李碧

　　继8月高调声称要严惩2007年未开工地王之后，11月25日，广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函，向保利、雅居乐、越秀城建、粤海等17家房地产企业发出“囤地”警告，并对5幅地块发出逾期仍未动工将依法进行处置的“最后通牒”。

　　是 “地荒”引发的“房荒”？广州房价已连续两个月突破每平方米1万元大关。

　　广州国土局也在行动：一方面加大土地供应，广州12月共要推38幅土地，其中住宅用地占到25块，总用地面积达100多万平方米；一方面则意图“挤”出开发商手中的存量土地，以解决“有地推，没地建”的尴尬局面。

　　政府自摆“乌龙”？

　　此次广州发出警告项目所涉总用地面积83万平方米，几乎相当于广州年度土地供应计划的1/4。难道逾期未开工项目真有如此巨量，或者说，这只是“囤地”的冰山一角？

　　近日，记者走访国土局点名的多幅地块时发现，部分项目早已动工在建，亦有项目进行土地平整、等待政府动工批示，绝大部分地块则仍是荒草丛生“晒太阳”。

　　在22封《关于加快动工建设的函》中，保利地产领到了两封。其中一封指出番禺区石楼镇新城区（1）地块的土地出让合同约定，该地块应于2008年11月27日前动工开发，“经查，该地块至今未动工建设。”

　　实际上，记者在该项目现场看到，多栋小高层已身披“绿装”，施工将近封顶。记者亦了解到，番禺区建设局今年8月11日才发放施工许可证，如此加速动工还被警告，保利觉得“有些冤”。

　　而在保利的另一个项目“珠江新城A4-5地块”现场，施工人员已在拆迁和土地平整。“这个项目10月29日正式奠基，现在我们按正常程序等政府的施工许可证下来，如果顺利，12月中旬就能开工。”保利地产负责该项目的吴工告诉《中国经营报》记者。

　　“动工催促函一般3个月到半年发放一次，如果政府认为项目延迟动工，应该及时警告。比如合同约定保利珠江新城A4-5地块要在2009年1月9日前动工开发，如今都过去10个月，这种动工催促函还有没有意义？”广州一位不愿具名的开发商如此质疑政府“自摆乌龙”。

　　粤海地产此次也有两个项目被点名，其中越秀区珠光路商住地块合同约定2009年3月6日动工，而记者了解到，该项目2008年1月10日即拿到《建设用地规划许可证》，而直到2009年11月27日粤海地产才发出“珠光路商住项目设计招标公告”。

　　“由于在老城区，拆迁难度太大，工程只能一拖再拖。”接近粤海的一位人士告诉记者。

　　“我们也了解到，并非所有的项目都是有意延迟开工。”广州市国土房管局表示，各家企业的情况不同，有的是受到规划、拆迁等其他因素影响，因此会针对特殊情况来衡量处理方法。

　　有地不建的算盘

　　同样位列警告名单的还有雅居乐番禺石楼镇项目和番禺南区青新路项目，记者在项目现场所见，仍是杂草一片，没有动工迹象。记者在雅居乐公开报表中看到，两个项目“预计2009年完工”为0，“预计整体完工季度”一栏则显示，番禺石楼镇项目为2010年第2季度，青新路项目为2011年第4季度。

　　“2007年雅居乐拿的这两块地价格分别为2960元/平方米和5409元/平方米，后者土地价格较高。”中原地产项目部总经理黄韬称，今年8月雅居乐在番禺南区拿下另一幅土地，楼面地价3536元/平方米，自然希望能摊薄地价成本。

　　雅居乐在广州“南拓番禺、北进花/从”的策略，已随着2009年多次出手买地而形成“金三角”布局，其在番禺已有成熟大盘广州雅居乐花园，如今更是以4幅土储成为该区域不折不扣的“地主”。

　　与此相同，广州老牌国企越秀城建旗下的宏城发展在金沙洲拥有的B3709B07和B3709B08连片地块，总面积约8.9万平方米，此次也出现在国土局催促动工的名单之中。记者了解到，这两幅地块的西南侧，越秀城建还拥有用地面积达10万平方米的金沙洲B3711B03地块。

　　“垄断”区域市场，无疑让开发商在未来定价上拥有话语权。记者观察到，比如保利在琶洲、越秀城建在金沙洲和大学城、雅居乐在花都和番禺，都渐渐积累起数量不少的土地。

　　至于什么时候开发推货，无疑取决于这些地主们如何选择将土地价值最大化。

　　土地政策之困

　　“一则为‘逼出’供应，缓解房价上涨压力，一则为土地市场有序运转，推出土地能形成有效供给，”满堂红高级研究主任肖文晓对国土局此举“举双手支持”。

　　在肖文晓看来，要想房地产开发商不变成“地皮商”，关键在政府要依法办事，该罚的罚，该收回的收回，不能“捉小放大”，还看执行力。

　　政府的压力已显而易见。今年1~10月，广州一手住房交易量超过800万平方米，而批准预售供应的一手房只有500多万平方米，远远不足市场消化量，如此一来的结果是“房荒”导致的房价攀升。数据显示，10月份，广州十区一手住宅交易均价10078元/平方米，其中中心六区均价达13399元/平方米，环比上升11.9%，从而超越2007年10月12566元/平方米的最高值，站上房价疯涨顶峰。

　　“从政府此前处置‘地王’的犹疑来看，我不认为此次催促动工将有显著效果。”上述开发人士直言，“中莱投资被处罚8000万元了事，最近金地的番禺地王，最终也以政府未按期交地为由退地，政府甚至最后还退回金地已缴纳的3亿元地价款，金地实现全身而退。”

　　“今年的地价和2007年旗鼓相当，政府如果不强硬，开发商完全可以坐等地价上升，为什么要加快开工？”该人士对“地王”心存谨慎。

　　8月份政府声称严惩囤积地王之时，合富辉煌就曾有过一份研究报告，广州2007年共有50块住宅用地拍出，截至今年8月未售或未动工的地王有24块，土地总面积共121.4万平方米，建筑面积为232.4万平方米，规模接近2008年广州市的住宅用地总出让量。

　　政府似乎该有所作为。有媒体引述国土局人士发言称，广州将继续重点监控闲置土地，对土地闲置的处理将常态化，并已经成立专门小组对闲置土地进行调查跟踪。

　　然而，让政府尴尬的是，广州今年接近300万平方米的土地供应量，要完成土地财政目标，还得依赖这些资金实力雄厚的开发商。对于某些有“囤地”嫌疑的企业，政府只能默许其继续参与土地拍卖，从这一点来看，困局之下，双方的“默契”还是“必须的”。

　　被国土局点名的保利地产珠江新城A4-5地块正在土地平整，预计在12月中旬动工。

　　被国土局点名的保利地产珠江新城A4-5地块正在土地平整，预计在12月中旬动工。.JPG

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