徐广蓉

　　深圳市常务副市长许勤在近日召开的广东省政府新闻办公室举行的落实《珠三角改革发展规划纲要》新闻发布会上透露，目前，深圳特区版图扩大的方案已经由省政府提交给了国务院。

　　“这将提升深圳城市竞争力，同时均衡关内关外的房价，”中原地产深圳二级市场部副总经理玉家雄表示，目前深圳关内已经没有多少土地可开发，拓展二线关是扩大深圳的发展空间。

　　城市提升竞争力

　　深圳的“撤关理想”已有10年。许勤表示，目前特区内的面积只占了深圳总面积的五分之一，罗湖、福田、南山和盐田四区位于经济特区范围内，总面积395平方公里，宝安、龙岗以及光明和坪山两个新区处于经济特区外，总面积1553平方公里。

　　现有“二线关”将深圳分割为关内关外的问题，早在十年前便被关注。1998年深圳市召开“两会”期间，首次有人大代表和政协委员提出撤销“二线关”的议案提案，此后，有关解决“二线关”问题的呼声一直存在。

　　今年5月获批的深圳综合配套改革总体方案中，国务院在回复中明确提出，“涉及到特区范围、土地、金融等重要专项改革，另行按照程序报批。”意味着困扰深圳多年的版图扩大的问题，终于提上计划表。根据深圳制定的落实总体方案的具体计划，2009年将正式启动特区扩区的上报。

　　“一市两法”的管理，令深圳关内关外住房环境和配套相差较大，也抑制了关外房价的增长。“关内关外房价差距达到2-3倍，”玉家雄总结。“撤关”的话题长达10年，“这将提升深圳城市竞争力，同时均衡关内关外的房价，”玉家雄表示，目前深圳关内已经没有多少土地可开发，拓展二线关是扩大深圳的发展空间。

　　另一方面，创业板近期推出，对楼市有何影响？“2006年开始的股市爆发，令深圳房地产受益匪浅，这是事实。”玉家雄认为。

　　豪宅大卖

　　“十一”以后深圳迎来了较好楼市环境。

　　“十一”黄金周成交开始有所回暖。根据戴德梁行提供的市场监测数据，深圳一手房均价连续两个月在20000元以上，保持平稳。10月成交面积环比9月增长49%。

　　“豪宅确实好卖，”玉家雄表示，“但大众产品压力越来越大，发展商也不敢加价。”

　　在与购房者的接触中，他感觉到豪宅仍然有空间，因为豪宅拥有自然资源，为改善性需求所认同，并且购房群体对价格不太敏感，支付能力强；而大众产品的定价则越来越难，随着价格上升，普通购买能力已经“超负荷”，所以开发商不敢加价。

　　在这些改善性需求中不乏投资客。“我们注意到，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市。深圳10月份新推出的楼盘中，有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多。如最近成交非常活跃的太古城及花郡，成交客户中一人购买多套的情况十分突出，其中太古城的投资客高达90%。”华泰联合地产研究员鱼晋华则分析，深圳之所以出现投资客回潮的现象，主要是因为，第一，银行信贷，尤其二套房贷仍相当宽松，为投资者提供了较为宽裕的资金。”。第二，通货膨胀预期下的寻求货币保值增值的行为。这一点在豪宅的成交上，得到了更好的体现。

　　玉家雄表示，他销售的楼盘中，大约有60%-70%是投资客。“在2008年的调整之后，深圳的投资客也更为理性，没有2007年疯狂了。”

　　“日益强烈的人民币升值预期，将催发豪宅市场继续有所表现，并将带动一度受经济低潮拖累而没有太好表现的一线城市的商业地产重新开始有所表现。”鱼晋华认为，尽管关于人民币是否应该升值仍存在一定争论，但人民币升值压力将延续至2010年底。

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