“类90/70政策”或重出江湖

　　本报记者 袁晓澜 董映颉 北京报道

　　 作为定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，12月初即将召开的中央经济工作会议，让市场各个层面翘首以待。

　　 除了对去年包括财税及金融等一揽子救市政策的调整外，11月11日，住建部房地产市场监管司人士向《华夏时报》记者透露，增加低总价的普通商品房供应将是明年政策的导向之一。而为了明年的保八任务，围绕稳定明年的房地产消费和投资两项任务，年终的房地产政策调控传言四起。

　　将调整财税和金融政策

　　 去年为了应对金融危机刺激经济，国务院及相关部委制定了一系列的救市政策，大致分为两类。一类是包括营业税减免等在内的财税政策，一类是降低房贷利率等金融政策。

　　 对于明年的房地产政策，房地产住宅及研究学会副会长顾云昌表示，最主要也是对财税政策和金融政策的调整，但这需要在中央经济工作会议召开以后再进行。

　　 据业内专家介绍，房地产政策制定的基本流程是，年底先召开中央经济工作会议，明确明年的宏观调控目标。是保增长，还是调结构，都需要在中央经济工作会议以后才能定调，在此之后，各部委才分头行动，对政策进行征求意见和讨论。

　　 在这个过程中，住建部作为房地产市场的监管部门将是重要征求意见对象，但最后颁布政策的部门为财政部、国家税务总局和中国人民银行。

　　 而中国房地产协会秘书长朱中一也曾向记者表示，中央经济工作会议还未召开，谁也不敢贸然就规定了房地产政策的方向。

　　 而去年的政策，是基于去年金融危机下，成交不活跃的危急情况而制定的，经过了一年的发展，房地产的销售和投资都发生了明显变化。国家统计局公布的数据显示，1-10月份，房地产投资同比增长18.9%，房地产投资正逐步回升。海通证券认为，房地产投资已成为民间投资的最主要推动力。

　　 对此，顾云昌认为，明年的保八任务不是很容易，明年的信贷投资将不会再像今年以政府投资为主，投资方向将由政府投资向民间投资转变，其中重要的投资就是房地产投资，因此保持房地产销售稳定非常重要。

　　鼓励一套房

　　严控二套房

　　 楼市的风云变幻，最重要的取决要素便是政策。而在财税及金融政策面临调整的大框架内，决策层不得不以多种方式来调控飞涨的房价。

　　 据住建部房地产市场监管司一人士向《华夏时报》记者透露：“10月底，齐骥副部长已经对明年的房地产政策导向定了调子，下一步将着力增加低总价的普通商品房供应。因此，明年的政策调控措施住建部也将会同多部委在这一方向上有所侧重，在土地、资金来源、供应方式等方面可能都会进行一些调整。”

　　 在当前楼市变数重重的敏感时期，主管部门的表态显得尤为珍贵。这似乎也表达了决策层这样一个暗示：给处在“夹心层”的普通消费者一个购房通路，在楼市过热的情况下疏导各种购房需求。

　　 而对于如何加强对商品房供应结构的调节，作为决策层智囊团的国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清表示，以差别化税收、信贷和利率等金融政策手段进行引导、调整供应的可能性比较大，不排除住建部、国土部等主管部门通过规划和土地出让条件的限制来保证低总价商品房供应的可能性，但“限制性不会像之前的90/70政策那么强”。

　　 高辉清对《华夏时报》记者明确指出：“政策调整的目标是要保楼市的高成交量，因为房地产在明年依旧会成为拉动中国经济的一个最主要的动力。因此，下一步在目前的优惠政策调整中，首套房还是会给予一定的优惠措施，估计会在幅度上有所调整。”

　　 而对于二套房的政策，顾云昌表示，明年将严格执行，防止泡沫。二套房政策虽然一直未改变，但在执行力度上年初和年终执行力度差别很大。如果符合改善条件，可以优惠。但如果不是改善性购买二套住房，恐怕信贷就不会像今年年初那么宽松了。另外，除了保持目前二套房的力度外，利率的系数还可以调节。

　　“成败关键在地方政府”

　　 然而，中央未动，地方先行。

　　 关于楼市优惠政策的调整中央尚未定调，湖南、吉林、内蒙古等省区却纷纷表示，当地省级政府出台的优惠政策不会取消。据了解，投资增长压力是各省再次提出稳定或延续房地产优惠政策的主要动因。

　　 而北京市房地产业协会秘书长张君耀告诉《华夏时报》记者，11月16日-22日，北京市将组织“北京房地产市场形势判断会”，分析目前北京的市场趋势，划定北京市的政策走向。

　　 “在目前土地、楼市都热度不减的情况下，地方政府是房地产市场中最直接的受益人，而作为房地产市场的监管者，政策调整成功与否，关键在于地方政府。”高辉清直言不讳。

　　 中原地产研究中心的数据显示，今年1-10月，10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。10月份单月，全国60个城市共成交住宅用地337宗，溢价水平超过100%的地块共29宗。

　　 土地高溢价成交，地方政府的卖地收入也随之“水涨船高”。前三季度北京的土地出让金达到571亿元，而同期北京市的财政收入为1519.5亿元，卖地收入占全部财政收入的比例近四成。

　　 国务院发展研究中心宏观研究部一负责人告诉《华夏时报》记者，目前地方财政对土地投资的依赖度较高，很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。因此在土地财政的模式下，地方政府具有高价卖地的利益动机。

　　 重要的是，去年年底出台的“国13条”明确了地方政府在房地产市场的政策调控中有一定的自主权。上述负责人表示，正因如此，使得像90/70等政策在真正实施中无法彻底执行，保障房土地供应以及资金配备得不到落实。

　　 “这是一个根源问题。如果地方政府的监管和问责得不到有效执行，那么无论中央出什么样的政策，都会在实施中遇到问题。”他表示。

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