□本版撰文

　　 信息时报记者 张金娜

　　今年年底，花都区将有上万套洋房新货推出市场，成为年底广州楼市的最大供应户，这一以往对广州市场以别墅供应为主的区域，正式踏入“洋房时代”；而据阳光家缘网的数据统计现实，今年前三季度花都区成交量为13348套，位居各区成交排行榜的第二位……一切的迹象均在显示，作为广州北部最重要的郊区板块，花都正逐步走向成熟，正沿着几年前番禺走过的道路向前进步。未来，更有望与番禺形成南北对持，对中心城区形成南北包夹的郊区置业格局。

　　然而，花都能成为下一个番禺吗？

　　供应量

　　皆属“产量大户” 都是大盘

　　花都：新增供应连续3年全市第一。花都区房地产分布的非常明确，洋房主要分布在区府板块和汽车城板块，别墅主要分布在山前大道板块。据不完全统计，目前花都在销售楼盘有40余个，而外来开发商占了50%以上，其中包括了众多品牌开发商，如祈福、方圆、新鸿基等。根据中原地产相关数据显示，花都区在今年上半年的新增供应最大，超过100万平方米，占全市总量的32%。另据记者了解到，年底花都楼市还将有巨大的一批货量应市，单一个汽车城板块就有近3000套产品供买家选择。另据相关资料显示，花都区新增供应量三年来都是全市第一。

　　番禺：两大板块带旺整个区域。番禺的房地产发展主要是以洋房为主，特别是在2006年以前的供应量非常大，尤其是华南板块和洛溪板块。当时，包括南国奥园、星河湾、锦绣香江、雅居乐等大盘，不仅货量充足，产品结构也较为丰富。根据房管局权威数据显示，2005年下半年，番禺区的供应量已达到114.04万平方米；然而到了2006年，番禺区的整体供应量不足，且分布不均匀的状况。

　　观点：花都楼市外来需求仍然不足

　　业内多位专家表示，花都目前供应量的确跟三、四年前番禺区的供应数目相当，但是花都区与以前番禺区的买家类型却有很大的不同。资深地产人士龙斌认为，目前花都的洋房，主要靠本地买家消化，比如花都本地的投资者，在花都工作的外来人等。然而番禺区当年却不一样，吸引了众多天河、海珠区等白领。著名房地产专家韩世同则认为，目前，花都的房地产开发已过度，供过于求，然而番禺区几年前也走过开发过度的弯路，住宅发展力大快于产业发展。所以，花都现在应该再加大产业发展的力度，为住宅带来更多的人流、物流。

　　楼价

　　楼价都在5000元 成交很可观

　　花都：10月坐全市成交头把交椅。根据阳光家缘网的数据显示，2009年前三季度，花都区成交均价为5511元/平方米，成交量为13348套，为广州十区第二。相关数据显示，7月份以来，花都楼市的一手成交量一直处于较为平稳的状态，而价格更有上升的势头。7月和8月，花都共成交了53万平方米左右，9月份成交近23万平方米，均价为6648元/平方米，比8月份上升了13.6%；而10月份，花都区一共售出1807套单位，共20万平方米左右，跃升全市第一，均价也已达7296元/平方米。业内专家黄韬表示，前三季度花都区有非常可观的成交量，其成交量同比上升了10~20%。

　　番禺：2年间“洼谷价”冲上万元。番禺区目前的楼价很多都超万元大关，并出现了供不应求的现象。但是，三年前番禺楼市的成交量及价格与目前花都区的情况非常相似。据相关资料显示，2005年番禺整体楼价从年初的4000多元/平方米上升5000多元/平方米大关，其中9月份楼价最高，达到5578元/平方米。2006年，该区楼价为6000元/平方米左右，2007年涨到了8000元/平方米左右，在最高点时均价甚至冲上过9100元/平方米。同时，据番禺区房管局统计数字显示， 2006年祈福新村以2446套的成交业绩稳居全市市区单盘销售套数的冠军，华南碧桂园则以超过15亿元的成交业绩位居番禺区成交额的榜首。

