叶国靖

　　当人们关注楼市税费优惠政策是否延续时，却忘记了一个基本前提——政策原意是鼓励普通购房群体在楼市低迷时积极入市，不论是为抑制投机而设置的营业税，还是一直存在的契税，都是对普通住宅给予较高比例优惠。但在不断飙升的房价刺激下，税费优惠还能在多大程度上惠及普通百姓已经悬疑。

　　中介机构汉宇地产最新调查显示：上海目前符合普通住宅标准的物业数量与一年前相比在整体住宅中所占比例萎缩了近一半，即从81.88%减少到45.85%。

　　满城尽是黄金屋

　　现行的上海普通住宅标准是：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。而据易居（中国）提供的最新数据：上周上海楼市成交量回升25%，均价上涨5.5%，达19851元/平方米。内环内商品住宅均价已在10月份突破40000元/平方米，连郊环外楼盘售价都近2万元/平方米。

　　截至昨天下午5点，上海房地产官方统计机构“网上房地产”的数据显示，一手房住宅可售面积为485万平方米，其中一手普通住宅仅128万平方米，不足三成。

　　普通住宅的大面积缩水在二手楼市同样存在。以上海外环附近宝山顾村板块一套80平方米小两房来看，去年单价8000元，总价64万元，而现在单价13000元，从单价方面看只涨了5000元，但总价已达104万元，超过普通住宅最高的98万元限制。

　　二手住宅交易中，以买方契税为例，普通住宅为1%或1.5%，非普通住宅需3%。对普通购房者来说，目前只有考虑市区内的老公房才有可能享受到普通住宅的税费优惠。而曾经的普通住宅经历房价一年高歌猛进后纷纷不普通了。

　　谁把普通住宅变“豪宅”？

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀发现，2009年上海楼市整体火爆，增量房数量有限，供求比例严重失衡。以至于很多新推项目的销售报价较前期出现50%的上涨。他认为，最值得一提的是地处中外环间杨浦区的新江湾城板块，目前在售新盘只有华润橡树湾，且只剩180~230平方米的复式，售价3.8万元/平方米。而该区域内的次新房合生江湾国际公寓、汉斯国际公寓、涵碧景苑以及上海梦想的二手房价在2万~2.5万元/平方米，价格一直稳中有升。

　　昨天，易居（中国）分析师薛建雄告诉CBN，11月均价4万以上的高档楼盘成交量仅284套，虽然比10月份的233套并没有大幅增加，但近三周平均成交价一直维持在19000元/平方米左右的高位，比今年前10个月15061元/平方米的均价水平，高出3000元/平方米以上。“2009年的成交放量达到了2007年同期的145%，”汉宇地产最新研究报告称，“所谓抓得越高跌得越惨，如果调控政策来得猛烈，市场有可能萎缩。”