杨丽萍

　　 截至记者发稿时，龙湖地产正在新加坡进行上市路演。记者独家获悉，仅在11月3日结束的香港首站路演，龙湖地产已录得有效订单总数接近40亿美元，国际配售部分超额认购达5倍。

　　 根据11月2日早间公布的招股书，龙湖地产初步定价在6.01港元至7.10港元之间。以配售10亿股计，融资额度约为60亿港元至71亿港元。由于认购意向火爆，龙湖地产最终融资或将超过80亿港元之巨。而按照20%的配售股份折算，龙湖地产市值有望达到360亿元人民币。

　　 据了解，龙湖地产上市保荐人为花旗、摩根士丹利及瑞银，并预期于11月6日至11日进行公开招股，11月12日定价，11月19日挂牌。

　　 融资或超80亿港元

　　 龙湖香港路演可谓首战告捷。

　　 “多数投资者接受上限定价，或者无价格限制条件，而投资者的特征，则以长期基金和保险机构居多，即更看重长期投资性，投机性的个人富豪不是主流。”11月3日晚间，一位路演现场的投行人士第一时间向本报记者透露，香港首站路演“非常火爆。”龙湖地产已录得有效订单总数接近40亿美元，国际配售部分超额认购达5倍。同时也诞生了两份“10亿美元级”订单，分别是瑞银资金管理公司和花旗个人银行集团。

　　 记者同时获悉，订单中，机构和大银行集团各占一半，机构则是长线基金和对冲基金各一半。

　　 龙湖初步招股文件显示，该股已锁定5位颇具分量的基础投资者，包括：淡马锡旗下的Dunearn投资公司，投资5000万美元；新加坡政府投资公司(GIC)，投资5000万美元；中国银行(03988.HK)旗下的中银投资有限公司(BOCGI)，投资3000万美元；平安保险(02318.HK)旗下的中国平安资产管理，投资3000万美元；香港置地旗下的Starsome，投资3750万美元，其禁售期均为6个月。

　　 除此之外，中投、中国人寿、施罗德等十余家海内外投资机构也加入其投资者团队。个人投资者则以新鸿基地产郭氏家族和新华都集团董事长陈发树为代表。

　　 此前已有报道，仅花旗银行承销商收集的龙湖地产投资者认购意向额度就超过10亿美金，基本与此次龙湖上市拟定的融资额度相当。而另两家承销商摩根士丹利与瑞银还未完成对投资人的推介工作。

　　 投行业普通预计，由于认购意向火爆，龙湖地产最终的融资规模或将超过80亿港元，甚至达到82亿港元之多。

　　 上述投行人士向记者透露，若以招股区间上限定价，龙湖地产有望成为香港今年首个招股价突破7元的内地地产股。

　　 据其保荐人瑞银报告预测，龙湖地产2010年度市盈率将介乎11-15.8倍，估值较资产净值折让介乎26%-48%。另一保荐人花旗估计，龙湖地产2009年度市值介乎400亿-490亿元人民币，换算成今年预测市盈率约为25.9-31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6-21.6倍。

　　 “土储”筹码

　　 10月以来，中资地产商再掀境外上市潮，宝龙、禹洲、明发、花样年、恒大等都位列其中，这也让基础投资者的选择偏好加重，卓越地产已经不得不做出暂停上市计划的选择，同时被迫延缓上市步伐的还有深圳花样年，恒大则选择了大幅下调融资额。

　　 龙湖地产一枝独秀，除了其估值和定价较合理之外，恐怕公司的高成长性才是投资者掏钱“埋单”的实质所在。

　　 招股书显示，龙湖地产目前在全国8个城市拥有近1900万平米土地储备。其中13%以上位于京、沪核心区域，土地储备质量较高。

　　 “龙湖地产土地储备中，大约有接近40%是高利润率的高端住宅用地储备，有15%则是商业用地储备。”一位接近龙湖地产的知情人士认为，这种储地结构对投资者极具吸引力。

　　 近日来，龙湖地产还在加紧获取类似的优质土地。9月，在沈阳、重庆、成都都有斩获，10月在沈阳和常州拿地。有内部数据显示，仅9、10月两月，龙湖地产拿地的总建筑面积就接近573万平方米。9月底，龙湖地产还“火线”成立沈阳龙湖公司。

　　 据最新消息，目前，龙湖地产还在青岛、常州、杭州分别就3块土地发展与当地签订2份意向书以及一份框架协议，如果最终能如愿拿下这些土地，龙湖地产将第一次进入青岛和杭州两地，使其在国内进入的城市数目达到10个。明年，龙湖地产计划在环渤海和长三角地区拿地，且将继续深耕重庆。

　　 优质土地储备所带来的高成长性或许将在以后的数年中逐一体现出来。摩根士丹利估计，龙湖地产今年度盈利15亿元人民币，增5.5倍，2010年增47%至22亿元人民币。

　　 冲刺“净现金流”

　　 招股书称，龙湖本次集资净额的约46%将用作支付现有项目的土地成本，约49%用作收购新项目，其余5%用于营运资金。由此可以看出，大约有95%的资金将用于扩张。

　　 “龙湖的现金非常充裕，现金流覆盖了每个项目。”此前不久，龙湖一位高层就曾向本报记者指出。

　　 招股书也显示，截至今年6月底，龙湖地产现金结余约59亿元，预收款约134亿元。据新浪地产网的相关数据显示，今年前三季度，龙湖地产销售收入已达137.36亿元。

　　 10月26日，龙湖地产还获得了中国农业银行在未来两年内提供180亿元的意向性授信额度。目前，龙湖地产可用的授信额度超过300亿元。

　　 有接近龙湖地产的人士表示，今年5月4日龙湖发行的14亿公司债，偿清了其2007年为准备IPO时发生的海外借贷。数据显示，龙湖地产今年上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，偿还了银行50多亿元短期贷款。

　　 2009年，龙湖地产净负债率大幅下降约五成，约为110%（这一数字若换算成内地A股较为常用的负债率则仅约为30%多）。投行预计，龙湖地产上市后，总资产负债将降至50%多，并成为继SOHO中国之后，第二家净现金（现金大于负债）上市房企。

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