王凯

　　在11月26日《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）公布的当天，李虎立即上网查了一下相关的内容规定。

　　该《办法》中所称的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。根据自行改造的原则，拥有旧厂房、或旧工业园区的公司受益最大。若这些公司有意改造旧厂房、旧的工业园区的功能，新规下，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，不必经过招拍挂的程序。

　　但在李虎看来，事情没那么简单。

　　李虎今年30多岁，从事地产中介服务，一般意义上的中介服务就是二手房的买卖，但是李虎不同，他从事的中介服务是为那些对工业用地感兴趣的买家找项目，收取一定的中介费用。

　　这些买家并非是想寻找工业用地上马工业项目，他们真正的用意是在工业用地中建成一些配套宿舍，然后像卖商品房那样卖出去。

　　“工业用地的用途肯定是转不了，找到了工业用地也不可能立即建造大量的商品房，但是有别的办法。”

　　李虎所说的办法就是按照工业用地的规划要求建造一两栋厂房，剩下的作为厂房配套全部建成员工居住的宿舍，然后把这些宿舍按低于商品房的市价卖出去。

　　据记者了解，这些宿舍加上建安费用，成本也就在1100元/平方米，但是却以低则三四千，高则四五千的价格卖出，而且买者甚众，因为这个价格比周边的商品房便宜很多。

　　“这其实是打了擦边球。”李虎说。

　　事实上，从2004年至今，对于工业用地、城中村的旧城改造的消息一直不绝于耳。但是碍于各种各样的因素，一直没有实实在在的规划出台。

　　但仍有很多民间的投资人去购买工业用地和城中村的宅基地、厂房，也因此出现了很多李虎这样的“中介”。

　　深圳市尚模发展有限公司总经理助理邓坚表示：“这几年，确实有很多人在购买这类土地。”

　　显然，这背后是很多企业和个人投资者对住宅市场丰厚利润的追逐。

　　“对于个人或者中小企业来说，此次的《办法》可能会是利好，但是对于大型企业，尤其是上市公司来讲，也许不会有太大利好。”某上市公司中层人员告诉记者。前几年，该公司通过中间方介绍，公司接触到了深圳一处旧改项目，当时公司上下都很高兴，如能拿下这个项目，就周边成熟的配套来讲，改造成功后，所获利润将是难以估量的。

　　“因此，我们成立了工作组，进驻开始评估，结果发现这个项目前前后后共经历了8位股东，关系盘根错节，很难理顺。”

　　而在这时，此上市公司高层也在犹豫要不要继续，为了理清历史，明晰产权，前期已经投入了两三千万，但是仍然还有很多工作需要去做。

　　“这是一个多方利益角逐的地方，而且很多的费用是不能出账的，即便是我们接下了这个项目，除去付给卖家的十几亿，还要给中间人几个亿的介绍费，而这个是根本没有单据的，对于上市公司来讲，这个行不通。没办法，最后还是放弃了。”

　　显然，引发各界关注的《办法》，在执行层面上，还是有一定的难度。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平也向记者表示，“其实一直以来都有这种说法，但是厂房的改造、补偿都需要时间，最关键的是牵扯的利益方太多，所以执行起来会有难度。”

　　据了解，深圳市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中城中村全面改造项目137项，旧城改造项目32项，工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积16．5平方公里。目前，已批准各类改造专项规划58项。其中，对已批专项规划进行了认真梳理，推出了一批具备较好实施条件的项目，其中包括城市更新项目19个，工业区升级改造6个，共25个。

　　《办法》从12月1日起正式实施，规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可为市民提供200多万平方米住宅。

　　邓坚说：“现在还是方向上的指引，细则还没有出台，我们现在也只是跟区里保持联系，不断沟通学习，还没有完全吃透精神。”

　　中金公司认为，《办法》规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让，但违建及小产权房转正尚未在《办法》中明确，城中村拆除重建的执行细则将是关键。

　　来源：经济观察网

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。