、亚运村所在的番禺区政府领导都邀请出席。在一众领导的见证下，余英表示正积极与政府展开磋商，希望能参与亚运城项目。据参与其中的人士透露，当时已把价格定在120亿元左右。

　　但显然，政府还是觉得这个价格不理想。而此时政府已不再焦虑，因为有心参与的开发商日益增多。后进者之一包括总部同在广州的富力地产。保利表示他是广州最牛的开发商，第一个不服的就是富力。富力在广州一直有着众多优质项目。据透露，明年富力在广州有不低于15个项目同时开发、销售。开工面积共有230万平方米，竣工交楼面积可达到85万平方米。这才是真正的一哥。

　　但如果亚运城项目旁落，富力的一哥地位将就此告终。其实富力早就有心参与这个“世纪大项目”，但苦于前两年扩张太快，资金链绷紧，有心无力。因此，一方面富力努力回笼资金，增发公司债；另一方面富力开始了“外交”之旅，联合同行。同为“广东五虎”之二的雅居乐及碧桂园，都将广州定位为自己的大本营，也一直谋求在穗有更多的项目。于是乎三者一拍即合，决定抱团进场。

　　武装的钱袋

　　广东三虎决定联合开发后，对一众志在必得的国企冲击不小。富力有着不逊于保利的政府公关能力，而联合后的三大香港上市房企，也有着外向型的融资能力。

　　而在政府公布165亿元的拍卖底价之后，万科、保利都不得不细细数数钱袋子。虽然按底价算，项目只需要70亿元就可启动。但3天筹70亿元，也意味着这两大龙头得把全部流动资金压入该项目，而且还有个联合体潜伏身旁，随时可能抬高拍卖价。

　　从公开资料上我们可以算出，2009年前11个月，保利新增土地已要求其支付668亿元的地价，但同一时期，保利只卖出了403亿元的房子。所以实际上保利的拿地金额已远超过同期的销售金额。

　　虽然新获得项目不要求保利短期内支付所有地价款，但待付款对保利的资金压力不容小觑。根据保利三季报的统计数据显示，其现金及现金等价物净增加额为112亿元，经营活动产生现金流量为52亿元。但一年内短期负债为54亿元。所以即使保利近两个月没有支付其他项目的地价，其所能动用的资金不过58亿元左右。可是公开资料显示，仅仅在11月，保利就分别在武汉、沈阳、成都、湖南拿下四块地总价约合293.73亿元，即使短期内只需支付10%的地价款，这也占了30亿元的资金量。

　　即使保利的资金运作能力超强，可以再通过银行融资。但独自运作亚运城项目也意味着占用其全部的流动资金。所以大企业间的联合也是不得不为之。

　　据业内人士介绍，实际上开始万科希望合作的对象是中海地产，中海在广州已经没有项目，亚运城项目对其也有着相当大的诱惑。但“中海起初是希望独自运作该项目”一位熟知情况的官员向记者表示。2009年中海拿地已经超出预算117亿元，但尽管如此中海的大股东中国建筑还是表明全力支持，“必要时，中国建筑可以借钱给中海地产。”其内部人士表示。

　　面对又一个不计成本的竞争者，万科与保利这对欢喜冤家，在政府的穿针引线下，终于有意成联盟。

　　故事已经铺陈得足够动人，剧目终会如何上演？我们期待12月22日竞拍大戏开锣。

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