反季节销售转到二手房

　　疯狂的淡季

　　体验看房怪现象

　　本周，记者借着采访二手房市场的机会在广渠门、东花市一带看了十几套房子，亲身体验了二手房市场的疯狂。

　　1·看房不让进屋

　　看房子居然没有进去屋，要不是亲身经历，记者很难相信这是真的。周六下午5时，记者和中原地产的经纪人约好去崇文区的本家润园看一套三居室，谁知四点多，记者就接到了该经纪人打来的电话，“大哥，另一个公司的经纪人已经把客户带来了，您尽快过来吧。”但是由于堵车，记者无法提前赶到，只好和他附和着：“快了，一会儿就到。”又过了一会儿，经纪人又打来电话，“您最好带两万块钱，要是合适先把定金交了，这房子很紧俏的。”由于记者先后买卖过几次二手房，也见多了经纪人的各种促销技巧，所以根本没有当回事，心里还想，“小样儿，跟我玩战术，没戏。”终于，记者在四点五十分赶到楼下，经纪人迎了出来，特意嘱咐着，“大哥，您要是看好了，千万别离开，就在沙发上跟他开谈，我在旁边帮您砍价，争取速战速决。”只当他又是房产经纪的销售策略，记者根本没有理会。谁知到了门口一敲门，里面的房主只开了一条门缝，探出脑袋说了一句，“这房子刚刚卖掉了，不用看了。”中原的经纪人当然心有不甘，“我们又没有迟到，让我的客户先看看房再说呗。”房主砰的一声关上了门，再也没有出来。

　　要是去年见到类似的情景，记者会把开门的人当作中介的人员，一定是两个人演的双簧而已，目的无非是想要客户尽快下决心定房。而这一次很不幸是真的。尽管被拒之门外，陪同记者的经纪人还在夸奖房主：“这还是个讲信用的房主，很多人这种情况会让人再看一下，然后看谁的开价高再做决定。”合着把按时到达的看房人关在门外还赢得了赞许，无语。

　　2·老房要价超新房

　　周五晚上，通过我爱我家中介，记者约好了看一处位于东花市北里的老房子。中介经纪人特地提醒记者：“这个房主平时不住这儿，说随便看看的人他就不来开门了，一定要有购房意向的人才赶过来，所以您一定要说很想买才好。”看了多年的房子，这样的要求记者还头回听说，不知是这位房主历来如此还是赶上这个好年景才牛气冲天。可能是由于周五晚高峰的原因，约好的时间从下午五点推到了六点，又推到六点半。饥肠辘辘的记者终于在七点钟见到了房主，结果被他头一句话逗乐了——“我没带钥匙，在我老婆手里呢。”接着他又补上一句，“在路上，快到了。”又过了十分钟，房主爱人来了。经历了两个小时的等待，终于看到了这套上世纪80年代的房子。说实话，房屋格局和装修还不错，就是原来中介报出的123平方米面积有误，其中的16平方米是地下的储藏间，并不在房本上。不算这地下室的面积，房主的报价已经达到了每平方米2.5万元左右，已经超过了同区域内一些准新房的报价。房子虽好，但是超过“20岁”的房龄实在让人无法示好。见到记者没有太多意向，房主没对记者说什么，但埋怨中介经纪人：“下次还是把情况搞清楚再约我们吧。”

　　3·房子看不全 户型图补足

　　周一下午5时，中原的经纪人又给记者约好了一套位于幸福家园的四居室，房主特地通过经纪人嘱咐：一定要在五点以前赶到，五点以后下班那里就没人了，因为目前这套四居室是一家影视公司办公场所。记者如约赶到了这家位于居民楼里的影视公司后，前台的小姐叮嘱我们一行人，只能在客厅和厨房改成的会议室看看，主卧不能看，因为是老总办公室；次卧也不能看，因为是会客室，有人在开会；另外一间也不能看，因为是财务室……最后，她拿出了一张户型图告诉记者，“你看看户型图就会明白了。”敢情所谓的看房就是看看这家公司的前台和会议室，要早知道这样就直接上网查户型图了，现场的看房最终就这样不了了之。临走时，该公司另一位负责人告诉记者，“您要定房还得抓紧，隔壁单元的一家公司已经看好了，就等他们的台湾老板来交钱了，我这可是好心提醒你。”

