荆宝洁

　　香港恒基地产旗下一套跃层复式公寓每平方米71.28万港元的成交价格，刷新了同类别公寓售价的世界纪录的消息，就像一针鸡血，刺激着内地开发商的神经。

　　几乎同一时间，北京一个别墅项目开始大范围推广，该项目定位为“亿元别墅区”。项目负责人对本报记者表示，现在已经预订出了三套，销售前景乐观。

　　豪宅价格的天花板已越来越高。

　　俯瞰十三陵水库的亿元别墅

　　北京首个“亿元级别墅社区”项目命名为“山上的别墅”，位于北京昌平区燕山山麓，邻近十三陵风景区、蟒山国家森林公园，项目共有11栋独栋别墅，每栋售价均在亿元以上。

　　项目负责人告诉本报记者，项目是毛坯房，可在建委规定的范围内随意修改房子。“项目可以俯瞰十三陵水库，所拥有的自然资源的价值已超过了建筑的本身。”他说。

　　北京房地产交易网上显示，此项目两年前便已取得预售证。“山上的别墅”的登记名称为山水宜家(推广名：水库北路9号)，别墅立项，由三基房地产开发公司开发并自行销售。早在2007年7月14日，项目的部分别墅就已拿到预售证，现有5栋楼已转入现房销售，3、6、8、9号楼已取得房屋所有权证。

　　前述负责人解释称，之所以两年后才开始销售，是因为这两年间，一直在做项目的景观、园林绿化等。

　　经过查询，3、6、8、9号楼这4栋别墅面积均在2000平方米以上，最小一栋面积也达2267.89平方米，按网上登记均价每平方米42000元计算，总价为9521万，最大一栋面积更是高达2714.37平方米，按每平米42000元计算总价高达1.14亿。

　　项目开发商三基房地产开发公司此前唯一一个项目是温泉花园平馨园，位于昌平区亚运村正北12公里。对于开发商背景，该负责人并不愿意过多提及，只称其为北京市昌平区本地开发商。

　　已预订的三个客户，大多是以公司的形式购买。一位资深地产策划人称，很多老板买类似的别墅项目是为了给企业当会所使用。

　　与沪、深、穗三大城市豪宅单套总价动辄超过3000万元相比，北京在售项目中仅有盘古大观、钓鱼台7号院、颐和原著、泰禾红御等项目单套总价突破3000万大关。

　　售价过亿，在北京豪宅市场上曾有先例，均为别墅群里的“楼王”项目。东方普罗旺斯去年售出的楼王，面积为2081.32平方米，均价高达每平方米81679元。另据获悉，龙湖·颐和原著一栋面积达2546.79平方米的楼王目前也已被预订，售价逾两亿元。

　　天价豪宅逆市旺销

　　昂贵的住宅，究竟是否有人接受？

　　据亚豪机构统计显示，9月以来，北京单套总价超过3000万的顶级豪宅共成交了17套，其中盘古大观成交12套(包括认购和签约)，成交金额逾5亿元。

　　上海，9月下旬位于浦东新区的东郊花园推出总价3000万元-6000万元的独栋别墅，位于闵行区的绿城玫瑰园最后十多栋独栋别墅中有4栋价位高达6000万-9000万元，而“中国第一豪宅”汤臣一品也水涨船高，其新一批C栋高区最近成交的一套房源均价达到了每平方米13.5万元。

　　广州，仅“十一”期间，位于南湖旁边的白云区颐和高尔夫庄园就销售了20余套，总价在1100万-3000万元的别墅，其中报价最高的一套独栋别墅达到了1.68亿。

　　深圳，9月份成交量最大的前10名楼盘中，位居第二的是招商地产开发的曦城3期成交66套，每套价格在1000-5000万元之间。国庆节前位于深圳关外的莱蒙·水榭山，开盘当日一套面积约1000平方米的双拼别墅被现场订出，总价高达1.05亿元。

　　北京四季房展与中国指数研究院联合向本报记者提供的《全国高端住宅市场运行状况》显示，高端住宅的回暖趋势甚至要比普通住宅迅速。2009年上半年全国别墅、高档公寓完成销售面积1575.75万平方米，同比增长61.91%，1-8月同比上涨46.02%(同期住宅销售面积增速也持续放大，1-8月累计同比增长44.5%)。

　　亚豪机构认为，与香港的顶级豪宅相比，北京销售价格最高的项目单价为7万元左右，相当于香港的十分之一，而北京的全球吸引力正在迅速上升，使得北京的豪宅项目具备了极高的投资价值和升值潜力。据《2009胡润财富报告》称，中国共有亿万富翁5.1万人，内地富豪强劲的消费能力、精准的投资眼光有望支撑起国内精品顶级豪宅的“价量双升”。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，国内隐形富豪的数量之多凝聚了强大的购买力，而国内投资渠道狭窄的弊端却依然没有解决。此外，今年北京新推出15条“救市”措施中暂停外国人购房居住年限和购房套数限制的规定，令港台客户的投资意愿明显增加，人民币升值预期加速热线流入国内，其中有相当部分进入了楼市和股市。

　　但此前，顶级豪宅市场也屡屡发生滞销或烂尾的现象。极端的要数“国花园”。2008年，每栋售价近亿元的天价别墅国花园在经历了三年的曲高和寡之后终于推倒重建，“国花园已经不做别墅，计划改建成高端公寓”。

　　天价的逻辑

　　首创集团董事长刘晓光接受本报记者采访时表示，豪宅之所以昂贵，最主要的原因是所拥有的资源无法再复制，其中地段因素是最重要的因素。首创置业旗下的禧瑞都项目平均售价也超过每平米5万元的价格。

　　亚豪机构一位分析人士介绍，一些项目为了突出豪宅的定位，使用了各种奢华的内饰来提高项目售价。同时举办各种高层次宣传会，吸引社会名流的关注。“昂贵的价格总需要一些元素的支撑。”该分析人士表示。

　　然而，并非定位豪宅就一定有好的未来。基强联行一位高层对本报记者表示，产品只要是针对有钱人的，那么设计就拼命往“豪”里钻，这是普遍策划的心态。但大多数策划人自己并不是“有钱人”，也不能充分了解他们究竟需要怎样的产品，仅仅是好的地段，高档装饰材料的堆砌，未必能够赢得青睐。而对开发商来说，开发豪宅的风险更大。顶级豪宅类似奢侈品，需求弹性更大，在房地产业不景气的大背景下，如果普通住宅交易量下跌20%，别墅产品可能下跌30%～40%。最困难的时候，有的别墅项目砍价50%，洋房砍价60%。

　　21世纪不动产首席分析师孟奇说，并非所有开发商都适合开发豪宅，也并非所有“有钱人”都适合投资豪宅。与普通住宅相比，别墅价格波动幅度相对较小，天价豪宅利润高，但其风险系数也要高于其他高端产品。

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