一边是销售量“井喷”的同时房价快速上扬，一边是各主要城市“地王”频现。同时，银行信贷扩张迅猛，前四个月全国新增贷款5.17万亿，已经超过全年5万亿的计划。

　　在这种形势下，政府的态度开始日趋谨慎，国家宏观调控政策出台的节奏开始放慢。到4月份，仅出台了一项具有一定影响的刺激性政策，即国务院常务会议决定要调低普通商品住房项目的资本金比例。这一时期宏观调控的特点处于政策观察期。住房与城乡建设部官员曾表示，在现有形势下不会再出台刺激性政策。

　　不久，《土地增值税清算管理规程》、《物权法》司法解释陆续出台，财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部携手研究开征物业税。

　　更为引人注目的是，6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(以下简称《通知》)，《通知》要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”，“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。二套房贷政策的“收紧”，在市场上引起了很大反响，不少人视其为房地产调控政策再度转向的“风向标”。

　　《通知》发布后，各商业银行逐渐明确通报了关于二套房贷的收紧口径，原本购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，成为了阶段性历史。仅仅几天之后，借款人贷款购买第二套房产，首付变成了四成，利率上浮了1.1倍。

　　这样一来，投资同样一套总价200万元、30年还贷期的房屋，按现在二套房贷政策，执行首付两成、下浮30%优惠利率(4.158%)后，买家首期款为40万元，月供为7785元，累计支付利息120万元。而二套房贷政策收紧后，变成四成首付和1.1倍利息，首期款为80万元，月供为7611元，累计支付利息为154万元。买家不但多付了40万元首期款，还要多支付30多万元的利息成本。

　　政策一变，买房人要付出的代价就太大了。很多本来想买房的人，一下子比计划要多付出那么多钱，也只好暂时放弃买房计划。受此影响，7月，全国楼市出现区域调整的局面，全国30个城市的商品住宅总成交面积环比下降约4%，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。以北京为例，10月1日至7日，北京期房网上签约960套，现房签约159套，总签约量为1119套。而去年同期，楼市即使在下行之中，期房网上签约量仍有1994套，现房签约260套，共签约2254套。锐减五成左右的成交量让开发商备感汗颜。

　　从一些城市的房产中介门店来看，前来咨询看房的人也减少了很多。房产中介工作人员反映，6月店里还熙熙攘攘，很热闹，前来咨询看房的人不断，让他们忙个不停。进入7月后，前来看房的人越来越少了，店里又恢复了安静。

　　让开发商更忧心的，并不是成交量下降，而是市场又迎来新一轮观望。不少购房者认为，下半年楼市仍充满不确定因素，还是观望一段时间再考虑买房。

　　上半年，各银行把二套房贷的审批权限下放到了一些营业部，如今，营业部的审批权限被银行收回，由此造成了审批时间拉长，而且更加严格。很多售楼人员之前是拿着一堆贷款合同往银行跑，现在是从银行取回一堆被退回来的贷款合同，因为按照之前的优惠政策申请的贷款，现在都不符合要求了。售楼人员也在抱怨，很多单子谈好了，贷款做不出来，变成了空单。

　　但是，必须看到，谨防房地产贷款风险是监管部门的一贯态度，监管部门不可能以牺牲银行信贷资产质量为代价来换取市场的短期繁荣。当前房地产调控政策并没有发出明显的紧缩信号，但是，阶段性的市场“过热”势必会使管理部门提高警觉、加强防范，也会增大政策“转向”的风险。

　　火热了四个月的楼市又重新冷却下来，下一步的政策导向以及房价的走势如何，大家都在观望。

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