跳转到路径导航栏
跳转到正文内容

《新财经》:不计成本的地王

http://www.sina.com.cn  2009年11月06日 16:23  《新财经》

  2009年3、4月,随着楼市“小阳春”的出现,全国商品房投资和建设的规模也开始稳步增长,但增速明显滞后于销售复苏速度。2009年1~8月,全国商品房销售额同比增长70%,而房地产开发投资同比仅增长15%,房屋新开工面积同比还下降6%。

  突如其来的楼市“小阳春”,给了开发商一个措手不及,供不应求的市场格局又一次造就了“地王”频出的局面。

  重点城市“地王”竞争激烈

  库存消化过快、可售房源迅速减少导致加速“赶工”的局面出现,而新增开工面积势必促成房地产投资增速的迅速上扬。

  从6月份开始,房企购地热情得到释放,土地成交的溢价率一路攀升。龙头企业是土地市场的活跃角色,1~8月,保利地产购地支出迅猛增加,万科、绿城和金地紧随其后。进入9月份,中海地产70亿元斩获上海长风地块,绿城连续在杭州、苏州、北京共计拿下总地价高达100亿元的五个地块。在此轮拿地热潮中,最受青睐的土地呈现出三个特点:

  第一,重点城市核心区段“地王”频现

  流动性充裕、有保值需求的业外资金进入,为寻找高起点的“桥头堡”项目,纷纷争拿重点城市核心区段土地。中化方兴、中国电子分别在北京各摘得一幅高价地,小商品城和西子电梯两次刷新杭州楼面地价纪录。而上海今年来的楼面单价纪录则在龙头开发企业和实业资本的轮番接力下,从5月份土地市场回暖时的1万元/平方米,跳涨至9月份的3.65万元/平方米。

  第二,重点城市政府规划新城区域土地受追捧

  7月初,绿地、保利等开发商在北京大兴新城激烈角逐,将大兴区楼面地价纪录刷新至7248元/平米;杭州江干区土地热拍得益于规划中的杭东新城;以超过70亿元总价刷新今年纪录的上海长风地块则借助大虹桥概念。

  第三,二、三线城市洼地效应致使土地迅速升温

  杭州、苏州、厦门和青岛等城市成为开发商眼里的热点地区。在苏州,保利力压中海取得地王项目;在厦门,世茂房地产更是以30.2亿元创下了厦门单宗地块最高出让纪录。

  土地总体扩张势头不突出

  尽管“地王”频繁出现,有愈演愈烈之势,但是,2009年,全国土地市场的总体扩张势头并不突出。1~8月,全国购置土地面积未升反降,同比降幅为25%。

  土地成交总量的萎缩,不完全在于开发商拿地积极性不高或扩张速度尚未跟上,在一定程度上源于政府供地规模不够,并且,不同地区的土地交易市场存在冷热不均的现象。

  一方面,是一线城市、特别是城市核心地区的土地竞争激烈,“地王”频频出现。如:6月,北京朝阳区广渠路15号地经过97轮激烈竞价,最终由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元竞得,折合楼面地价约14500元/平方米;8月,浙江西子房产集团以7.7777亿元拍得上城区南星桥粮库地块,楼面价约24295元/平方米;9月,中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7C住宅用地,楼面价约为22000元/平方米。

  另一方面,在二、三线城市仍有土地流拍现象。流动性显然是“地王”现象的支撑之一。2009年,巨额的信贷投放以及信贷投放转化到实体经济仍需时日,充裕的流动性必然推高资产价格。房价上涨的预期是“地王”频现的另一个支撑。只有在房价不断上涨的趋势下,开发商才有底气拍出更高的地价。“地王”重现,吸引了社会多方面的关注,也对新一轮房价上涨起到推波助澜的作用。

  “地王”现象背后所反映的真正原因:其一,中央政府对房地产的容忍度。当前和未来一个时段,经济复苏对房地产的依赖性仍在强化,使行业对房价、地价的政策容忍度预期增加。其二,地方政府土地财政格局未变。在当前财政投资力度下,地方财政近乎枯竭,土地生财只会加强不会减弱。政府仍是土地市场最大的“受益者”。

  其三,房地产企业的商业模式未变。“囤地生财、圈地融资”依然是房地产企业依赖的商业模式。

  国企当“地王”心安理得

  从各地土地成交来看,各地“地王”的缔造者以“国”字头企业为主,中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为,央企的主业产能过剩,在通胀预期的背景下,提价能力弱,自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此,动辄数十亿的天价“地王”,由国资背景企业制造,也就不足为奇了。

