梁柯志

　　 从第二季突然发力的房地产开发贷款，在银行和市场多重因素夹击下，至年终表现乏力。

　　 银行同业数据显示，11月末全国房地产开发贷款余额为8994亿，较上月9119亿环比下降126亿，终结了6月份以来开发贷款连续上涨的态势。

　　 类似的情况也出现在房地产市场活跃的广东省。

　　 同业数据显示，11月末，广东（含深圳）金融机构房地产开发贷款余额为2830亿，较10月末轻微减少14亿，同样也是自7月份以来首次负增长。

　　 12月9日，深圳发展银行一中层人士认为，主要是因为年底将至，银行已无大量放贷的空间和动力，不少银行希望将额度较大的开发贷款留至一季度入账，实现“开门红”。此外，地产投资总额下降，以及部分开发商到期或提前还贷也是导致开发贷下滑的原因。

　　 地产投资下降

　　 同业数据显示，9－11月，广东开发贷款余额分别为2787亿、2843亿和2830亿，整体出现冲高回落的态势。

　　 12月10日，加拿大丰业银行广州分行人士称，近期外资发展商资金较为充裕，不少客户在年底提前还款，这是引发开发贷款下降的因素之一。

　　 另一方面，地产投资总额下降，一定程度上带来整体开发贷款需求的回调。

　　 据广东统计局最新发布的房地产开发投资表，区域房地产投资增长的弱势在三季度末已现。1-10月，广东房地产开发完成投资2134.75亿元，同比下降6.8%，其中，土地开发投资94.92亿元，大幅下降29.0%。

　　 也有市场观点认为，近期新出台的政策会影响房地产开发的动力。如日前国务院将房屋交易免税期限从2年重新提至5年，打击非自住型交易的用意明显，市场担心可能会对房地产投资信心有所影响。

　　 实际上，开发贷款下降的状况并非在所有地区出现。

　　 地产巨头云集的深圳、广州，一直被视为市场化触觉敏锐之区。值得关注的是，在齐头并进数月后，广深两地开发贷款却在11月出现一降一升的分化。

　　 其中，广州9-11月开发贷款余额分别为882亿、895亿和880亿，11月末广州开发贷款下降15亿，与全国走势同步。

　　 不过，深圳9-11月开发贷款余额则为1017亿、1027亿和1049亿，开发贷款余额不仅没有回落，反而有逆势加速增长的迹象。

　　 银监局警示房贷风险

　　 11月16日，广东银监局在经济形势通报会中，归结了房地产市场“四高”的特点，即销售高增长，开发投资高降幅，空置面积高涨和开发贷款高涨。

　　 广东银监局局长刘福寿直言，开发商高价拿地，地王频现助推了房价加剧攀升，并处于相对高位，但房价严重脱离居民收入水平和房租回报率，未来走势存在不确定因素。

　　 1-9月，广东辖内银行新增个贷1001.92亿，为去年同期的5.38倍。至10月末，在广东房地产到位资金中，国内贷款为779.85亿，同比增长7.1％。

　　 数据的背后，银监局认为由于开发投资收缩，地产开发越来越多的资金是来源于贷款。而在开发贷款与个贷比重越来越高的情况下，银监局警示银行要防止房地产行业风险向银行转移。

　　 广东房协研究部主任林柱表示，以第三季度数据为例，房地产开发资金来源中，银行贷款绝对量同比增长5.96%，贷款余额为近年同期最高，这与目前国家继续施行的适度宽松货币政策密切相关。

　　 同时，在已发放的开发贷款中，操作风险亦不可忽视，关联贷款、重复抵押和保证的情况不在少数。因此，广东银监局出具监管意见称，要求银行将开发商、项目公司和母公司“三位一体”实施并表管理，以考核整体资金和负债状况。

　　 前述深发展支行人士亦称，虽然并非所有银行都热衷于开发贷款，但在年底对房地产贷款谨慎也是大多数银行的理性选择之一。而对于明年的开发贷款，目前行内仍无法确定增长预期。

　　 （上述信贷数据以监管部门公布的数据为准）