　　从这些看房的怪现象中可以看到，这确实是一个疯狂的11月，对于北京的二手房市场来说，不知将来还会不会有这样的反季节销售热潮。

　　恐慌现状追根溯源

　　昨晚六时，记者在南新仓大厦我爱我家总部见到了该公司副总裁胡景晖。尽管已经过了下班时间，还有很多员工在忙碌着，几名财务人员正在讨论着经纪人提成的计算方法，另外一些人桌上的电话响个不停。虽然胡景晖告诉记者，他们这里很少按时下班，并不是由于最近二手房的火爆才这样，但是他并不否认目前的二手房市场确实太好了。据悉，为了应对11月份成交高峰，该公司将原来在东四的签约中心特地搬迁到了东四十条南新仓商务大厦，将签约洽谈室从3个增加到了10个，工作人员也增加到了40名，即使这样，每天签约中心的10个洽谈室都是人满为患，前来签约的客户还需提前电话预约。

　　对于目前二手房市场的火爆以及一些媒体提出的恐慌性购房的原因，胡景晖认为主要有三个方面：首先就是房价的因素，本月北京市二手房的均价已经超过了1.6万，而在今年年初最低的时候，本市二手房均价曾经达到了1.09万的低谷，换句话说，本年度的价格涨幅已经超过了50%。一手房的价格对于二手房的影响是显而易见的，一手房涨价以及不断有地王刷新着楼面价的新高，一定会带动二手房价格跟风上涨。其次，他认为政府对于税收和贷款的政策也在影响着二手房市场；二手房四项主要税费中，契税、土地增值税、印花税的优惠基本上都会延续，只有营业税的优惠明确提出时限是一年，现在还没有最终的结论。另外，这几天，很多商业银行已经取消了对二套房贷款利率七折的优惠，转而变成上浮一成。这一点与记者从建行客服了解到的情况是一致的，这些政策性优惠措施的到期也让人们有些恐慌。胡景晖提出的第三条原因是人们对于明年经济状况的预期以及对于通胀的预期，部分客户确实是由于对于通胀的预期才产生买房抵御通胀的想法。

　　建议

　　买家不必恐慌

　　卖家适可而止

　　对于二手房反季节火爆，21世纪不动产的副总寇海龙认为可以理解，认为这主要是由于税费优惠而产生的二手房集中消费，毕竟营业税税率占到了房屋总价的5.5%，在二手房交易费用中营业税所占份额最大。对于自住型消费者购房，他建议，如果有合适的房产项目，价位在自己可以承受的范围内，可以择机选购。从目前的北京市二手房市场来看，价格方面走势趋稳，并未有下降的趋势，而税费减免政策的期限将至，在期限内仍然可以享受税费方面的大幅优惠，消费者可以考虑在此期间出手。

　　但是对于一些人的恐慌性购房，很多业内人士认为大可不必。胡景晖认为，从目前来看，大部分的政策都会是有延续性的，而且从CBD东扩规划确定，到2900亿开发南城，以及政府严厉打击囤地炒地的政策导向，可以预见，未来北京新房和二手房的供应量都会有所增加，因此他建议二手房的买家：不必恐慌。因为即使是有一些政策的调整，政府也绝不会一刀切，一定有一个缓冲期，而且目前的房价已经趋于稳定了，他个人认为今后一段时间房价的走势是平稳的。而对于卖家来说，他也提出了自己的忠告：要适可而止，不要总等待更高的机会，因为目前房价应该已经是一个阶段性的高点，众多卖家其实已经获利了，而且随着将来投资形式的增多，很多其他的投资方式会比炒房更好。(记者 侯振威）

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