地产不应该是唯一的获利途径

　　李乐

　　行将获批的海南国际旅游岛，最大的赢家或许仍是国有企业。

　　在即将试点“离岛免税”的博鳌，中信地产通过收购博鳌控股，已经储下了超过5000亩的土地；而同与中信地产位列央企的中粮集团，早已是另外一个“离岛免税”试点城市——三亚著名风景区亚龙湾的最大“地主”之一。来自北方的国企亦不落后，山东鲁能，北京京煤或独立或合作，都已经在海南三亚、博鳌划下自己的势力范围。

　　先期划地下注

　　很早以前，中信集团就知道，博鳌控股早晚是个金矿，因为在它的名下，有超过5000亩的土地，彼时，还没有“国际旅游岛”的这个说法。但即便如此，中信集团下属的中信地产还是在2004年收购了博鳌控股的控股权。

　　尽管当时尚有争议，但现在看来，中信又下对了一次注——按照即将获批的海南国际旅游岛规划，博鳌(位于琼海市)将同三亚、万宁、海口一起，试点“国人离岛免税”——这一堪比香港自由港的消费优惠政策，这意味着，博鳌已经不再是一个简单的“会议中心”。

　　“2004年我们是从蒋小松(音)手中把博鳌控股收购过来的。” 中信房地产股份有限公司党委副书记、海南博鳌投资控股有限公司总经理邱庆告诉《中国经营报》记者。而中信地产在博鳌目前的开发量，基本都来自于博鳌控股进行一级开发后挂拍出让的土地。

　　记者了解到，目前中信地产在博鳌总共包括刚刚开始进入销售高峰的千舟湾项目在内共有6个项目，都属于旅游休闲的度假地产，而这还或许不是中信地产在博鳌的全部家当。

　　邱庆表示，目前销售状况“一个月比一个月好”，他同时还告诉记者，今年年初的时候，作为海南省招商引资的重要对象，中信地产就已经在和政府的沟通中得知，博鳌将试点“离岛免税”的消费优惠政策。

　　不过，对于2004年收购博鳌控股的价格，邱庆表示不便透露，他只是强调，“下一步就要看配套了”。微妙的是，国企的先知先觉往往是群体性的，出身名门的中信地产，或许只是其中之一——几乎就在2004年收购博鳌控股之后，中粮集团、鲁能集团、京煤集团等大型国有企业便先后进驻海南博鳌、三亚，区划自己的势力范围。

　　地产几乎是唯一

　　“京煤集团主要是通过下属的金泰地产和当地的蓝海集团合作，在三亚进行开发。”一位知情人士告诉记者，而蓝海系当地企业在三亚土地资源颇为丰厚。“海南的地位决定了它很难发展工业，限制很大，所以无论是中粮、鲁能还是京煤，来了就只能圈地做房地产。”他说。

　　相比于投资战战兢兢的民营企业，国企总会多一些“赌对”的机会。就在京煤集团通过下属的金泰地产合作开发在三亚的第二个项目“山屿湖”时，资本市场开始盛传“国际旅游岛规划”获批而导致海南板块整体上涨，房地产市场业同样“坚定上涨”。

　　根据当地有关部门统计，2009年10月下旬三亚商品房共签约678套，签约面积60895.51平方米，环比10月中旬商品房销售量提升144.77%，签约总金额达7.92亿元。累计10月三亚商品房销售均价为15518.44元/平方米。比 10月最后一周的12989.52元/平方米上涨19.4%。

　　进入11月以来，随着三亚旅游旺季的到来，三亚楼市持续升温。除上述项目持续热销外，于11月8日开盘发售的金泰·山屿湖表现抢眼。据该项目有关负责人介绍，开盘当天，该楼盘首期推出的五栋楼全部售罄。截至目前，意向成交金额突破1.5亿元。

　　“我们这个项目五成都是来自北方的客户，这一点在三亚乃至整个海南十分典型。”该项目一位负责人告诉记者。而他的这一统计数据，便是从目前积累的5000多组意向客户的数据库中得来。

　　“国际旅游岛的规划配套，国务院11月份就会批下来。”三亚市住房保障和房产局局长李洪海告诉记者，他认为，作为三亚最主要产业之一的旅游和房地产行业，应该是个好消息。

　　大企业“职能化”

　　海南房地产开发不断升温，金泰、万科、富力、雅居乐等地产名企纷纷入驻海南。据不完全统计，目前三亚市共有近40个楼盘在售，并且90%以上的楼盘都以“休闲度假”为主题，存在一定同质化。对此，有关人士认为，在竞争不断加剧的情况下，产品定位如何体现差异性，是未来海南的经济发展职能的关键。

　　“我们现在也在加快在博鳌的开发。” 邱庆说，尽管现在诸多利好，但完善海南的配套设施还需要时间，“一两年时间差不多，机场国家投了9亿元，马上动工，高速铁路大概是2010年年底就可以通车，这些配套逐步来，要有一个过程。”他说。

　　记者了解到，未来中信集团获得博鳌核心区10.2平方公里的开发工作。

　　中信地产在博鳌核心区的投资将超过100亿元。今年9月，海南农业银行已与中信地产旗下项目公司博鳌投资和海南中信国安投资开发公司(下称“中信国安”)签订协议，在未来5年内为其提供60亿元人民币意向信用额度。而中信国安是中信地产旗下另一家在博鳌拥有土地开发项目的公司。

　　“不过，我个人感觉海南的这种度假经济也存在一定的问题，”经济学家钟伟告诉记者，“由于人流是有淡旺季之分的，这可能会导致政府在进行相关基础设施建设以及商业配套规划时，不能掌握一个稳定的需求，而导致配套问题的滞后，目前三亚等海南城市虽有利好，但也都存在这个问题。”他说。

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