回建强

　　国家统计局公布的10月份房地产市场运行数据显示，10月份国房景气指数为102.03，比9月份提高0.95点，这是继今年4月确立上升态势以来，连续第7个月上涨，并且连续3个月运行于景气区间内。同时，1~10月份开发投资、商品房销售面积都实现了较快的同比增长。最引人关注是商品房价格，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。

　　从统计局公布的数据看，房地产业毫无疑问正处在一个比较兴奋的阶段，价格同比环比同时上升。价格是衡量楼市发展的一个核心指标，这涉及到楼市的健康程度，以及消费者购房能力。从目前市场走势看，今年年底楼市出现调整的可能性不大。市场的惯性将维持楼市高位运行。

　　对于明年的市场走势，主要影响因素有供求关系、政策变化和宏观经济增长情况等几个因素。

　　从供求关系角度看，今年下半年楼市价格的上涨在很大程度上是由于楼市的有效供应不足造成的。今年7月份新开工面积环比下跌41%，10月份环比下跌18.8%。土地购置面积也处于较低水平。

　　之所以房地产新开工面积和土地购置面积处于较低水平，原因在于房地产企业对于未来市场的走势较为谨慎，这是经历去年市场大调整后的一种过激反应。按照今年新开工数据推算，如果明年销售量依然旺盛的话，楼市供求关系依然是紧张的。

　　从政策变化看，影响住宅成交的最大因素是信贷政策和税收政策。从最近银监会等政府机构的表态看，明年楼市的信贷政策将是有紧有松。松的方面是继续鼓励首套住房的消费，利率将继续打七折，这一政策不应轻易改变。

　　紧的方面是对于二套房的贷款利率和首付条件都会提高，提高投资需求的进入门槛和持有成本。另外，营业税的优惠政策也会按照国家有关文件的规定在年底取消。

　　从政策导向看，明年楼市的成交结构相对目前将发生变化，即自住需求的比例将显著上升，投资性需求比例下降。虽然当前楼市成交量因为政策的不确定性引发了购房恐慌，形成短期的上翘，但当政策逐步明晰后，这种恐慌性的购房就会消失，取而代之的理性购房。

　　从宏观经济发展的角度看，今年我国经济增长“保八”基本实现，明年经济增长将进入一个平稳的轨道。更多体现为经济的内在发展内涵，而非政策投资推动型增长。

　　随着美国奥巴马总统对我国的成功访问，以及明年初胡锦涛主席对美国的回访，中美两国之间未来的关系将更多的是合作和共赢。世界经济也将走出金融危机的阴霾。国内外大环境的好转将有利于我国经济的稳定。进而，国内外资金对我国楼市的需求也会大大上升。

　　综合来看，从需求量上讲，明年楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，明年楼市进行结构性调整在所难免。具体表现在今年楼市价格跟风快速增长的地区，明年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑。对于有增长概念的一线城市，不排除价格继续上涨的可能，但同时，价格单边增长也会引发区域市场泡沫的嫌疑。

　　资金是影响房地产价格的关键，虽然目前的家庭结构和购房模式还能够勉强支撑高房价的存在，但这种房地产市场的支撑模式并不牢固，也不是正常的市场状态。

　　所谓6个人一起买房的问题，与其说是推高房价的动力，不如说是高房价透支社会消费力的实证。明年房价有调整的空间，但总体价格水平依然处于高位，这是现实情况所决定的，但政府管理部门应认识到，高房价有提升所谓城市竞争力的作用，同时也要注意这样的房价对我国经济长远发展的潜在危害性。

　　(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)

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