　　观点：

　　花都楼价需5年达番禺目前水平

　　满堂红高级研究主任肖文晓表示，花都区目前的楼价走势的确有番禺当年的楼价走势轨迹，从长远的发展来看，花都区的楼价会达到目前番禺区的楼价水平，从楼价上或有可能成为下一个番禺区，但是这个时间会比较长，至少要在5年以上。龙斌也表示，随着广州市中心以及番禺等地的土地日益稀少，花都交通配套日益完善，未来的前景非常可观，楼价肯定会上升。

　　交通

　　都有地铁通过 快速路很便捷

　　花都：目前有机场，明年有地铁。有着优质的山水资源以深厚的文化底蕴，但是花都区房地产发展一直比较缓慢。众多专家表示，交通极大程度上制约房地产发展。但是随着花都地铁等交通配套的逐渐完善，该区楼市也会进入快速发展时期。据了解，花都目前有五条高速公路和三条国道，但是花都前往广州市区最便捷就是机场高速。当然，花都最大的交通优势就是2003年投入运行广州新白云机场，给花都的楼市带来了众多的契机及购买力。同时，2010年5月份前地铁的9号线通到机场，机场再多接到中心区有七个站，以后花都到天河也仅需半小时。由此看来，地铁时代的来临将给花都楼市带来新契机。

　　番禺：地铁三四号线带旺沿线楼盘。2006年底地铁三、四号线开通，让番禺楼市成为最大受益者。同年，东晓南路放射线二期主线工程的建成，就使行经海印大桥到洛溪大桥的全程从以往需要20分钟以上的时间变为不足10分钟，而后星光快速路的通车，让华南板块楼市受益匪浅。地铁、快速路的开通进一步完善了番禺的交通网络，给番禺楼价带来了15%以上的上升。

　　观点：花都交通难有番禺发展之快

　　多位业内专家认为，花都目前的交通配套根本赶不上番禺三年前的交通发展。韩世同表示，花都区现在应该参考番禺区交通发展模式。三年前，番禺的交通改善对楼市的发展有很大改变，政府对番禺区的交通发展做了很多，更早之前番禺区也出现过渡假型买家多，常住型买家少的情况，但是2006年后，随着地铁、新光快速等运行，番禺的常住客增多，而后迅速带进了更多外来常住可。另外，花都楼市也面临渡假型买家逐渐增多的情况，那么花都区应该在可以效仿2006年后的番禺区交通模式。

　　前瞻

　　花都有望成为下一个番禺吗？

　　随着洋房时代的来临，日趋成熟花都是否将发展成为下一个番禺？还是另辟途径，走出另一番新天地？满堂红市场部研究经理周峰认为，按照目前的发展情况来看，花都完全有可能成为下一个番禺，但需要5~6年的时间。他表示，从市政规划的情况看，在有些方面政府对花都区的照顾甚至比番禺区还要好，目前花都机场周边就有很多批发市场，对花都区有着较强的消费支撑，而三、四年前的番禺区就缺少这块。

　　而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表示，花都成为下一个番禺的可能性是有的，但如果想要超越番禺，就绝对没有可能。他认为，虽然按照政府“北优”“南拓”的发展规划，北部的花都就是需要优选发展，而南部的番禺就是需要拓展，但是花都目前的发展与三年前的番禺非常相似。

　　资深楼市专家韩世同则表示，花都没有必要向番禺看齐，凭借自身的资源，可以走出一条特色的路线。“花都有着丰富的山水资源，自然资源更有优势，花都应该加大产业的发展，吸引更多的外来人口，同时，有控制的发展房地产事业。”

　　链接

　　2009版花都VS2005版番禺

　　供应量

　　房价

　　基础建设

　　商圈

　　轨道交通

　　开发商

　　100万平方米

　　5511元/平方米（一年内上涨20%）

　　京珠高速、机场高速

　　尚停留在传统街市阶段，山前大道主要依靠社区配套

　　未开通，地铁将于明年运行

　　富力、保利、雅居乐、祈福、新鸿基、方圆、美林、颐和

　　114.04万平方米

　　4541元/平方米（一年内上涨21%）

　　华南快速干线

　　万博中心及各社区商业配套

　　未开通，地铁三、四号线于2006年年底运行

　　星河湾、雅居乐、锦江、祈福、合生、碧桂园、奥园

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