深圳房价连涨七个月后十月首现回落

　　□本报记者 万晶 深圳报道

　　深圳市新房价格在连续七个月环比上涨之后，10月份首次掉头向下，但成交量却较9月份大涨五成。深圳市国土房产部门最新数据显示，今年10月新建商品住宅销售均价为20234元/平方米，比去年同期上涨59.25%，环比9月份下降了3.37%。

　　今年首现价跌量升

　　10月份深圳市新建商品住宅销售面积为49.69万平方米，环比9月份增长49%，比去年同期增长46.15%。今年1至10月，深圳市新建商品住宅共销售553.26万平方米，比去年同期增长101.45%；新建商品住宅销售均价为14734.6元／平方米，比去年同期上涨11.48%。

　　置业国际统计显示，10月份最后一周深圳全市新房成交1185套，日均成交169套，环比下降11.4%；成交面积9.76万平米，日均成交1.39万平米，环比下降13.8%；成交均价19142元/平米，环比下跌13.8%。除罗湖区与龙岗区保持增长之外，其余各区的成交量均有不同程度的下降；成交均价方面，关内关外普遍下降，其中，福田、南山、宝安降幅最大，在17%左右。

　　分析人士称，深圳市一手住宅销售均价出现回调，显示房价继续上涨动力减缓，但是否意味着拐点到来，还要看年底的房价走势。

　　二手房市场方面，据世华地产、中原地产、美联物业等几家地产中介的数据显示，深圳二手房市场再次出现投资客回升的情况。中原地产深港研究中心总监张伟介绍，目前二手房市场上的非自住买家已经远远超过5成。这个数据相对于今年初增加了一倍。而相比成交相对低迷的8月份，也有不小的涨幅。

　　张伟表示：“之前关于银行收紧利率的消息，令很多投资客持币观望，现在他们正在逐渐入市。”中原地产近期的成交数据表明，目前已经有很多几个月前处于观望的投资客开始入市。

　　特区扩容提升空间

　　日前，深圳市领导透露，广东省政府已经通过深圳经济特区扩容方案，目前已经上报国务院。深圳目前下辖六个行政区和光明新区、坪山新区，特区内罗湖、福田、南山和盐田四个区的总面积仅395平方公里，而关外宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区的总面积为1553平方公里，约为关内的四倍。

　　伴随着特区内外之分别，出现了尴尬的“一市两法”，全国人大授予深圳的特区立法权，适用范围仅限于关内，特区外居住环境与关内差异很大。然而，关于深圳经济特区版图如何扩大？直接撤销“二线关”，还是将关口平行移动？目前仍没有具体内容。

　　对于特区扩容对深圳楼市的影响依然众说纷纭，平抑关内房价还是刺激关外楼价上涨，已成为热门话题。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，从楼盘供应量和居民购买力两个方面来分析，特区扩容对楼市短期影响不大。特区扩容虽然能够为到关外置业的投资者提供心理支撑，推动人们关外置业，但在目前高房价的前提下，扩容不大可能导致购买力短期内大幅提高。至于供应量方面，扩大土地供应量也不大受深圳扩容的影响。

　　事实上，从2006年开始，深圳就开始关内关外一体化建设，2005年起新增的土地供应已基本都位于关外，目前房地产建设的重点已经在关外。业内人士分析，关键在于“一市两法”问题解决后，深圳关外关内建设和管理标准会否采用一致标准，如果政府上马大型市政建设工程等，会对深圳房地产长期发展有利，但短期内很难有较大影响。

　　上海楼市10月成交回升6%

　　□本报记者 王进

　　凭借最后两周的高成交量，上海10月楼市止住了持续三个月下滑的局面，“银十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需关系再度紧张刺激了房价上涨的神经。中国证券报记者从相关统计机构的房屋成交系统了解到，受到下旬两周高成交量的带动，10月一手商品住宅的成交量达到156万平方米，环比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供应量却大幅下滑15.1%，为152万平方米。

　　高房价预期和高需求并存

　　地产分析师薛建雄表示，地王频现表明了开发商对房价的较高预期，在没能达到良好的售价和快销预期之前开发商不愿推盘。此外，10月楼市重现供不应求局面，表明购房需求仍然过旺。同时，10月中旬之后，大虹桥规划、创业板创富效应和良好经济增长预期等利好消息不断，刺激原本被预期为“铁十”的楼市在月底反转成“银十”。

　　从成交结构来看，上周上海成交面积前10名的楼盘，均价都在2万元/平方米以下，其中有4个万元以下的远郊楼盘，使得上周全市商品住宅的平均成交价格大幅下滑12%，为14430元/平方米。豪宅市场在经历了8月的高潮之后，9、10月分别只有星河湾和四季雅苑的成交量超过50套，绝大多数豪宅项目处在月成交量低于10套的滞销状态。10月份，上海楼市中档住宅平均成交价格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，为15514元/平方米。

　　新进场买家并非刚性需求

　　虽然10月有超过50个楼盘的超大预期推盘量，但最终的实际供应量却大幅下滑15.1%，仅129万平方米；11月预期上市和推新房源的楼盘依然超过50个，专家表示，最终的实际供应量还要看近期的热销形势能否缓续。

　　在薛建雄看来，目前房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，楼市的主要买家是一些第二、三甚至五、六套房的买家，他们基于自用与投资的目的之间。此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成为了房价易涨难跌的支撑。

　　中国证券报记者了解到，以上海二手住宅成交数据为例，7000元以下的低档房，自去年第四季度至今年9月，在总的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，说明首次置业需求大幅萎缩。与此同时，大中户型成交比重持续上升，比如140-200平方米户型，由4.8%上升至6.3%，这意味着投资、投机需求持续增长。此外，随着二套房贷政策的收紧，近期投机需求也处在观望之中。

　　分析师杨红旭表示，根据近期上海统计局公布的前三季度房地产数据，供不应求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米，下降11.2%；新开工面积为114万平方米；施工面积同比下跌3.5%。这三项指标皆表明供应紧张。而前三季度商品住宅销售面积却高达2230万平方米，同比增长49.5%，规模远大于竣工量和新开工量。这意味着未来6个月住宅供应紧张。明年供求关系将明显缓解，但不要奢望会逆转为严重供大于求，也即明年房价调整空间有限。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。