2009年的房地产市场，在经过了意外的“小阳春”、轰轰烈烈的“地王”之争、受政策转向而冷却后，房价的涨跌又一次成了市场讨论的焦点。未来的房价何去何从，也许没有人真的知道。

　　金岩石：未来高端项目房价将突破30万元

　　以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来五年涨一倍，高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。

　　第一，城市化是未来三十年中国经济的主题，中国经济要走出产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产。

　　第二，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了投资与消费两重性。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产刚性需求中有相当部分不是消费而是投资。

　　第三，从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势。

　　第四，从超级城市的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。

　　任志强：房价暴跌不会给有房人和无房人带来任何好处

　　今年1～8月份的销售增长已超过了自住房制度改革以来的任何一年，即使后四个月的销售环比不再增长，全年的销售总量也会超过历史最高水平的2007年。

　　如果销售量和价格都保持同比增长，那么，“拐点”从何而来？“拐点”论只会让正在恢复中的投资再次被抑制，让本来就不坚定的信心再次备受打击。如果投资不上去，过了今年还会有多少房子供市场选购？没有适度的存量支撑，又如何稳定市场以减少大起大落？

　　当房价出现暴跌时，必然出现经济的恶化和个人家庭资产的缩水，并不会给拥有房产的多数人带来任何好处，也不会给未购房人带来任何好处。年初价格尚未恢复时的销售低迷，恰恰说明价格下跌的危险并没有给想购房者带来任何收益。最终需求的爆发是在看到预期的涨价曙光之后，而非前景一片黑暗之时。

　　潘石屹：未来三五年房地产不变的是过剩

　　中国的房地产就像中国经济，未来三五年，永远不变的是过剩。现在是生产能力过剩、原材料过剩，劳动力过剩，房地产也不例外。2008年11～12月，全国有5.2万家房地产公司，很多国际基金经理都盯着一些房地产上市公司的财务报表，看谁要破产，看谁的资金链支撑不住。

　　一年前，雷曼兄弟破产之后，中国就知道大病来临，便迅速出台了存款准备金率下调、自有资本金比例下调等系列政策，也包括“4万亿”的救市计划，而房地产的复苏便是宽松的货币政策所带来的效果。如果货币政策继续宽松，房价还有上涨的趋势。但是，宽松的货币政策与全世界的救市政策一样，是在金融危机时一定要吃的“药”，但不能长期吃。

　　曹建海：房价长期回落的走势无法改变

　　近期，京沪楼市成交量出现大幅度下降，房价也出现了“打折”现象，市场“拐点”信号已经隐约出现。楼市成交明显下跌，房价短时间内虽然不会立即下跌，但随着成交量的下滑，房价将出现下降的趋势。

　　房价回落是长期趋势，未来两年后、三年内，中国城市房价有50%的调整空间：第一，货币政策作为短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性上涨。但2007、2009年的经验告诉我们，疯狂信贷政策注定不能持续，房价将在信贷政策失去空间之后补跌。

　　第二，目前中国经济缺乏根本的拉动动力，政府大规模投资属于饮鸩止渴，未来时期加上房价崩溃造成的影响，政府投资可能给中国银行业带来灭顶之灾。

　　第三，要考虑房价——收入比、房价——租金比、房屋空置率等指标所显示的房地产泡沫崩溃的危险。因此，不管政府如何保房价，都不能改变房价长期回落的走势，最迟2010年3、4月份回落，而且是一个深度回落的开始。

　　时寒冰：高房价对购买力的透支已经达到极限

　　高房价对中国购买能力的透支已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是唯一的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势。

　　如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况进行综合评估，就会发现，2009年的楼市，供应与需求是严重脱节的，而房价与购买力又是严重脱节的。需求和购买力决定房价走势，作为购房主体，中等收入群体应该是决定房价走势的关键，但中国的中产阶层迟迟不能形成。

　　如果没有中产阶级作为依托，中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头，当王石提出“拐点论”，并断然掉头的时候，几乎所有的开发商都在嘲笑他，一如当年巴菲特抛掉中石油引发的嘲笑。

　　在任何行业，前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑，中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产的透支，已经达到了极限，现在是为过度透支接受市场报复的时候了。

　　当房价过高的时候，高房价与人们的收入严重背离，就会出现供大于求的现象。加之供应本身的不断膨胀，房价的下跌在所难免。

　　牛刀：该是给高房价算总账的时候了

　　不管我们愿不愿意，对高房价算总账的日子已经不远了。其实，现在已经有很多人在算账，开发商和政府在算账，说房价的69%都交给政府了。政府只和开发商讨论地价问题，国土资源部经过调查后回应，地价只占房价的23.2%，开发商哑口无言。

　　中国的高房价这笔账虽然不糊涂，但不好算。现在开发商和政府算的都是小账，回避了大账，那就是高房价盘剥了多少居民的财富，破坏了多少社会规则，养活了多少贪官污吏，抑制了多少生产力和消费力。如果算大账，今年上半年的房价上涨是毫无道理的，对中国经济和社会发展，弊远大于利。

　　没有谁想去算总账，只是有些矛盾是无法回避的，算总账是逼出来的。真正给高房价算总账的，一定是中央政府。二十年前，日本政府给高房价算总账时，只出台了《土地融资限令》，房价大降80%。可是不出台行吗？不行。这就是政治。所以，中国的中央政府仅仅出台土地融资限令还不行，还要出台限制土地融资的产业政策、增收增大住宅持有成本的物业税政策和回收流动性的货币政策，对高房价算一次总账，看看房子究竟值多少钱？

　　易宪容：房价回归理性   我将会减少发言

　　今年以来的房价上涨，是信贷资金涌动的结果。今年上半年，全国住房按揭贷款达4793亿元，同比多增加了2633亿元；在今年7月份的3559亿元贷款中，个人贷款就占了1800亿元，个人住房按揭贷款快接近2007年房地产泡沫最大的一年。

　　由于今年房价上涨过快，也可能造成房价下跌。信贷监管部门也发出了信号，有关方面最近又出台了通知，要求各银行严格按照以前的房地产信贷政策执行。

　　目前，房地产过热不是局部性的而是全局性的，房地产泡沫正在被逐渐吹大。中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已。

　　目前很多人投资房地产以防通胀，但事实上，房地产并不一定具备稳定的升值保值功能。

　　房地产不应也不能救中国经济，如果这样，未来高房价一定会造成很大的社会冲突。

　　当房价逐步回归理性时候，我将会减少发言。

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