新房住宅成交面积环比达到8月份以来新高 二手房市场相当火爆

　　

　　商报记者 徐健

　　虽然11月后三周的新房住宅成交面积都在40万平方米的水平线之下，但在第一周逾50万平方米成交量的带动下，11月上海新房住宅成交面积环比终于结束了连续4个月的下跌，且达到8月份以来的新高。另外，虽然11月上海全市二手房最终成交数据尚未出炉，但上海不少知名中介纷纷提供其门店统计数据表明，当月上海二手房交易火热，成交量有望冲出新高。

　　新房成交量环比增两成

　　佑威房地产研究中心提供的数据显示，11月上海全市商品住宅供应面积为126万平方米，比10月仅增加了1万平方米，供应量依旧处于全年一个相对较低的水平。

　　从全市的商品住宅新增供应数据来看，内环内每月新增供应水平在下半年较稳定，基本都在10万平方米左右，其中11月份为12．47万平方米，达到了近一年多以来的高点，这部分项目主要以均价50000元／平方米以上的豪宅为主；外郊环间的新增供应水平则有较大幅度的震荡——从年中的每月80万平方米左右锐减到11月的67万平方米，这些区域供应多以15000元／平方米以下的房源为主。

　　从存量数据来看，下半年以来外环线以内商品住宅存量未出现明显减少，稳定在200万平方米左右，外郊环间却出现了明显不足，从年中的370多万平方米一下锐减到11月底的280多万平方米，近半年时间减少了90万平方米。

　　值得一提的是，虽然商品房新增供应持续偏低，但11月的住宅成交量相当高。今年上半年，上海新房住宅成交量连续6个月大幅攀升，在6月达到最高点——194万平方米。以6月为转折，进入下半年后，新房住宅成交量遭遇了连续4个月的下跌，到10月时，仅141万平方米。在刚过去的11月，全市商品住宅成交面积出现了大幅反弹，达到了167万平方米，相比10月出现了18．69％的增幅。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，自2005年以来，历年年底年初几月的成交量都会偏低，但今年的楼市行情“一反常态”——“金九银十”行情一蹶不振，年底成交量却冲新高。“与历年11月相比，今年的行情都是最好的，同比出现了1．39倍的增幅，比上一个楼市高峰年2007年11月的住宅成交面积还要多近40万平方米。”

　　开发商囤货是涨价主因

　　今年前11个月，全市商品住宅的供应面积为1256万平方米，相比去年全年的供应量少近50万平方米，预计今年整年的商品房新增供应将与去年相近，而今年成交量较去年翻番几乎已成定局。“供应不足，导致全市均价出现了大幅的上涨。”

　　数据显示，11月全市商品住宅成交均价为18686元／平方米，相比10月出现了9．64％的涨幅。商报记者发现，这是继8月豪宅月行情后，上海新房住宅月成交均价第二次站上18000元／平方米的高点。而目前的住宅月成交均价，更是比2月份的价格大涨了47．45％，新盘普涨现象相当严重，其中某些项目全年累计涨幅更是达到了80％以上。可见，开发商囤货居奇、高价捂盘成为目前房价持续上涨的主要动因。“随着供应缺口的持续加大，尤其是均价在15000元／平方米以下的刚性需求的有效供应量越来越少的情况下，若后期有效供应持续不足且政策因素不变，全市均价站上20000元／平方米并非遥不可及。”

　　二手房成交量亦冲新高

　　在上海商品住宅供应持续不足的情况下，部分新房购买力开始向二手市场转移。且在“14条”部分优惠政策即将到期的消息刺激下，11月上海二手房市场相当火爆。商报记者走访几家中介公司后发现，目前上海二手房新增挂牌量持续增加，买卖双方出售、出手诚意度提高。

