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比亚迪内定地块流拍内幕:政府应对反水走过场

http://www.sina.com.cn  2009年12月18日 22:31  华夏时报

  本报记者 陈小瑛 深圳报道

  开发商称面对提前内定的土地接盘者“反水”,政府为完成供地任务故意流拍走过场

  深圳的冬天一向是无冰无雪,而在12月深圳的土地市场,却迎来了今年罕见的“冰雪”。

  12月10日下午,深圳推出4块土地,但仅有1宗商业办公用地以底价成交,其余3宗均遭遇流拍。在全国各地土地拍卖热火朝天的大背景下,深圳土地拍卖冷清显得极不和谐。

  《华夏时报》记者向政府相关部门了解到,本次推出的住宅用地是计划卖给比亚迪。已经内定的土地却遭遇流拍,原因十分蹊跷,而这场流拍事件里,竟包含着政府与企业的“双赢”策划。

  诡异的流拍

  在全国各地仍是地王频出的大繁荣背景下,深圳一天内流拍3宗土地,成为繁荣中一个诡异的冰点。

  而据《华夏时报》记者查阅深圳市国土局土地成交信息发现,今年以来还没有出现居住用地和商业用地流拍的情况,只有工业用地才有极少数流拍的现象。

  从深圳市国土局公开的信息上可知,此次流拍土地中,有两宗为商业性办公用地,全部位于南山后海中心区。而最引人注目的另一块,是位于深圳坪山新区聚龙山地区的住宅地块,挂牌起始价约8.96亿元,可建筑面积为40.88万平米,折合楼面地价2200元/平米,是深圳2009年内推出的最大居住用地。

  据记者了解,2007年9月,深业在该地块周边的坪山街道拿下的东城国际地块,可售楼面地价达到3679元/平米。

  另据万科深圳公司项目部经理告诉记者,万科在该区域的金域东郡项目,在2008年最低也卖到7000多元/平米,最近两个月已经涨价至1万元/平米。

  可见,2200元/平米的土地开发利润空间十分可观,却出现流拍现象,显得诡异。

  据悉,这四块土地都有一系列的严格的出让要求,分别面向医药、百货、钢铁、汽车行业,竞买人限制严苛。

  “这种限定条件的土地基本为定向转让。”深圳一家大型开发商拿地人士告诉记者,政府此举是想扶持相关的产业,放长线钓大鱼。

  政府与买家“双赢”

  但让人无法理解的是,既然是定向出让,政府已经确定好买家,为何还会遭遇流拍?

  据悉,此次土地出让条件的审核,是由深圳市科技工贸和信息化委员会(下称科技工贸委)负责,记者以开发商身份向其咨询得知,这些土地是为提前两年与政府商谈的买家量身打造,由市里统一规划。

  事实上,一位了解该住宅项目内幕的人士还透露,其实早在两三年前,比亚迪就开始委托别的地产公司与政府商谈并签署协议:“协议上已经确定了买卖价格,不管是哪年出让,真实的成交价格都不会变,这地迟早都是给比亚迪的,除非是比亚迪自己不想要了,否则政府卖给别人就是违约。”

  《华夏时报》记者同样以开发商名义,向坪山土地管理部门坪山新区管委会咨询,其办公室工作人员明确表示,这是计划卖给比亚迪的地,他们正在调查流拍原因。

  “不知道比亚迪到底是怎么想的,是不是没有达到他们的价格底线。”该办公室人士气愤地透露,这地块周边今年私下未公开出让的土地楼面地价均是三四千元,给比亚迪的价格便宜了一两千元,40万平米的项目让利三四个亿。

  而对于比亚迪放弃该住宅项目的原因,上述了解该项目内幕的人士向记者透露:“比亚迪现在根本就不想拿钱出来买,坪山新区发展才刚刚开始,比亚迪没有房地产开发经验也不敢贸然开工建设。地迟早是比亚迪的,如果现在就买下,那2年内就必须动工,不然又被盯着是否闲置了。”

  而对于其他两宗流拍,上述科技工贸委人士透露,该地块出让是按照周边办公楼价格作为评估依据,价格过高,买家暂时不想要。

  在“内定”买家背景下,土地市场似乎成了典型的买方市场。

  上述开发商拿地人士告诉记者,因接近年底,政府土地出让的年度任务尚待完成,先拿出来流拍,走个过场,给企业一点压力,这样还打消外界对其内定的嫌疑。另外,企业也有了压价的理由,双方各自都打着如意算盘。

  开发商曝土地出让行规

  “永远不要相信公开价格,这并不是真实的成交价。”上述开发商拿地人士向记者透露,比亚迪给出的价格和政府公开的价格就相差很远。

  另外,多位熟知土地操作的人士向记者一致透露,今年深圳出让的土地都是定向出让。

  “即使是没有限定任何条件,确实有别的企业想参与,在他们报名时也会被政府劝退。”上述开发商拿地人士说,他们经常会遇到这种情况,一般内定的土地,别的开发商也不敢去搅和,这是行内规矩。

  在深圳,类似这种对企业扶持给予土地优惠政策的情况很多。长城证券分析师黄清林认为,定向出让都是产业导向所致,对整个深圳经济长远发展是有好处的,如果都卖高价地盖住宅并不是好事,而对当地有突出贡献的大企业政策优惠也是理所当然。

  深圳日前公布的《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)文件草案显示,全市陆地总面积约19.5万公顷,其中未利用地仅4360公顷,占2.23%,深圳未来土地供应十分紧缺。

  而随着深圳新规划的坪山新区、光明新区、南山区前海后海区域的建设展开,其中不少土地定向出让的现象也是在所难免。

  “你们也可以来跟政府谈,如果符合条件,我们也能按照要求,给你们申请土地。”深圳市科技工贸和信息化委员会人士对记者表示,给予企业以地价优惠,主要是考虑到产业布局,吸引企业来深圳发展,可以增加长期税收收入,而不是只顾短期内的土地出让金。

  而对于深圳此次土地流拍,是否存在土地市场转淡的信号作用,深圳房地产信息网研究员吴上锦同时指出,此次土地出让的对象是各个行业公司而不是“开发商”,因此,本次的大部分流拍并不能充分说明“开发商”看淡后市。


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