明年中低价房供应量堪忧

　　刘展超

　　中央经济工作会议提出的增加普通商品住房供给的口号，刚给寄望房价平稳的民众一支镇静剂，但今年前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应大幅减少45%的现实，又可能让这支镇静剂的疗效打上折扣。

　　由于上半年的“拖累”，今年前三季度土地招拍挂均价同比下降了22.6％。但三季度以后开发商“拿地愿望强烈”，普通商品房的出让均价环比上涨了近13％。

　　低总价房的土地供应大幅下降

　　国土资源部相关部门昨日公布《今年前三季度土地市场运行情况通报》（下称《通报》），数据显示，今年前三季度住宅用地供应40192公顷，同比增加8.7%。其中，普通商品房用地供应33183公顷，同比增加4.3%，占住宅用地供应总量的82.6%，这个比重比去年同期下降了3.5个百分点。

　　更值得业界关注的是，今年前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷，与去年同期相比大幅减少了45%。占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。

　　在当前我国的土地出让市场，住宅用地在出让前就已设定了若干规划指标，比如容积率、建设密度等，这在一定程度上决定了这块土地上可以建成什么类别的房子。中低价位、中小套型普通商品房用地的减少，将直接意味着明后年中低价位、中小套型普通商品房供给的减少。

　　对于此类供地减少的缘由，《通报》分析认为，主要原因是2008年房地产市场步入低迷以后，各地纷纷出台了救市政策，“90/70”政策并没有得到真正落实，造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。

　　地方政府的这种做法，对意在稳定房地产市场的中央政府来说，并非是一个好消息。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥曾在国庆前夕表示，住房部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。　

　　“我们希望看到，各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。因为这样做，会向用来满足自住需求的购房者提供更多的、并且能够支付得起的商品住房。”齐骥当时称。

　　而这两种商品房用地供应的骤减，已经使得这种“低总价”的愿景蒙上了一层阴影。况且，今年高价拿地的房地产开发企业们，在这些“地王”上建设中低价位、中小套型普通商品房的几率也微乎其微。

　　昨日的《通报》还披露，今年前三季度别墅、高档公寓用地供应818.43公顷，占住宅用地的2%。此前，中央政府已经禁止别墅用地供应多年。而在上月，北京还供应了一块容积率仅为0.62的低密度住宅用地，成交总价达到50.5亿元，而楼面地价也已经接近3万元/平方米。

　　三季度开发商开始抢地

　　去年中央政府出台的4万亿投资计划，直接带来了土地供应的井喷。前三季度，全国土地供应总量180544公顷，同比增加31.0%。其中，通过招拍挂方式出让的土地面积105867.92公顷，同比增加31.0%，而由此带来的土地出让价款达到6296亿元，同比增加1.4%。

　　土地成交总量增幅超过了三成，而土地收入微增，说明土地出让的单价依然不及去年。《通报》显示，前三季度土地招拍挂的平均价款594元/平方米，比去年同期的768元/平方米下降了22.6%。

　　但今夏以来，国内楼市热销也带动了土地市场的复苏，一些重点城市接连出现的地王更是推波助澜，全国土地价格也在三季度开始止跌回升。

　　《通报》也显示，第三季度普通商品房用地出让平均价款1171元/平方米，同比（1134元/平方米）上涨3.5%，比第二季度的1037元/平方米更是上涨了12.9％。

　　“这说明随着信贷政策效应的逐步释放和近几个月房地产市场的回暖，开发商的预期得到进一步强化，拿地愿望强烈，造成市场供地竞争强度加大。”《通报》称。

　　这种竞争在一些重点城市表现尤为明显。本月北京的土地市场上，已经接连两天出现了央企背景的地产企业天价抢地的局面。

　　地市的火爆竞争让地方政府的土地收入也直线攀升，截至昨日，北京的卖地收入总额已经被推高至760亿元。

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