袁斌

　　5月以来，全国经济形势持续向好，房地产市场日益火爆，房地产开发企业的投资信心和购房者的购房需求集中爆发，全国土地市场成交量在不断加速增长，开发商购地热情已经达到新的高峰。目前，多数大城市完成今年的供地计划尚有很大缺口，年末可能迎来一轮土地集中供应。

　　1.一线城市未能完成土地供应计划

　　据思源数据库数据统计，截至9月底，全国多数大城市仅完成全年住宅用地供应计划的不到50%，其中，一线城市北京市通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷，与全年1100公顷的供地计划相比，也仅完成43%。上海完成住宅用地供应523公顷，占全年供应计划的60%；而广州、深圳的住宅用地供应均不足200公顷，仅分别完成全年计划的35%和23%。一线城市面临着建设用地供应不足的问题。

　　2.二三线城市土地市场继续分化

　　据数据显示，重庆、南京、长春的住宅用地供应分别完成全年计划的50%、32%、19%；武汉则完成全年指标322公顷的99%，几乎提前完成任务。1～9月，天津完成住宅用地供应1761公顷，与970公顷的全年计划相比，超出82%。其余市场回暖较晚的二三线城市，还在继续加大土地供应，也希望能超额完成土地供应计划，但一些城市的发展潜力有限，目前土地市场还存在流拍现象，因此二三线城市将土地市场将继续分化。

　　3.需求旺盛导致供不应求

　　受供应不足的影响，一线城市10月成交量呈现下降趋势，而以南京、杭州、天津、沈阳、成都、沈阳等为代表的发展热点城市，土地成交量还在继续上升。一线城市土地供应量减少，成交量大幅下跌；部分二线城市土地成交量暴增，优质地块受到万科、保利、绿城等大型房企追逐。受到“世博会”影响，长三角城市群优质地块房企追捧，高溢价地块频出。

　　4.开发商拿地热情不减

　　杭州土地市场较为活跃，绿城以29.1亿的总价竞得杭州喜得宝地块，溢价率高达88%，这也是继9月61亿竞得苏州两湖地块后，绿城在土地市场上的又一大手笔。保利和融桥分别以17.9亿、13.7亿的总价竞得南京两住宅地块，溢价率分别为88%、198%。此外，上海嘉定区三幅商住地块溢价率均超过150%。雅居乐以43.41亿的总价竞得广州2009年新的地王，溢价率高达152%。中海分别以41亿、38.2亿的总价分别将重庆和佛山地王收入囊中。

　　5.部分一线城市未来将集中供地

　　目前，一线城市土地交易“招拍挂”制度，遵循的是价高者得原则。今年以来，一线城市供应地块的面积不大，但位置相对较好，单幅地块价格较高，进一步推高了土地出让价格，造成“地王”频现的格局。虽然一线城市土地出让计划未能完成，但土地出让价款已创历史纪录。

　　据数据统计，截至今年9月，北京土地成交金额为571亿元，超过去年全年501亿元的历史高点，而上海完成土地成交金额664亿元，也超过2007年514亿元的历史高点。高地价刺激了房地产市场过高的预期，从而造就了“高房价”。出于舆论压力，部分一线城市可能会在第四季度加大土地供应以平抑房价，以缓解目前商品房市场供不应求的局面。我们也期望政府继续适当加大或保持平稳的土地供应。

　　北京未来两月土地供应有所加大。自9月30日两块商品住宅性质土地成交后，10月，北京仅成交一宗住宅用地，而11月北京公开的土地出让信息17块，其中纯住宅性质用地4块，这是在今年第二季度集中土地供应后，又一次土地集中供应。部分一线城市今年底很有可能再现供地热潮。

　　6.多数二线城市四季度或迎来供地高峰

　　一些城市已透支了未来几年的建设用地供应指标，只能通过征地的方式提供新增供应。相比之下，二线城市的土地资源较为宽裕。受一线城市供地不足，地价高企，部分开发商已经转战二三线城市，以南京、杭州、天津、成都、沈阳等为代表的发展热点城市，土地成交量还在继续上升。虽然部分城市的土地出让计划已经完成，但地方政府为了获取土地收益，趁势加大推地力度，满足市场需求。第四季度可能会再掀供地热潮。

　　综合考虑，今年商品住宅市场销量猛增，存量住宅得以消化，然而房地产开发企业在年初制定并实行保守的建设计划，使得今年存量土地开发进度放缓，可在今后1-2年内形成商品住宅供应。今年前三季度供地充足、“地王”频出，部分城市10月份调整了供地策略，但增加土地供应有利于平抑房价等，今年年末土地市场有可能呈现供需两旺的势头，土地热潮可望再现。

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