　　近期在上海扩张了36家门店的21世纪不动产表示，11月该公司的二手房买卖从第二周开始迎来成交放量。数据显示，11月份（截至28日，下同）该公司上海门店中二手房成交套数较10月同期增长了12．8％；新增挂牌套数则增长近20％，买卖双方入市意愿均较为迫切。从区域上看，各行政区交易量波动呈现“内冷外热”之势：黄浦、卢湾、静安三区约有三成的下降，其余各区则有不同幅度的增长、政策效应明显。在外环沿线的宝山共康、闵行七宝、松江九亭、浦东三林、张江等交投热点板块，11月成交量普遍约有0．5－1倍的增长。

　　中原地产方面也指出延续了10月尾市上行态势，11月二手房成交量一路高走，逼近6月份的成交高位。上海中原副总经理吕尚伦表示，11月该公司二手房成交量较10月上扬近三成，此外从分行挂牌情况来看，整体挂牌量较10月上扬近2．5成，供需畅旺的行情促进了业务员成交的速度。上海中原地产大宁分行业务员小陈表示：“现在成交周期明显缩短，基本3天可以‘敲定’，因为客户、房东均想抢在年底前成交。”

　　挂牌叫价上涨异常迅猛

　　值得关注的是，尽管11月的二手房新增挂牌套数有所增长，但在旺盛的需求面前仍显不足，且有不少业主意在“探市”，并非诚意售房。不少中介机构表示，供求矛盾的激化导致二手房房价水平在保持连续数月的稳定之后，乍现上涨态势。汉宇地产提供的数据显示，11月全市二手房挂牌均价为22828元／平方米，环比上涨8．35％，特别是宝山、嘉定等房源非常紧缺的区域，挂牌均价最高环比涨幅达到9．17％。而同期成交价格环比上涨近2％。

　　21世纪不动产对旗下近180家门店的抽样调查显示，该公司门店所在板块涨幅在4％－10％不等。其中，总价约150万元的二室户房源成为整个市场最为紧缺的房源，也是此轮行情中价格上涨的“急先锋”。以浦东三林为例，板块内的次新房成交均价已接近20000元／平方米，而在10月份则为17000－18000元／平方米，这也导致了板块内二室户次新房的总价上浮近20万元。

　　中原地产指出，随着成交量的上扬，该公司成交二手房源价格比10月约有5％的增幅。从成交标的来看，主力价位集中在两段，即150万元以下的老公房和200万－500万元之间的次新房，两者几乎占到总成交量的一半。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，政策因素是促成11月中低价房量价齐升的主要因素，不管房东还是购房者，赶在年底前完成交易的意愿强烈。其中，有换房需求、首次置业的市民成为这一波行情中入市的积极部分：前者甚至可在换房过程中享受双重的税费减免。从目前市场格局来看，仍有相当部分的购房者因政策观望等因素尚未入市，后市潜在的购买需求十分巨大，若政策因素不变，预计12月份、甚至整个明年的二手房市场，成交量仍将保持在较高水平。

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　　11月房贷签约额达三个月来最高

　　在11月新房、二手房成交纷纷创下新高的同时，当月贷款签约额也达到了三个月以来的最高峰。商报记者昨日从上海凯弈投资咨询管理有限公司获悉，该公司11月的贷款签约额超6亿元，比10月上涨了近40％，是近三个月以来业务增长量最大的一个月。数据显示，该公司11月除了签约金额上涨明显外，超过500套的高签约量足足比10月上涨了60％。

　　该公司副总经理赵炜介绍，由于明年的贷款政策尚不明确，许多客户都加紧购房脚步，在11月签署了买卖合同及贷款合同，并争取在12月底前完成所有的交易过户手续，挤进楼市优惠政策的“末班车”。近几个月，随着房价的一路走高，凯弈受理的平均贷款金额也飙升至120万元，其中浦东、闵行、徐汇三大区仍是贷款量较大的区域。不过，赵炜认为，今年的交易高峰期过了11月会慢慢回落，因为12月的签约贷款客户基本都来不及在今年过户交易或放款，客户对明年政策收紧预期会加强，市场交易量会因此有所萎缩。

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