  目前,国有资本已通过三种路径进入房地产市场:一是凭借资本优势进入土地二级市场高价拿地;二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内的土地一级开发市场,而且在二级市场拿地的价格也优惠许多;三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。

  国有资本涌入房地产市场是基于以下主要原因:其一,国企的融资能力更强、融资成本更低。比如银行就倾向于给央企贷款,而且是以更优惠的条件贷款。其二,国企的主业,比如制造业,目前因消费不足导致产能过剩,而房地产行业的去库存化进度远比其他行业理想,自然要扩大地产业务在集团整体业务中的占比。其三,在短期内扩大市场份额的策略所致。央企的主业往往是垄断行业,比如资源类,或是所在行业市场份额很高,事实上已经形成了垄断。垄断行业的利润率通常是很高的,所以央企就可以拿垄断行业的暴利弥补房地产行业的微利,甚至容忍暂时的亏损,以快速扩大在房地产市场的份额。

  可以看出,“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象,更是现行经济体制和政策的必然产物。所以,“国进”将成为市场未来的重要趋势,这是每一个民营企业需要认真面对和长远考虑的问题。

  我们必须对央企高价拿地的后果有足够认识。央企当地王的心态与民营企业不同,央企当了“地王”,远期效益对当时的决策约束不强,对决策者的责任约束几乎没有。大不了把土地闲置在那里,不怕赔钱,反正有“国有”二字兜着。

  在这种心态下,央企拿地是志在必得,而不是考虑价格高低,所以,出现“地王”是自然的。全国央企和地方国企拿下“地王”后,大多闲置,损失很大,而企业管理层毫发无损。民营企业当“地王”的心态就大不一样了。比如中海地产以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风地块,这么大的资金量,民营企业筹资都有困难。更为关键的是,有人估算长风地块未来楼盘售价必须接近5万元/平方米才能有合理利润,这对民营企业风险就大了,假如销售困难,没有利润,可能使民营企业出现巨大经营困难甚至倒闭。

  成本、效益、利润对民营企业的硬约束使得其当“地王”时心里没底。央企当“地王”背靠的是国家实力,“慷国有之慨”,这对民营企业本身来说就是极大的不公平,是破坏市场经济的行为。

  央企当“地王”推高房价,使得中国房地产市场畸形发展,最终酿就金融风险。每一次“地王”的诞生,都将使得一批购房者望着畸高房价而淡出市场,削弱市场购买力,最终必然使房价崩盘,套牢国家资金或银行贷款,酿成金融风险。

  评论

  “地王”抢的不是地  是寂寞

  广渠路15号地拍出“地王”的时候,很多民营房企不无醋意地表示:央企之所以敢豪掷40亿元,是因为其算账方式不一样,对最终的业绩不负责任。言外之意是拿国家的投资不当回事。

  刚过去三个月,这些民营房企上市公司就坐不住了。难道这笔账在三个月前算不过来,三个月后就能算明白了?地产行业的涨涨跌跌,与股市一样,谁也无法准确预测。2007年,大家都认为地产没问题,“地王”一个接一个出现。到了2008年,全行业突然陷入低谷。就在大家准备过紧日子时,2009年年初,地产行业又突然复苏,一下子成为金融危机下景气度最高的行业之一。

  这么大的波折,有多少房企能早做准备?在市场波动面前,所谓的地产巨头们其实与股市中的散户没有什么差别——都热衷于追涨杀跌,却罔顾客观规律。

  幸运的是,房地产的低谷在2008年迅速过去了,除了个别扩张太猛的房企一度面临危局之外,大多数地产巨头均有惊无险。但是,如果再来一轮调整的话,这些高负债的房企们能否再度起死回生?谁也不知道。

  按全国存量住宅120多亿平方米、住房平均价格按目前房价4754元/平方米计算,存量住房总价值达57万亿元,约为2008年国内生产总值的2倍。这一比值与1989年日本房地产业最疯狂的时候相当。显然,房地产的发展到了急速泡沫化的阶段,这个时候抢囤土地,套用一句网络流行语就是,“抢的不是地,是寂寞”啊。


    新浪声明:此消息系转载自新浪合作媒体,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
【 手机看新闻 】 【 新浪财经吧 】

登录名: 密码: 快速注册新用户
Powered By Google
留言板电话:010-62675174

新浪简介About Sina广告服务联系我们招聘信息网站律师SINA English会员注册产品答疑┊Copyright © 1996-2009 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有