本报记者 董映颉 北京报道

　　 　　决策层调控楼市的锤子终于直接砸在了开发商身上。12月17日，财政部等五部委联合发出通知，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50%。相比于此前的营业税优惠政策减免，这项政策更加直接地考验开发商的资金链。

　　 　　然而，明年信贷收紧或许更会让开发商感觉雪上加霜。据《华夏时报》记者了解，明年的信贷增量的总体规模和增速都会比今年有所减少，而银监会已经以窗口指导的形式将这一基调传达到了各银行。而目前已经有多家银行不同程度地调高了房企申请贷款的门槛，在操作层面提高了项目的资本金比例。

　　明年房地产信贷约1万亿

　　 　　近期从中央经济工作会议到央行、银监会等诸多决策层会议，“适度宽松”再次成为定调明年信贷政策的关键词。而各方对明年信贷规模的预估也随之而来。

　　 　　据悉，银监会主席刘明康在11月末一次演讲中表示，今年的信贷规模约为9.7万亿元，主要是“因灾而需”，明年肯定会减少，但不会戛然而止，预计在6万亿-7万亿元。

　　 　　而这是近期高层对于明年信贷投放最为权威的表述。“明年的信贷增量的总体规模和增速都会比今年有所减少，”交通银行信贷经济学家鄂永健告诉《华夏时报》记者，“银监会已将这一基调以窗口指导的形式传达到了各银行。预计从年初起，监管部门就会让各家银行上报信贷计划，然后按季度控制信贷投放节奏。”

　　 　　在总体信贷规模减少的定调下，作为信贷中的主要部分的房地产信贷也难逃“缩水”的命运。中信证券一房地产金融分析师告诉《华夏时报》记者，按照2010年计划新增贷款7万亿元、房地产信贷一般占贷款总量15%左右粗略估算，明年流入房地产市场的信贷资金将在1万亿元左右。

　　 　　而据国家统计局12月10日公布的全国房地产市场运行情况数据显示，今年1-11月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款7009亿元，由此计算，前11个月，流入房地产的信贷资金超过了1.6万亿元。如果明年房地产信贷控制在1万亿元，则将比今年减少三分之一还要多。

　　 　　同时，各主要银行也在信贷投向上纷纷表态，明年将主要加强对国家重点工程、中小企业、保障性住房、重大科技专项、节能减排项目的信贷支持。而对房地产行业明年的信贷支持，各大行都缄口不谈。

　　 招商银行上述支行信贷部负责人告诉《华夏时报》记者：“目前的政策只能说是中性政策，还有些不明朗，但明年房地产行业的信贷额度肯定没有今年那么宽松。”

　　银行提高资本金比例

　　 　　而信贷一旦收紧，影响开发商杠杆效应发挥的“资本金比例大限”也开始暗中提高。

　　 　　今年9月底，北京一民营房企融资部负责人陈浩所在企业向招商银行申请2亿元贷款用于在通州开发一处商业地产项目，企业自有资金1.1亿元，资本金比例超过36%。近期，招商银行一纸“自有资金不足，项目有一定风险”的判决书，将陈浩的贷款申请拒之门外。

　　 据前述招商银行支行信贷部门负责人告诉《华夏时报》记者：“最近一段时间银监会等监管部门多次向部分商业银行发出警惕房地产泡沫的信号，希望银行理性经营、严格审核项目。”

　　 事实上，目前已经有多家银行不同程度地调高了房地产开发企业申请贷款的门槛。

　　 　　《华夏时报》记者在北京各主要银行的分、支行信贷部门了解到，目前工行、建行等国有银行从房地产项目的选择上就比较慎重，更多地倾向于选择与国企或大型民企合作。

　　 而针对中小型的房地产开发商，招商、光大、兴业等行都在信贷额度上有所压缩，实行分期付贷，并根据申请企业的经营状况和项目竞争力情况提高了对企业资本金比例的要求。据记者统计，大部分商业银行都已经在使用最低35%的资本金比例，也有部分根据具体情况要求企业自有资金达到40%-50%。

　　 　　据了解，2009年5月27日国务院发出通知，决定将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调为30%。而这也是自2004年宏观调控以来，房地产开发项目资本金比例35%大限出现的首次松动。

　　 招商银行上述信贷部门负责人告诉《华夏时报》记者：“现在我们一般都将申请贷款企业的资本金比例下限提高到35%，甚至有些企业的自有资金需要达到50%，而银监会设定的普通住宅20%、其他房地产项目30%的资本金比例下限，现在已经几乎不被适用了。”

　　 　　而在政策层面，资本金比例“上调”也隐现端倪。上述招行负责人向记者透露，在11月末的全国商业股份制银行行长联席会议期间，银监会就资本金比例是否上调征求了部分银行的意见，但目前尚未有后续消息。

　　开发商至少再自付1500亿

　　 　　当然，这对开发商来说，并不是好消息。

　　 12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下简称《通知》）称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。而在此前，地方多执行二到三成的首付政策。

　　 　　这对于欲拿地的开发商来说，更加考验其资本的雄厚程度。而在这个时候，银行暗中上调资本金比例，无异于“雪上加霜”。

　　 北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《华夏时报》记者，上调资本金比例会缩小房地产固定资产投资的杠杆化效应，控制信贷资金流入房地产领域的规模和速度。

　　 　　根据统计局公布的数据，1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元，按照自有资金投资占20%-30%来计算，开发商仅用6000亿-9000亿元的资金就可以撬动3万亿的投资资金。如果资本金比例调回到35%，那么要完成3万亿的开发投资，开发商们则需多付出1500亿-4500亿元。

　　 换句话说，资本金比例如果调回到35%，将可能拦截1500亿-4500亿元的信贷资金流入房地产市场。而根据国家统计局的数据，今年1-11月房地产开发企业的国内贷款共8994亿元，4500亿元则刚好是这个数字的一半。这无疑会给开发商的资金周转增加巨大的压力。

　　 　　金地集团董事会秘书徐家俊表示，目前房地产市场虽然繁荣，但“融资结构不合理，对银行依赖度过高”仍然是房地产开发商面临的首要问题。一旦银行信贷有所收缩，开发商从拿地到开工各个环节都会受到牵制，无法保持今年四五月份以来充裕的流动性。

　　 易居研究院北京所副所长牟增彬向《华夏时报》记者表示，从目前的种种迹象来看，明年房地产企业在资金流动性方面会确实面临一些阻碍。从银行方面来看，预计对房地产的存量项目影响不大，但是新增的开发性贷款将会减少，会影响新开工项目的上马，这与国家调控房价，增加供应的目标也存在矛盾，还需要决策层各部门协调、共同调控。

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