■CUBN记者 温如军 北京报道

　　经历了2009年前8个月量价的疯长，楼市进入9月价涨量跌，泡沫似乎一触即破，一线城市楼市在步入第四季度出现量升价跌的局面，这让地产商着实冒了一身冷汗。随着房地政策的逐渐明朗化，“7折优惠”终止被认为成了定局，购房者急于搭乘政策的末班车，使得北京楼市签约交易量近日有所抬头。

　　表面上看，楼市似乎转危为安。实际上“泡泡越吹越大”，日前，《中国联合商报》记者从社科院了解到，今年1~8月每平方米住房平均价格为12205元，而基准价格为9640元，实际价格高出基准价格26%。这也就是说，北京房价至少有1/5是泡沫。

　　 观点地产新媒体负责人陈诗涛日前表示，新的一年里，中国房地产仍将面对潜伏的政策风险以及不确定的整体经济走势。

　　对于明年的楼市走向，世联地产负责人告诉记者：“明年随着房价上升，成交量会逐步萎缩。明年楼市政策可能不致出现大幅调整，如果楼市泡沫积累过大，则紧缩政策可能再度成为使其破灭的针刺。”

　　“明年楼市投资需求和改善型需求占主导，并从一线城市向二三线城市传递，自住需求将被严重抑制。政策调整风险不断加大，明年楼市可能面临变盘。”上述人士告诉记者。

　　“囤地、捂盘、炒卖房号”何时了

　　据官方最新文件显示，捂盘惜售、哄抬房价的现象近日随着国内楼市的骤然回暖而猛抬头。大部分业内人士也表示，这和房价的不断飙升有直接的关系。对此，住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。

　　然而，官方表态并未能得到业内人士的认可，因为许多人已经对“官方表示”失去了信心。

　　记者从国家统计局获悉，今年前10月全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%。而当期房屋新开工面积8.14亿平方米，同比仅仅增长3.3%，并且增速是自年初以来首次实现由负转正。北京、上海等重点城市也时常传来新增房源供应不足的信号。业内人士认为，其实这只是表面假象，据悉，近期各地住建部门、房协会同地方政府频繁约见开发商，要求加大开工量加快开工。

　　在房价不断上涨过程中，部分开发商选择分批、分次开盘，是因为可以借此逐渐调高后期开盘的房屋销售价格，从而坐收“超额利润”。此外，还可以造成市场上房荒的假象。

　　记者了解到，北京东三环某著名楼盘，去年年底首期开盘时均价13000元/平方米，而今年10月开盘销售的项目均价已经上涨到21500元/平方米。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为：“今年前几个月商品房销售情况很好，开发企业资金链紧张的局面已经不复存在，反而现在一些开发商要控制销售节奏，推迟开盘，减少开发规模，人为造成市场的供不应求的预期。”

　　买房不如租房？

　　北京，上海为代表的一线城市房价屡创新高。而反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。记者获悉，北京部分商品房的租售比超过了1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　韩先生从8年前大学毕业后就留在北京工作，通过8年时间的打拼，目前也是年薪超过20万的“白领”。从刚毕业时的“想买房没钱”到如今的“有钱了不想买房”，他经历了怎么样的思想转变呢？

　　“我结婚已经6年，现在已是两个孩子的父亲了，刚毕业时想着在北京买一套房子是这辈子的一件大事。后来经过在社会上磨练，也有了一点积蓄，能买起房子了，但还是没有买，因为我觉得现在的房价太离奇了，回报率太低，还不如租房子住呢！”韩先生对记者讲道。

　　接着韩先生对记者分析：“在北京买一套像样点的房子加上很简单的装修怎么也要花将近100万，租一套房子住才不过2000元/月，一年也就是24000元。那么100万的房子出租近50年才可以收回成本，回报率实在是太低了。有些人可能认为买房子自已住，不是为出租的，不可以这样算，但我不这样认为。”

　　“买房子也是一种投资，自已住也是投资。比如你买房首付20万，装修10万，那你就要付出30万的成本才可以入住。没有缴完的部分分分钟在计息，而我花2000元/月租的房子一年付出也不过是24000元。我用这30万去做投资，假定10%的回报，一年也有30000元的收益，去了房租我还有正收入。”韩先生说。

　　韩先生进一步说道：“更可以确认的是我的30万还在自已手里，而买房呢？30万没有了，欠款还是大头！同样是住房子，我认为是两重天呀。如果买房要让你的一生去陪伴，我想不如现实一点，人的一生有很多的投资机会，今年没有，但不代表明年后年没有。千万不要有机会上门的时候，才发现自已是房奴，只能眼睁睁的让机会溜走，那样才不值呢！”

　　记得有位专家说过，如果买房花的钱超过自已纯收入的6年的总和，那就不要考虑买房了。那怕按照目前的工资水平，有几成的的纯收入6年之和就能买一套房子？

　　11月18日下午，北京，美国总统奥巴马抵达八达岭长城参观。从11月15日深夜十一点在雨中抵达上海，到18日下午五点飞离北京，奥巴马在中国停留了约66个小时。短暂的66个小时，对栉风沐雨三十年的中美关系来说，是一次再出发的新起点。在与中国国家主席胡锦涛会谈时，两国元首达成多项共识，其中最引人瞩目的是，双方一致同意建立“应对共同挑战的伙伴关系”。这是在今年四月两国确立积极合作全面的中美关系的基础上，双方对中美关系定位又一种新的表述。

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