前3个季度，全国房地产开发投资累计完成25050亿元，同比增长17.7%；施工面积27.75亿平方米，增长15.4%；竣工面积3.34亿平方米，增长24.7%；全国商品房销售面积58371万平方米，增长44.8%；商品房销售额27532亿元，增长73.4%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%，销售额增长78.2%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。

　　数据如斯。而市场方面的感受，前3个季度房地产市场的火爆超出了很多人的想象。三月里的“小阳春”演变成了“七月流火”，伴随着成交量的放大房价迅速攀升，北京、上海、深圳等一线城市涨幅惊人，甚至超过2007年的高峰期。盛夏过后，房地产市场开始不再单边看涨，对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。随着年终岁末的临近，2008年出台的多项房地产优惠政策是否会到期终止成为各方热议的话题，业界、学界、普通消费者无不密切关注房地产的未来走势。

　　政策决定未来走势

　　楼市运行深受政策周期影响，政策扶持或货币政策宽松阶段，楼市活跃，反之则进入调整阶段。2009年房地产市场的复苏、回暖与2008年中央以及地方出台的一系列政策密切相关。

　　政策的转向首先从央行对金融机构人民币存款准备金率与贷款基准利率变化开始。2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率作相应调整。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行连续下调人民币存贷款基准利率及金融机构人民币存款准备金率。2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合出台调整住房交易税费政策，并且表示地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，被业界认为是政府的救市之举。2008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对改善性二套房给予了明确界定和政策优惠，降低了普通住房营业税免征时限，使楼市交易更加活跃。在中央政策的基础上，各地纷纷出台相关优惠政策刺激房地产市场。这些优惠政策不但大大降低了购房成本，而且极大地提升了市场信心，成为2009年楼市回暖的重要推手。随后，国家4万亿元投资计划推出，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策共同作用下，市场上流动性大大增强，为楼市的快速恢复注入了实实在在的资本。

　　然而，上述诸多政策的暂定执行期至2009年12月31日。对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近，京、沪、深、蓉等房地产热点城市都出现了集中成交，购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上“政策末班车”。在宏观调控的惯性预期下，市场对政策变化极为敏感。这些优惠政策会不会继续执行，是后市发展的关键。

　　通胀预期成为支撑新一轮行情的重要因素

　　2009年的回暖行情，一开始是刚性需求的集中释放———2008年房价调整使相当一部分消费者选择了持币观望，这些被压抑的需求在2009年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进一步推动了房价走高。

　　城镇居民对住房的刚性需求是房地产市场持续走好的基础。然而在房价过高、严重超过其购买力的时候，刚性需求就会转变。7月份全国商品房销售面积为0.76亿平方米，销售额为3800亿元，环比分别下降19.6%和13.8%，两项指标遭遇了3月份以来的首次下跌。这种态势在8月份依然继续，显示出市场需求的追涨能力明显不足。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场难免会陷入新一轮调整。

　　值得注意的是，通胀预期已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。央行发布的《2009年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，已接近2007年三季度44.3%的历史高点；65.2%的受调城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，但预期未来3个月准备购房的居民达到了17.1%，说明购房需求仍然旺盛。同时，居民对未来物价预期指数达到66.7%，已经连续第三个季度上升。对下季房价的走势，41.5%的居民预期将继续上升。

　　当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常的购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。这些投资性需求更容易受市场和政策影响，一有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段的中国楼市面临更多考验。

　　房屋供给情况决定未来走势

　　经过几个月的火爆销售，各地住宅存量大幅下降，北京、上海、广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。存量锐减带来的供需不平衡，无疑使需求方在博弈中处于不利位置。

　　为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，今年国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应似乎并没有调动房地产企业的开发热情。地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工的状况并不理想。前3个季度，全国房地产房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。1-9月单月同比增速均为负值。

　　作为房地产供应另一重要方面的保障性住房建设进展缓慢。全国人大常委会10月底公布的报告显示，截至8月底，全国保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。为了解决公积金资金沉淀和保障房建设两大问题，2009年10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出允许公积金闲置资金投资保障房建设，最大额度为结余资金的50%。按照意见，最多有约6000亿元的资金支持保障房建设。保障性住房建设投资不足的问题有望得到缓解。

　　此外，经过几个月的旺销，大部分房地产开发企业回笼了资金。地产龙头企业万科三季报显示，截至9月底，实现销售额461.5亿元，与去年全年478亿元的销售额基本持平；保利地产1-9月实现签约金额323.35亿元，同比增长165.20%，远超2008年全年的205.11亿元。其他房地产企业也都业绩翻红。同时来自银行的贷款增幅明显，开发企业资金充裕。前3个季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。资金充裕的开发商不再需要通过“紧急推盘”获得现金流，房价走势可能陷入“高位僵持”。

　　刚性需求持续不退；对新一轮通胀的担忧驱使投资性需求不断介入房地产市场；在实体经济没有显著复苏之前，宽松的货币政策不会改变；房地产开发商资金充沛，未来房价高位运行的压力和风险加大……需要政府作出把控全局的政策抉择。

　　国务院常务会议提出要处理好三个关系：保持经济平稳较快增长，加大结构调整力度，管理好通胀预期。房地产市场能否继续保持增长态势，取决于我国经济的回暖程度，取决于金融货币与房地产政策，取决于消费者对通货膨胀的理性判断，也取决于开发企业能否理性面对形势合理定价，但决定博弈走向的最主导因素，还是管理层的宏观调控取向。

　　（中国信息报记者 王麦玲）

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