取消二手房营业税优惠是把双刃剑
■本报记者王丽娟上周，调控房地产市场的第一只靴子终于落地了，二手房营业税优惠政策被取消。在业内看来，这是一次政策的“温和收紧”，降低了楼市重大利空政策短期出台的风险。
不过，接受本报记者采访的专家指出，此政策出台释放了国家对房地产价格过快上涨的担心，但能否真正抑制房价继续高企尚需观察。无论从抑制作用和调控力度来看，该政策调整都是一把“双刃剑”。
释放积极信号
据了解，目前北京的房产需求者中，投资购房比例已经超过了30％，达到历史最高。
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中国经济时报记者采访时指出，此次营业税优惠政策取消的目的是打击目前楼市的投资以及投机者。这种“略微温和”的政策收紧与中央经济工作会议中“支持居民自住和改善性购房需求”的表述相契合。
2008年12月29日，在“保增长”的背景下，为落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，财政部和国家税务总局发布通知，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年含２年的普通住房对外销售的，免征营业税。另外，央行也提出了二套房贷和利率优惠的政策。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受本报记者采访时指出，高层对目前的房价飙升已经开始担忧，而营业税又是二手房交易中影响较大的一个因素，因此，可以抑制一些投机客的炒楼行为。
在此之前，大连市已经宣布恢复个人住房转让营业税免征期为５年，同时恢复征收城建税、教育费附加等。此外，大连市还将个人转让房屋的个人所得税从优惠期间的免征上调到１％。
“尤其一些房价上涨过快的一线城市，不能完全等待全国性的政策出台，一些地方政府应该提早做出调控决策。”王宏新认为，市场之前对房地产政策调整已经过度恐慌，导致这两个月房价猛涨，政策应该早一些时日出台为佳。
新房价格或高企
“首先，必须承认该政策的调整可以抑制投机性购房，但是政策本身也有负面效应。”陈国强认为该政策的实施是一把双刃剑，必须要注意到其不利于房地产市场发展的一面。
陈国强分析指出，政策调整会影响那些不到５年的房源上市流通，从而减少上市流通的二手房房源，并会间接影响到一手房的供求关系，加剧一些普遍存在的供需矛盾。
今年以来，由于二手房营业税的优惠，使得原来一直充当配角的二手房市场持续火爆。截至１１月底，北京二手房成交量就达到了２３万多套，比商品房交易多出了８万套，累计涨幅已经接近４８％。
通常来说，一个城市刚性需求加改善性需求是相对稳定的，一、二手房市场具有较强的替代效应，二手房市场交易成本的提高将挤出投资需求，而使刚性需求和改善性需求转向新房市场。
王宏新指出，由于税收负担加重，二手房供应量会减少，明年部分消费者可能会转向消费新房，很有可能抬高一手房市场价格。但是，一手房市场价格又是多个因素起作用的结果，还受供给等因素限制。
利率优惠变动猜想
也有分析认为该政策对抑制房地产风险的力度不够，利率七折优惠政策和二套房政策是否也将随之取消引发热议。
９日的国务院常务会议指出，其他住房消费政策继续实施。不过，陈国强认为，即便是针对明年提出的政策也不会“保一年”，需要根据政策实施的具体效果决定接下来的政策调整。
莫尼塔的分析报告倾向于认为政府对楼市还要再“走走看看”，政策逐渐收紧过程的时间宽度可能从今年年底拓展到明年年中左右，政府还需要一个季度以上的时间来对楼市以及地产投资恢复的稳定性作出最终确认，但楼市调控的焦点可能转到“增加普通商品住房供给”上，同时从过去的“粗放型调控”演变为区别空间和结构的“精确调控”上。
联合证券分析师鱼晋华认为，营业税优惠政策的终止，恰意味着政策面利空出尽，房地产行业至少在２０１０年上半年不会面临政策压力。
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