“中国地王”拍卖四大猜想

　　亚运城拍卖昨天闭门召开答疑会

　　一个亚运城项目，占地263.952万平方米，底价165亿元，如此的大手笔，是名副其实的中国地王，可谓万众瞩目。昨日，广州市房地产交易登记中心召开亚运城出让答疑会，全市几大纸媒体赶到现场，但均被拒之门外。媒体的诸多疑问，只能等到12月22日公开出让那天才能得到回答。

　　亚运城项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，其中商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米，还未包括已经建成的80.34万平方米住宅。如果来做一个简单比较的话，263万平方米超过了广州一年250万平方米的推地计划，比深圳蛇口还大。

　　文/记者蒋悦飞、李婧

　　猜想一：

　　哪个开发商有此实力？

　　如此庞大的资金，对任何大开发商来说都有压力。国内开发商“一哥”万科2008年全年销售额为478.7亿元，亚运城165亿元的底价已占其年销售额的三分之一。

　　广州市副市长、亚组委常务副秘书长许瑞生前日表示，目前已报名参加拍卖的有4家房地产商，其中两家是开发商联合体，国内大房地产商基本来齐了。在昨天的闭门答疑会前，记者看到万科、富力和中信等大开发商鱼贯而入。

　　此外，由于该项目资金实力要求极高，业内和一些市民也担心：“会不会烂尾？”因此，有开发商表示，“一般初期为了尽快回本，刚开始的销售价格不会高”。

　　猜想二：

　　会不会产生楼市垄断？

　　“亚运城整体打包拍卖，预计价格不会少于每平方米1万元，会不会形成价格垄断？”有政协委员曾这样向副市长许瑞生提问。当时许瑞生解释说，“如果太分散，许多房地产商进来，控制局面反而是个问题。”

　　对于会否被垄断，业内专家认为这是必然。知名地产专家韩世同表示，如果政府想快点收回资金，完全可以将十四个地块分开出让，还可以将已经建成的8000套房子委托给国有的开发商进行销售，而不必要采用这样的办法。

　　猜想三：

　　卖现房即可赚回首期？

　　按照出让公告，如果按底价进行计算，拿地开发商必须在拍地三天内筹集66亿元资金，一年后再筹集99亿元资金用于支付亚运村出让金。

　　对此，广州社会科学院研究员彭澎撰文分析，亚运城交给开发商时已经有8000套住宅(80.34万平方米)可以投入使用，开发商亚运会前后如能顺利出手，则可回收80亿元，从而迅速套回首期支付给政府的首付款。再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金，并按此滚动开发余下的14块土地，最终完成余下的384.88万平方米的开发量，继续按1万元／平方米计可收回400亿元左右。

　　猜想四：

　　165亿元如何出台？

　　尽管亚运城12月22日那天的出让是会公开的，但165亿元的底价是怎么定出来的大家也是猜测不断。

　　据业内人士透露，有关部门早前曾就该地块与城建、保利、万科等开发商接触过，当时的转让价在100亿元以内，但随着亚运村建设的推进，其转让价也开始上涨；这期间，有开发商曾经报出120亿元的购买价，但最终没谈成，如今终于开出165亿元的起拍价。还有业内人士透露，出于亚运安保需求，市民届时买房可能不能看样板房，明年6月份开始开发商也不能进行现场销售。

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