时代周报记者 纪旭2009-11-19 05:49:58 第53期

　　还没出让就成为“地王之王”。

　　即将于12月22日整体公开挂牌出让的广州市亚运城项目引发了空前的关注。

　　广州国土局11月11日发布公告称，广州市亚运城项目将于12月22日整体公开挂牌出让，起始价为165亿元—该价格不仅将成为广州土地出让史上最大的一笔挂牌价，而且仅以底价就已经成为中国新地王。

　　此前的纪录是92亿元的长沙“北辰地王”，自2007年7月诞生以来，一直无人超越。

　　此次出让的亚运城项目占地263.952万平方米，地上总建筑面积高达438万平方米，傲然一个超级“巨无霸”。此次出让面积已超过了今年以来广州市出让的住宅土地总和。今年以来，广州共出让了145.53万平方米的土地，仅为亚运城项目的55%。

　　谁将入主如此庞大的项目？“地王之王”将对广州房地产市场带来什么影响？

　　群雄竞逐地王之王

　　“富力正在准备报名参与竞拍。”11月17日，富力地产董事长助理陈志濠向时代周报记者确认，富力地产非常看好亚运城项目。

　　尽管地王之王的挂牌公告刚过去一个星期，种种迹象表明，对亚运城项目的争夺将异常激烈。

　　知名地产人士韩世同即预测，可能会出现的几种竞拍情况：一是某家境外企业独家底价取得；二是强强联合底价取得；三是多家企业参与竞争。

　　“该项目投资额巨大，开发周期长，对资金要求高，公司有意向拿地，但会很谨慎。”保利地产副总经理余英曾经表示。但余英的话音未落，市场已经传出保利地产已经正式报名参与竞拍，另一家报名的是万科。

　　“争夺激烈不是表现在参与的企业数量的多少，而是因为参与的企业个个都是巨头。”一位不愿具名的地产企业高管告诉时代周报记者。

　　“另外还有二三家公司也有意参与竞拍，目前正在与政府沟通规划上的细节。”中原地产项目部副总经理黄韬告诉时代周报记者，“都是国内排名前10名的开发商。”市场人士透露，除了上述3家企业外，中海、雅居乐和广州城建也有意参与竞拍。

　　时代周报记者了解到，该项目的出让条件为：境内申请人须注册资本大于10亿元人民币；境外申请人2008年企业总资产不小于100亿元，企业净资产不小于40亿元。而竞买申请人2006、2007、2008年三年累计开发住宅项目不少于10个，累计已竣工验收住宅项目建筑面积不小于140万平方米。这样的条件基本把小开发商排除在外。

　　巨头之争，谁将入主？谜底有待12月22日揭晓。而且，市场并非没有变数。合富辉煌集团首席分析师黎文江告诉时代周报记者，还有一些公司正在作可性行报告，准备竞拍。

　　新地王命运猜想

　　如此大的项目整体出让，在国内土地出让史上尚是首例。那么，“地王之王”的命运究竟会如何？

　　如此庞大的超级“巨无霸”项目，即使对10强开发商而言，也压力巨大。以万科为例，2008年全年销售额为478.7亿元，净利润40.3亿元，165亿元的地价已经占其年销售额的35%。而万科、保利和中海近期已经频频出手拿地，中海近几个月拿地金额已经高达250亿元左右，保利前10月拿地已经耗资逾300亿元。

　　“国内开发商年销售额超过百亿元的并不多，所以联合拿地比较合适。”合富辉煌集团首席分析师黎文江向时代周报记者表示，该项目允许开发商联合竞投，大开发商联手拿地的可能性很大。一是这样可以降低拿地成本，同时因为该项目既有住宅，也有商业，可以像猎德村项目那样各取所需，发挥各自所长。广州市社会科学院研究员彭澎预计，会有多家开发商组成投资组合，联合竞买。

　　但在黄韬所接触的几家准备竞投的大开发商中，尚没有“联合拿地”的意图。黄韬告诉时代周报记者，该项目虽然总价比较高，但2/3未开发的土地很有吸引力，而且是一个独立新城的概念，产品规划非常好，在居住上可以媲美珠江新城。

　　“如果以底价成交，只有中偏低的风险，如果成交金额超过200亿元，风险就较高了。”黄韬说，总体上看，利大于弊，因为入主的开发商肯定是具有实力的，“不会烂尾。”

　　而曾与其他开发商联合竞得猎德村项目的富力地产，也没有透露是否会再次与其他开发商联合出手竞投亚运城项目。陈志濠向时代周报记者表示，如果竞投成功，将以打造普通住宅为主。

　　时代周报记者采访的多位业内人士，对该项目的前景都非常看好。“这里是未来的广州新城，而且交通等配套完备，预计住宅可以卖到1万元/平方米，升值空间很大，会吸引大量投资客。”黎文江分析，开发商可以先销售8000套已建住宅回笼资金，再进行后续开发。而且这么大的体量，可以开发2-3年，所以无论对企业还是对项目本身而言，前景都非常好。

　　年供地将达458万平方米

　　就在亚运城项目推向市场两天之后，11月13日，广州推出花都南方花卉交易中心所在的6幅共39万平方米的住宅用地。

　　今年的最后一个月，无疑将成为广州本年度卖地高峰期，包括大学城、亚运城等在内的26幅地块的密集出让，使广州今年住宅用地供应量明显超过去年，更可超额完成今年的推地任务。广州原计划在今年至少推出商品住房用地250万平方米，但今年1-10月，广州仅完成全年住宅供地任务的1/3。但12月份，如果推地顺利，广州今年共计将推出4.58平方公里住宅用地，远远大于年度计划。

　　就在广州集中大量推出住宅用地之际，国家发改委、国家统计局公布了2009年10月份全国70个大中城市的房屋销售价格，数据显示，10月份，广州一手住宅价格同比上升12.1%，涨幅位居70个城市首位。这已经是广州连续两个月房价同比涨幅居全国首位。

　　虽然今年广州住宅用地供应远远超过去年，但多数专家认为，短期内对稳定广州楼价意义不大。

　　合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，加大供地不会缓解房价压力。“地在开发商手上，开发商想什么时候开发就什么时候开发。政府的供地计划不能调节房价，对房价的调整还是要看开发商。”

　　同时，业内人士表示，近期新供应土地最快在明年下半年或后年才能供应市场，所以对目前处于上涨态势的广州房价没有实际帮助。

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