CBN房地产价值榜课题组/文

　　2009年第一财经房地产上市公司价值榜包括综合价值、财富价值、成长价值、财务价值、品牌价值、社会价值和投资价值七个价值方面，初选入围的51家上市公司整体表现为：

　　综合价值分布接近“金字塔”。中下水平的公司所占比例最高，综合价值提升数量则明显减少，居于“金字塔”顶端的公司数量极少，而位于“金字塔”底端的公司数量最多。如位于(20~40）区间的占41%，(40~60）区间的占43%，两者合计达到了84%，而位于(80~100）区间的仅有4%。整体而言，我们可以将51家公司的综合价值分为四类：

　　1.“金字塔”顶端的公司属于第一类，数量相当少，综合价值表现远远超过其他上市公司，同时在多个分价值领域都表现良好，综合实力均衡且表现卓越，该类公司已具备了保有持续领先优势的能力。

　　2.位于“金字塔”次顶端的属于第二类，占有一定比例但数量并不多，综合价值表现略逊于顶级公司但优于绝大多数公司，往往在一个或者两个分价值表现优异。从数量上来看，该类总数基本恒定，但具体公司却有所更替，相对优势有待强化。

　　3.位于“金字塔”中间的属于第三类，该类型公司数量众多，综合价值评价属于中等水平，总数和价值表现均保持相对稳定，是上市公司中的主流。

　　4.位于“金字塔”底端的属于第四类，该类型公司受市场影响波动较大，总数也会出现较大变化，综合价值表现很不稳定。

　　财富价值：强弱分化明显

　　从财富价值分布图中可以看到，90%的公司分布在（0~20）区间内，仅有6%的公司分布在(20~40）区间，2%公司分布在(40~60）区间，2%的公司分布在(80~100）区间，可见，相对于极少数巨型财富公司，绝大多数企业相对财富价值很低，财富价值的落差极大。

　　比如，TOP10占全部51家初选入围公司的比重，总市值是59%，总资产是58%，净资产是57%，主营收入是54%，利润总额是55%，现金流余额是68%；而最后十名则分别仅占有5%、5%、5%、7%、4%和4%的比重，两者平均规模差异在五倍以上。

　　而其中财富价值最大者分别是最小者的48.70、43.41、56.55、23.85、63.51和73.54倍，如果考虑到51家公司本身已经进行了规模筛选的话，可见房地产上市公司财富价值差异相当大。

　　成长价值：资本运作影响大

　　房地产上市公司成长性普遍较好，平均市值增长107%，平均总资产增长44%，平均净资产增长50%，平均主营收入增长54%，平均利润总额增长85%，平均净利润增长87%，平均现金流余额增长75%，明显优于其他行业。但需要注意的是数据显示，经营活动现金流平均增速仅为-62%，显示其间经营现金流明显萎缩。

　　从入围的51家房地产上市公司成长价值分布来看，呈现明显的“金字塔”形，即价值越大，公司数量越少，这一特征从成长价值分布中可以清楚看到。

　　由此我们也可以总结：极少数公司出现了超出常规的增长（一般高于平均增速的四倍）外，少数公司出现了均速三倍左右的增长，部分公司出现了均速两倍左右的增长，而绝大多数公司的增速在平均水平以下。

　　对这些出现快速增长的公司进一步分析发现，该类公司的增长动因主要还是来自于资本市场的扩张和扩容，比如资本注入、置换、增发、股权转让等行为，这些都会导致房地产上市公司在当年资产或者来年的收入出现猛增。可见，当前运用资本手段获取超常规发展已经比较普遍。

　　财务价值分布：普遍表现不错

　　51家初选入围房地产上市公司，财务价值普遍表现不错，极少数公司表现优异。从价值分布上来看，69%的公司分布在(40~60）区间，25%的公司分布在(60~80）区间，而仅有6%的公司分布在(80~100）区间。

　　进一步将财务（运营）细分为运营效率和财务安全两类指标进行分析，发现房地产上市公司的运营效率高低往往与财务稳健性互补，即运营效率高的公司往往财务安全性比较低，而财务安全的公司一般运营效率不会太高，两者同时表现优异的不多见。

　　显然，效率和安全要素存在着此消彼长的关系，对这两个要素的取舍也就成为考量企业发展策略的重要一点，兼顾运营效率和财务安全的平衡还是优先发展其中一个要素，相当值得思考。

　　品牌价值：存有提升空间

　　51家初选入围公司中，品牌价值得分普遍较高，显示企业在品牌意识方面都比较重视。但品牌价值表现优异者相当少，也显示出对品牌的重视程度仍然不够的现状。品牌价值呈现出的较为典型的“正态”分布特点，即大多数公司的品牌价值处于中间状态，极少数公司表现优异或者很差，也表明未来的品牌价值提升空间较大。

　　社会价值分布：少数领跑

　　绝大部分公司社会价值分布在(20~40）区间，在(80~100）区间的虽然占有一定比例，但数量较少。相比于2008年，2009年房地产上市公司整体的社会价值有所降低，这一方面是因为不再有2008年那样的偶发性的大规模慈善捐款活动，另一方面也说明房地产上市公司在社会责任方面尚未形成规范性体制和机制。

　　尽管如此，少数企业在社会责任方面也已经形成了独有独创的思路、路径和套路，并且已经在逐步推广实践，如房型创新、节能环保、社区建设等方面开始形成独有特色，此类企业已经当仁不让成为房地产上市公司社会价值的领跑代表。

　　投资价值分布：增长放缓

　　相比于2008年，2009年的房地产上市公司投资价值表现比较平庸，基本上呈现“橄榄形”的分布，即少数企业具有较高的投资价值，大多数企业投资价值一般。从投资价值组成来看，EVA价值含量、股息回报、单位价格收益，既是决定投资价值高低的重要要素，也是导致不同公司投资价值存在落差的关键所在。

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