国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　就在12日，中国企业竞争力年会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮也已表达了类似的政策思路。

　　房地产救市不是“资助开发商”

　　比较2008年以来世界各国为拯救经济而采取的各项救市措施，陈淮更加推崇中国模式。陈淮表示，去年以来全世界大国政府无一例外强力出手刺激经济，比如美联储昼夜不停开印钞机，实施宽松货币政策，但是释放这么多政策全给企业花在“医疗费”上了。

　　而相比之下，中国救市的4万亿刺激计划以及因积极财政货币政策可能要突破的10万亿信贷规模，“基本上都实实在在地给咱们家添房子置地，实实在在的形成了后续发展的固定资产。”陈淮认为，中国的城市化，包括房地产业在内的城市化历史进程，让中国在应对危机过程中站在了一个主动位置上。

　　在回顾2009年房地产领域内的一系列救市政策时，陈淮也并不认同房地产救市是在“资助开发商”的观点。陈淮表示，今年设计住房建设的第一条政策是9000亿廉租房建设，分三年投入。而这一点往往被忽视了。“4万亿有9000亿要建设廉租房，每年40亿用于农民改建住房，这是什么概念？大家在看到房地产市场一些热点的同时，其实更应该关注这样一组具有方向性意义的数字。”

　　“保八”房地产业“功不可没”

　　陈淮认为，2009年中国的经济刺激政策给房地产市场带来的影响可以归结为“三得三失”。“三得的第一个收获是，国民经济增长8%的任务已经没有多少悬念了，应该说住房建设和房地产市场的发展在保八这件事上功不可没。”

　　而第二个收获是，在促进经济增长同时，由于扩内需的需要，也由于政府实施积极的财政政策，我国在完善住房保障体系这件事上的步伐大大加快了，“中央政府750万套保障房，240万套林区垦区，也是困难群体的住房改善，当然还有其他。”陈淮列举了一系列数字证明说，“应该说完善住房保障体系这件事上，我们由因祸而得福。”

　　第三个收获是，中国促进城市化发展进程取得了前所未有的进步，陈淮举例称，北京在召开奥运会之后，上海在紧锣密鼓的迎接世博会，广州也要举办亚运会，这无疑都将在客观上推动相关城市建设和城市化发展的进程。

　　投机性购房再度活跃是个失误

　　而对于所谓的“三失”，陈淮总结的第一条就是，第三、第四季度由于营业税缩短时间的优惠政策，投机性购房高度活跃起来，对市场健康发展形成新的威胁。“因为治病，我们就难保没有吃药的副作用，再好的大夫下药也不是十全十美的。”陈淮称，“但是，投机性购房对市场冲击作用不可小视。”

　　第二点失误是，在政策实施中，政策对中央和地方政府的利益关系划分以及实施因地制宜有区别的保增长、惠民生政策上尚不充分。陈淮表示，也正因为如此，地方政府一定程度上强化了土地财政和其他一些不十分妥当的保增长的行为，“这一点需要引起足够注意并不断完善。”

　　第三即政策实施主体的权利配置也有瑕疵。陈淮举例说，比如利率七成优惠，是一种公共产品，是政策性资源，把它交给谁担当？“银行来担当，银行是企业，政府请客为什么银行买单？而且银行行为自然的不会把这个援助穷人的政策和资源充分的配制到最迫切需要这个的人头上，相反他会选取资产信用高、风险低的人群配制。”陈淮分析称，“这就导致了公共资源没有充分的发挥效益和配制到最急迫的人头上。”

　　平民化、中小城镇化的转向机会

　　陈淮特别提出，最近中央经济工作会和中央经济工作会以后，国务院常务会落实中央经济工作会做出了几条决定。陈淮认为，这一系列会议中的许多新提法、新要求不仅对2010年的房地产市场住房建设有意义，而且对2011到2015年的十二五规划的基本调有重大意义，甚至对未来二十、三十年中国城市化发展方向有重大意义。

　　陈淮感叹，在过去十年里，中国的房地产市场过渡依赖于四个因素，一个是沿海大城市核心市区，第二个是高端住宅，第三个是富人，第四投资、投机性需求。

　　“我们过度依赖这四个因素的房地产业仍然太脆弱，今后怎么办？”陈淮提出，“今后要更多的转向平民化，中小城镇化，多元多层次化以及社会制度保障体系的完善。”

　　陈淮尤其强调了中央经济工作会中提出的今后要着重要把中小城市建设和小城镇建设作为重点，把符合条件的农民进入中小城市就业和落户作为重要任务，陈淮认为，这也是中国城镇化的重要任务。而造成不少年轻人买不起房子和大量农民工返乡的一个重要原因是，中小城镇城市发展严重不足。

　　“我们在北京核心市区无论怎么盖房子，绝对装不下那么多人。所以全世界的大城市巴黎、纽约、东京、伦敦都有一个共同的矛盾，那就是年轻白领们、精英们面对两难选择，奇贵无比的房价，和奇远无比的距离。”陈淮称，化解这个矛盾，全世界的共同经验一个是发展公共交通体系，“我们正在实验世界最快的轮轨技术的轨道交通，时速350公里。但这只是妥协的方案。”

　　为农民工建城市和住房时代

　　陈淮提出，现在中国迫切需要改善住房的是四个群体，第一是那些城镇中在过去一时间没有得到改善的困难群体，低收入群体。陈淮建议住房保障体系仍然需要加强宏观控制，财政政策也需要在这一领域加大力度。

　　此外，有住房刚性需求的年轻人，和所谓的“三中人士”，中年、中等收入，企业中层也面临住房需求。陈淮称，继续支持自住和改善性需求，其中改善性需求的主体就是这三中人士。

　　第四个群体，进城的农民工。陈淮称，如同中央工作经济会议要求，要把符合条件的农民工，在中小城镇和落户，“落户指的不仅是户籍，还要有房住，享受城市资源覆盖。”陈淮认为，这件事也是中国城镇化的主要任务，“可以推断，2010年到2015年十二五规划以及此后长期战略发展中，在前十年我们曾经依靠农民工为城里人建城市和住房的时代将转折为依靠城里人为农民工建城市和住房的时代。”

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