唐文祺

　　2009年土地市场“地王”频出带来的直接影响就是，各地的卖地收入均呈直线上涨态势，根据中原地产研究中心的报告，前三季上海的土地出让金收入已达652亿元，创历史新高，且位居全国第一。

　　同时，北京、上海、重庆、天津等多个城市在今年前三季度的土地出让金收入普遍超越2007年的全年收入总额。其中，深圳、天津的增长最为明显。

　　事实上，仅第三季度，上海土地出让金便达到492亿元，甚至超出了2008年的全年总额。根据中原地产研究中心的报告，今年年初上海市财政局向上海人大提交的预算报告中，原本设定的今年上海市土地出让金收入仅为393亿元。然而，根据前三季度的土地收入金额来看，距离这一初定计划已远远超出66%之多。

　　紧随其后的北京，前三季度的土地出让金总收入为571亿元，在同期的北京市财政收入总额中占到三分之一，为历年来最高水准。今年土地供应势头凶猛的天津，则一举突破400亿元。其他如重庆、深圳等地，虽然总体收入不如上述各个城市，但同样以显著差距超越了2007年的出让金收入总额业绩。

　　CBN记者得到一份来自于业内的各地整理数据显示，今年前三季度中，广州的土地出让金收入约为88.6亿元，南京土地收入约186亿元，苏州土地收入约157亿元。上述城市中，广州的推地策略相对保守，今年推地量仅为2007年的三成。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，今年以来，由于房产市场回到去库存阶段，加之开发商资金状况趋于改善，土地交易市场也因此日趋活跃。数据显示，2009年前9个月，全国房地产销售面积同比上涨45%，形成对比的是，同期开发商购置土地面积却下降22%。“开发商补充其土地储备的愿望越发强烈。”

　　土地市场的异常活跃，导致各地“地王”频出。过去数月间土地市场中不断创出的成交价格纪录，引发了市场对于土地市场泡沫的担忧。李庆贤认为，目前的高地价现象并非普遍，而部分较高土地成交价格也没有完全偏离市场基本面。

　　据了解，浦西市中心的商业用地平均楼板价目前约为每平方米28000元，其对应出售价格则在每平方米50000元，这一价格与浦西核心商务区目前甲级写字楼的评估价格相差并不太远。“如果以重置成本来看，陆家嘴区域的楼面地价目前为36000 元/平方米，不过土地成本所对应的销售价格测算下来，大致与浦东新建办公楼散卖价格相若。因此，高土地价格实则只合理地反映了当前市场状况下土地的稀缺价值。”

　　统计数据显示，就上海而言，2009年前9个月的非工业土地交易同比下降11.1%。可建面积降幅14.4%。过去数月，上海核心商业区数宗综合用途土地拍出高达每平方米27000~36000元的楼面地价纪录，而从2009年年中开始，土地价格高企现象亦蔓延到一部分市郊区域。

　　而根据中原地产的监测，上海今年的土地成交价已高达4159万元/公顷，2007年仅为2560万元，涨幅超过62%。在成交价大幅上涨的情况下，“政府土地出让金收入大幅增长亦在情理之中”。

　　李庆贤认为，不少手握雄厚资金的开发商的争夺战场开始转向非核心区域，主要还是希冀通过差异化设计产品来获得增值，以达到一个较高毛利率。他指出，地价的增长性会导致房产行业实行整合，驱使更多资金实力较弱的小型开发商走向合作。

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